Как составить претензию застройщику об устранении недостатков в квартире образец

Эта статья устарела

Правительство запретило взыскивать неустойки с застройщиков до июня 2023 года, даже если те задерживают сдачу дома и нарушают договор.

Как взыскать неустойку в 2023 году, мы рассказали в другой статье Т—Ж. Если хотите следить за новыми статьями, подписывайтесь на наш телеграм-канал «Свой угол», чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga.

Я помогаю клиентам составлять претензии уже десять лет.

Я знаю, что благодаря грамотно составленной претензии можно сэкономить деньги. В статье расскажу, что обязательно нужно указывать в претензиях, как правильно их подавать, а также поделюсь шаблонами самых распространенных.

Основания подачи претензии застройщику

Основания для претензий бывают разные. Чаще всего жалуются в этих случаях:

  • застройщик нарушил сроки строительства;
  • есть нарушения при подписании акта приема-передачи квартиры;
  • изменился метраж квартиры, например, существенно уменьшился или увеличился;
  • застройщик сдает квартиру плохого качества;
  • есть проблемы с качеством работ, которые выявили уже во время проживания (гарантийные).

Перечень вопросов, по которым можно жаловаться застройщику, открытый, поэтому жалобу можно писать на любой случай, когда застройщик дает какие-либо гарантии в договоре или это оговорено в законе и нарушает их.

Знаем все о недвижимости

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Подготовка претензии и сопутствующих документов

Чтобы написать претензию, в первую очередь нужно зафиксировать недостатки, которые есть, или собрать другие доказательства, которые связаны с вашими требованиями. Расскажу, какие доказательства могут быть в разных ситуациях.

Если речь о качестве работ. Например, вас не устраивает качество отделки, неровная стяжка, кривая штукатурка, незакрывающиеся двери, продуваемые окна, а может быть, и трещина на всю стену. В таком случае претензий, как правило, получается две:

  1. В первой следует описать проблему в том виде, как видите ее вы без экспертизы. Цель такой претензии — предложить застройщику по своей инициативе определить проблему и ее устранить.
  2. Вторую претензию подают в случае, если застройщик не отреагировал на первую или ответил, что ваши претензии необоснованны. Тогда вы вызываете эксперта и к претензии прикладываете его заключения. Текст дополняете ссылками на законы, которые застройщик нарушил.

Если застройщик требует подписать акт приема-передачи с ненормальными условиями. Например, в акте написано, что у вас нет претензий, а они у вас есть и устранять застройщик их не хочет. Или в акте указано, что вы должны доплатить за изменение метража квартиры, а вы не согласны и хотите нанять эксперта, чтобы провести повторные измерения. В таком случае, соответственно, в претензии нужно ссылаться на то, что вас не устраивает.

О том, как избежать ловушки, когда вы долго не подписываете акт приема-передачи и застройщик составляет односторонний акт, я подробно рассказывал.

Если речь идет о нарушении сроков строительства. Тут достаточно срока строительства в договоре. Но претензия по нарушению сроков обычно связана с неустойкой, которую еще нужно рассчитать. О том, как это сделать, расскажу позже.

Если изменился метраж квартиры. Например, вы получили квартиру с большим метражом, чем изначально планировали. А застройщик просит вас доплатить за это. Как поступать в этом случае — я тоже уже отвечал. Если кратко — в законе нет такой нормы, на основании которой дольщик автоматически должен доплачивать. Нужно смотреть договор, просить точный расчет цены превышения и разбираться.

Если застройщик навязывает свою УК — мы тоже уже разбирали. У любого дома есть временная УК, которую выбирает застройщик. Она нужна, чтобы управлять домом, пока остальные квартиры не переданы собственникам. Как только это произошло — собственники могут сами выбрать УК. Навязывать ее никто не может.

В первый раз можно писать малую претензию и даже не прикладывать документы. Либо, например, в претензии по качеству можно приложить самостоятельно сделанные фотографии. Простая претензия необходима, чтобы посмотреть на реакцию застройщика. Хороший застройщик с репутацией предпочтет решить вопрос сразу, а вам не придется тратить время, силы или деньги на юристов.

Если реакции застройщика не будет — переходите к юридически обоснованным требованиям.

Я рекомендую начинать с малых претензий. Если, конечно, проблема не носит катастрофический характер и не требует незамедлительного решения, например, в аварийных ситуациях: прорвало трубы отопления, которые идут под полом, пошли трещины в конструкциях или промерзли стены. Понятно, что сначала вы вызываете аварийные службы управляющей компании. Но если хотите зафиксировать ущерб и потребовать потом компенсацию от застройщика — лучше уведомить его настолько быстро, насколько это возможно.

С другой стороны, застройщики чаще неохотно устраняют претензию добровольно. Особенно если ее составили не очень грамотно. Юридические отделы с первого взгляда видят, кто писал претензию: дольщик или юрист. Соответственно, чем грамотнее составлена претензия, тем больше шансов, что юридический отдел порекомендует среагировать на нее и не доводить дело до суда и неустоек со штрафами.

Грамотная претензия — это необязательно претензия на 10 страниц с перечислением всех снипов и гостов. Достаточно, если даже небольшая претензия написана на хорошем юридическом языке с четким изложением требований. И лучше сформулировать ее посерьезнее, чем: «У меня дома холодно, помогите решить проблему».

Правила составления претензии к застройщику

Сами по себе «претензии» законодательно почти никак не урегулированы. Нет ни одной специальной статьи закона, которая бы рассказывала, что такое претензия. Закон обычно регулирует сроки подачи претензий и ответов на них, порядок направления, но не содержание. В редких случаях в законе указывается, что должно быть в претензии: например, если хотите неустойку, ее нельзя просто попросить, а нужно рассчитать. Выписывать всю формулу и прикладывать расчеты не обязательно, но можно.

Во всем остальном необычных требований к претензии, которые отличали бы ее от обычного письма, нет. В претензии всегда нужны:

  1. Контактные данные отправителя — адрес и телефон.
  2. Копии документов, на которые есть ссылки в претензии.
  3. Само описание проблемы.

Перечислять самостоятельно все статьи и законы, которые, возможно, нарушены застройщиком, необязательно. Описания самого нарушения достаточно. Если знаете статью закона — пишите. Если нет — описывайте проблему максимально детально. Например, у вас продувает окно. Поэтому желательно указывать, какое именно и в какой комнате.

Статьи закона и нормативные акты — это проблема юриста, когда он составляет исковое заявление в суд. Хорошо, если вы можете сослаться на законы в претензии. Но это не повлияет существенно на ее суть. Потому что ссылки на законы — это способ доказать что-то в суде, но не причина ваших жалоб.

Причина претензий существует на бытовом уровне, а не на законодательном. И обязанность доказать, что проблем у вас нет на этапе претензий, лежит на застройщике. Вы жалуетесь на проблему — он или устраняет ее, или пытается доказать, что вы неправы. Если не согласны с его доводами, идете в суд. И только там действительно потребуются ссылки на законы, которые докажут, что застройщик неправ.

Как рассчитывать неустойку за просрочку сдачи дома

Теперь поясню, как рассчитывать неустойку, если вы вовремя не получили свою квартиру. Это важный раздел, потому что размер неустойки обязательно нужно указать в претензии. Вам потребуются следующие данные.

Стоимость квартиры, которую вы фактически заплатили застройщику на день подачи претензии. Если вы еще не полностью расплатились, например, взяли ее в рассрочку, можете считать неустойку только на ту сумму, которую фактически заплатили.

Количество дней просрочки. Просрочка начинается со дня, следующего за последним днем исполнения обязательства. Если в договоре указано, что квартиру вам должны передать 1 июня, неустойку считают со 2 июня. Если в договоре обозначен период — месяц или календарный квартал, последний день периода будет считаться последним днем исполнения обязательства.

Например, если в договоре указан срок передачи квартиры как июнь 2019 года, значит, последний день — 30 июня, а неустойку надо считать с 1 июля.

Действующая ключевая ставка ЦБ РФ. Закон увязывает неустойку со ставкой рефинансирования ЦБ РФ. Но с недавних пор ее приравняли к ключевой ставке. Проверить ключевую ставку можно на сайте Центрального банка РФ.

Однако по закону при расчете применяется та ключевая ставка, которая действовала в момент исполнения обязательства. То есть в тот день, когда вам фактически передали квартиру. Если ставка с тех пор изменилась, а это, скорее всего, так и есть, ее нужно посмотреть в архиве.

Сам размер неустойки определен законом — 1/150 от ставки рефинансирования за каждый день просрочки исполнения обязательства. Для юридических лиц, которые являются участниками долевого строительства, — 1/300.

Таким образом, формула для расчета неустойки выглядит так:

Неустойка = Цена квартиры × Количество дней просрочки × 1/150 × Ставка рефинансирования в процентах

Для удобства можно рассчитать размер неустойки в процентах за один день. Формула такая:

Неустойка за 1 день = Ставка рефинансирования в процентах × 1/150

В этом случае окончательная формула становится проще:

Неустойка = Цена квартиры × Количество дней просрочки × Неустойка за 1 день в процентах

Если затрудняетесь сами, в интернете можно найти готовые решения по калькуляторам неустойки по договорам долевого участия.

Какую ставку ЦБ использовать, если она менялась. Закон указывает, что при расчете неустойки используют ставку ЦБ РФ на день исполнения обязательства, то есть на день подписания акта приема-передачи квартиры. Однако вы можете подавать иск по неустойке в суд еще до того, как обязательство по передаче квартиры будет исполнено. Получается, что по срокам, которые есть в договоре, просрочка уже есть, а акт вы еще не подписывали. Закон это не запрещает. Или, например, период просрочки такой большой, что ставку меняли несколько раз. Это добавляет некоторые сложности при расчете неустойки.

Чтобы понять, какую ставку нужно применять в формуле, нужно понять, что такое исполнение обязательства. По договору долевого участия — это передача квартиры. Если квартиру вам фактически по акту передали, то для расчета неустойки берут ключевую ставку ЦБ РФ, которая действует на день передачи квартиры. Если же квартиру вам не передали, можете брать любую ставку, которая вам выгоднее.

Например, если на сегодняшний день ключевая ставка ниже, чем на день, в который вам должны были передать квартиру — можете посчитать от той ставки, что больше. К сожалению, даже у судов нет единого подхода в таких случаях. Они могут как принять ваш расчет, так и пересчитать неустойку самостоятельно по действующей ключевой ставке на момент принятия судом решения.

Объясню на конкретных примерах.

Если квартиру уже получили. Допустим, вы приобрели квартиру стоимостью 4 млн рублей. Передать ее должны были 1 июня 2018 года. Фактически квартиру вы получили 30 декабря 2018 года. 30 декабря 2018 года действовала ключевая ставка в размере 7,75% годовых.

Считаем:

Дни просрочки: со 2 июня 2018 года по 30 декабря 2018 года — 212 календарных дней.

Неустойка за один день: 7,75% × 1/150 = 0,0517% в день. Отдельных правил округления нет. Я рекомендую округлять по последней цифре, с которой начинается периодическая дробь. Т. е. округлить 0,051666(6) в периоде до 0,0517.

Общая неустойка: 4 000 000 рублей × 212 × 0,517% = 438 416 рублей.

Если квартиру еще не получили. Вы приобрели квартиру стоимостью 4 млн рублей. Передать ее должны были 1 декабря 2018 года. Сегодня 10 августа 2019 года и вам ее до сих пор не передали. Вы принимаете решение написать претензию и считаете неустойку. Единого мнения, от какой ключевой ставки отталкиваться, нет. Вы можете применить ставку на сегодняшний день — 7,25% или ставку на 1 декабря 2018 года — 7,50%. Второй вариант для вас выгоднее.

Моя рекомендация — считать по периодам. Это сложнее, но представляется более правильным. Если период просрочки составит промежуток времени с 1 декабря 2018 года по 1 августа 2019 года, получится, что за этот период действовали 4 разных ключевых ставки:

  1. Со 2 декабря 2018 по 17 декабря 2018 года — 7,50% (16 дней).
  2. С 18 декабря 2018 года по 17 июня 2019 года — 7,75% (182 дня).
  3. С 18 июня 2019 по 29 июля 2019 года — 7,50% (42 дня).
  4. С 30 июля 2019 года по 10 августа 2019 года — 7,25% (12 дней).

Поэтому неустойку считаем так:

4 000 000 × 16 × 1/150 × 7,50% = 32 000 рублей

4 000 000 × 182 × 1/150 × 7,75% = 376 376 рублей

4 000 000 × 42 × 1/150 × 7,50% = 84 000 рублей

4 000 000 × 12 × 1/150 × 7,25% = 23 184 рубля

Общая неустойка: 515 560,00 рублей.

Отдельно отмечу: судебная практика по регионам на сегодняшний день такова, что практически никогда суды не взыскивают неустойку с застройщика в полном объеме. По крайней мере, в первой инстанции. Если попробовать довести дело до Верховного суда, возможно, получится изменить решение. В моей практике неустойки снижали в среднем в 4—8 раз. В Москве ситуация иная: неустойку почти никогда не снижают. Предположу, это связано с тем, что в Москве действуют очень крупные и богатые застройщики. В то время как в регионах, как правило, очень небольшой строительный рынок и если «кошмарить» застройщиков огромными неустойками, строить будет некому.

Образец претензии застройщику

Приведу для примера несколько шаблонов претензий. Вы можете их скачать и подставить свои данные:

  1. Претензия о недостатках.
  2. Претензия о сроках.
  3. Уведомление об отказе.

В претензии по устранению недостатков по гарантии я включил сразу несколько вариантов, например, когда у вас протекает крыша, есть нарекания к окнам и другие подобные случаи.

Когда нужно направить претензию застройщику

Закон не предъявляет к дольщику никаких специальных требований по срокам, в которые он должен направить претензию. Как стало известно о проблеме — так и пишите, но не затягивайте.

Если застройщик нарушает сроки строительства, писать можно хоть на следующий день после того, как вам должны были передать квартиру, но не передали. Более того, закон дает дольщику право писать претензию, даже когда сроки по договору еще не нарушены. Но есть все основания полагать, что будут. Например, если застройщик остановил строительство.

Если есть претензии по качеству, здесь работают десятидневные сроки закона о защите прав потребителей.

О недостатках по гарантии, которые вы выявили уже в процессе проживания, желательно писать сразу, как о них узнали. Если узнали сегодня, а претензию напишете через год, — могут быть проблемы. Например, если прорвало гарантийную трубу и затопило, писать надо сразу. Доказать через год, что дорогой диван испортился из-за этого случая, не выйдет.

Гарантийный срок на дом — пять лет, на оборудование — три года. Соответственно, пока эти сроки не истекли, претензии по гарантийным проблемам можно направлять сразу, как вы о них узнали.

Обычно закон говорит о «разумных» сроках предъявления претензий. Я не рекомендую тянуть с уведомлением застройщика о проблеме больше, чем 7—14 рабочих дней.

Куда направлять претензию

Юридический адрес. Обычно претензии направляют по юридическому адресу застройщика. Юридический адрес — это адрес, по которому государство его зарегистрировало. По умолчанию считается, что юридическое лицо находится по этому адресу, даже если это не так. Если юридическое лицо не получило письмо, которое отправляли по этому адресу, сослаться, что нужно было отправлять на другой, оно не может. Риски неполучения почты по этому адресу несет само юридическое лицо.

Юридический адрес обычно указывают в самом конце договора, где стороны ставят подписи. Но всегда лучше на всякий случай перепроверять, не изменился ли адрес. Для этого посмотрите в договоре ИНН или ОГРН компании. По любому из этих номеров можно найти компанию и проверить юридический адрес на специальном сервисе налоговой.

Также все действующие застройщики размещают всю доступную информацию о себе на сервисе «Наш-дом.рф». В разделе «Каталог новостроек» можно найти нужный объект и всю справочную информацию о застройщике. В том числе застройщик в обязательном порядке размещает проектную декларацию, которая обязательно содержит все адреса, ИНН и ОГРН.

В первой строке указываете ИНН или ОГРН застройщика из договора, во второй — регион. Можно искать и по названию, но обычно существует 20—30 компаний с одинаковым названием, а найти нужную можно только по косвенным признакам
В поисковой выдаче должен быть только один вариант, так как ИНН и ОГРН — это уникальные идентификаторы. Поиск предложит скачать выписку из ЕГРЮЛ в формате pdf. В ней обычно от 6 до 20 страниц. Первый лист с нужной информацией выглядит так

Фактический адрес. Это адрес, где реально располагается офис застройщика. Очень часто он не совпадает с юридическим.

Направить туда претензию тоже можно, но только как дублирующую к письму по юридическому адресу. Отправлять письмо только по фактическому адресу можно. Но если застройщик его не получит и оно вернется к вам — это не будет доказательство для суда, что вы уведомили застройщика как положено.

Отправлять письмо сразу в два адреса удобно по другой причине. Претензию посылают заказным письмом. За таким письмом представитель застройщика должен прийти на почту. Если никто не пришел, через 30 дней письмо отправят вам обратно, а на конверте поставят штамп «возвращено в связи с истечением сроков хранения». Такое письмо со штампом может потом пригодиться в суде. Потому что даже не полученное физически оно по закону считается врученным адресату.

Если застройщик получит письмо по фактическому адресу, можно не ждать положенные по закону 30 дней, пока вам обратно вернется письмо с юридического адреса, потому что его никто не пришел получать.

Договорной адрес. Иногда застройщики добавляют в договор в неожиданном месте и мелким текстом пункты, что все претензии надо присылать по определенному адресу. Иначе их будут считать ненадлежаще отправленными.

Оспорить такое требование можно, но только в суде. Единой позиции в практике нет. Некоторые суды считают, что надо строго следовать условиям договора, другие — что даже если в договоре есть иной адрес, претензию можно направить по юридическому и это тоже будет верно. Поэтому внимательно прочитайте договор. Если в договоре есть отдельный адрес — направляйте в оба: и по договорному, и по юридическому. Хуже не будет, а проблем с доказыванием в случае суда станет меньше.

Как правильно подать претензию

Претензии направляются двумя способами: по почте или вручаются в руки законному представителю застройщика. Почта может быть любая, которая предлагает услугу описи вложения и подтверждения вручения, в том числе курьерские службы. Электронная почта не подходит.

Как вручить претензию застройщику в офисе. Если не хотите тратить деньги на почту — вручите претензию лично в руки. Однако тут есть подводные камни.

Единственный законный получатель от имени юридического лица — директор компании. Всем остальным нужна доверенность или должностная инструкция, в которой оговорены обязанности получать почту. На практике, разумеется, никакой директор ничего у вас лично принимать не будет, а примет секретарь.

Более приемлемый вариант вручения — тот, кто принял претензию, на вашем экземпляре претензии поставит:

  1. Печать в получении.
  2. Дату, подпись и расшифровку подписи сотрудника, принявшего претензию.
  3. Входящий номер корреспонденции, который зарегистрирован в соответствующем журнале.

Но даже этого иногда не хватает. Особо недобросовестные застройщики в суде могут придумывать истории, что сотрудник, который принял вашу претензию, уволен или его доверенность была просрочена. А застройщик ничего не получал.

В идеальной ситуации помимо всего написанного вам должны дать заверенную копию доверенности сотрудника, в которой будут указаны полномочия получать почту от имени юридического лица. Однако на практике мало кто соблюдает это: максимум ставят входящий номер и подпись человека, о полномочиях которого вы ничего не знаете, или вообще отказываются наотрез что-то принимать.

Поэтому надежнее направлять документы по почте.

Как отправить претензию застройщику по почте. По почте нужно направлять претензию регистрируемым почтовым отправлением с объявленной ценностью или ценным письмом. При отправке вы не только вкладываете в конверт все документы, но и заполняете специальную опись вложения. В ней списком указываете все документы, которые вложены в письмо, количество страниц и ценность.

Сотрудник почты ставит свою подпись и печать и подтверждает, что опись вложения соответствует фактически вложенным в письмо документам. Это не позволит получателю ссылаться, что вы не положили нужные документы и поэтому он не рассмотрит ваши претензии. Стоит такое письмо немало. Даже внутри города доставка письма выходит в 200—300 рублей.

Срок удовлетворения претензии по закону

О претензиях в законах очень мало точных сроков. Обычно сроки ответа на претензию указывают в договоре. Если срок есть в законе, а в договоре стоит другой, в большинстве случаев, когда дело касается защиты прав потребителей, будут применять срок из закона. А договорной сочтут недействительным. Поэтому ориентироваться надо на все сразу: и на закон, и на договор, и даже на то, что называется обычаем оборота.

Срок ответа на претензию после того, как застройщик получил ее. Напрямую этот срок нигде не определен. По закону для отдельных видов требований срок ответа на претензию — десять дней. Но не все требования дольщиков к застройщику попадают в эти категории. Например, требования об устранении недостатков силами застройщика в эту категорию не входят.

Поэтому обычно в претензии вы сами устанавливаете срок, в который надо дать ответ. Гражданский кодекс считает разумным срок в семь дней.

Если в договоре установлены особые сроки, можно не обращать на это внимание. Поскольку в законе точных сроков не указано, значит, право их определять остается за потребителем как за слабой стороной договора. Любое договорное ухудшение положения потребителя по сравнению с обычным влечет недействительность условия договора.

Срок устранения проблем. Это срок, когда застройщик устраняет недостатки и удовлетворяет другие требования. Закон говорит, что застройщик обязан все устранить в «кратчайший срок», то есть максимально быстро. Но определяет верхнюю границу — не более чем 45 календарных дней. После этого наступает просрочка исполнения и начисляются неустойки, готовятся исковые заявления, а у дольщика в некоторых случаях появляется право расторгнуть договор.

Что делать, если застройщик не ответил на претензию или ответил отказом

Зависит о того, какая была претензия. Но почти всегда если застройщик не отвечает — нужно идти в суд. В некоторых случаях можно сразу отказываться от договора в несудебном порядке и требовать возврата денег. Но так как деньги тоже добровольно не вернут — все равно придется идти в суд.

В суд все же лучше идти с юристом. Застройщики обычно подкованы хорошо и знают множество способов уйти от проблем. Поэтому даже по самым простым искам лучше заручиться поддержкой специалиста.

Можно ли не писать претензию, а сразу подавать в суд

Можно. Закон не требует обязательно писать претензию. Более того, даже если в договоре указано, что претензию писать обязательно, — это условие договора недействительно. И суд это подтвердит.

Но есть один минус. Судьи толкуют право по-разному. Некоторые суды, даже если обязательное требование составлять претензии отсутствует, могут оставить иск без рассмотрения, если вы ее не направите. Обжалование таких действий суда занимает 1—2 месяца и добавляет расходы на юристов.

Кроме того, некоторые суды критично относятся к тому, что нет претензии. И даже если рассмотрят иск, могут не взыскать с продавца штраф или неустойку. На обжалование опять придется потратить время и деньги. Поэтому этап с претензией лучше не пропускать.

Запомнить

  1. Всегда пишите претензию. Лаконично, без эмоций, больше фактов и меньше художественных описаний.
  2. Направлять претензию лучше по почте, чем отдавать неизвестно кому в офисе застройщика.
  3. Если у вас проблема с качеством жилья, а застройщик не реагирует — не затягивайте с независимой экспертизой. Чем раньше ее проведете, тем меньше у застройщика возможностей говорить, что вы сами виноваты. Помните: обязанность доказать, что у вас нет никаких проблем, будет лежать на застройщике.
  4. В суд идите с юристом, но будьте готовы, что процесс может занять 6—7 месяцев. В некоторых случаях удобнее зафиксировать проблему и устранить все самим, если это возможно. А потом требовать компенсации расходов за 7 месяцев и ждать, пока суд заставит застройщика ее выплатить.
Источник

Закон О защите прав потребителей

Российская Федерация

Закон

О защите прав потребителей

(в ред. Федеральных законов от 09.01.1996 N 2-ФЗ,
от 17.12.1999 N 212-ФЗ, от 30.12.2001 N 196-ФЗ,
от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от 02.11.2004 N 127-ФЗ,
от 21.12.2004 N 171-ФЗ, от 27.07.2006 N 140-ФЗ
от 16.10.2006 N 160-ФЗ, от 25.11.2006 N 193-ФЗ, от 25.10.2007 N 234-ФЗ)

Настоящий Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.
(в ред. Федерального закона от 21.12.2004 N 171-ФЗ)

Основные понятия, используемые в настоящем Законе:

потребитель — гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;
(в ред. Федерального закона от 17.12.1999 N 212-ФЗ)

изготовитель — организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, производящие товары для реализации потребителям;
(в ред. Федерального закона от 17.12.1999 N 212-ФЗ)

исполнитель — организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, выполняющие работы или оказывающие услуги потребителям по возмездному договору;
(в ред. Федерального закона от 17.12.1999 N 212-ФЗ)

продавец — организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, реализующие товары потребителям по договору купли-продажи;
(в ред. Федерального закона от 17.12.1999 N 212-ФЗ)
абзац утратил силу. — Федеральный закон от 21.12.2004 N 171-ФЗ;

недостаток товара (работы, услуги) — несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора, или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию;
(в ред. Федерального закона от 17.12.1999 N 212-ФЗ)

существенный недостаток товара (работы, услуги) — неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки;
(в ред. Федеральных законов от 17.12.1999 N 212-ФЗ, от 21.12.2004 N 171-ФЗ)

безопасность товара (работы, услуги) — безопасность товара (работы, услуги) для жизни, здоровья, имущества потребителя и окружающей среды при обычных условиях его использования, хранения, транспортировки и утилизации, а также безопасность процесса выполнения работы (оказания услуги); уполномоченная изготовителем (продавцом) организация или уполномоченный изготовителем (продавцом) индивидуальный предприниматель (далее — уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель) — организация, осуществляющая определенную деятельность, или организация, созданная на территории Российской Федерации изготовителем (продавцом), в том числе иностранным изготовителем (иностранным продавцом), выполняющие определенные функции на основании договора с изготовителем (продавцом) и уполномоченные им на принятие и удовлетворение требований потребителей в отношении товара ненадлежащего качества, либо индивидуальный предприниматель, зарегистрированный на территории Российской Федерации, выполняющий определенные функции на основании договора с изготовителем (продавцом), в том числе с иностранным изготовителем (иностранным продавцом), и уполномоченный им на принятие и удовлетворение требований потребителей в отношении товара ненадлежащего качества;
(абзац введен Федеральным законом от 21.12.2004 N 171-ФЗ)

импортер — организация независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, осуществляющие импорт товара для его последующей реализации на территории Российской Федерации.
(абзац введен Федеральным законом от 21.12.2004 N 171-ФЗ)

Приложения:
Глава IV. ГОСУДАРСТВЕННАЯ И ОБЩЕСТВЕННАЯ ЗАЩИТА ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ
Глава III. ЗАЩИТА ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ ПРИ ВЫПОЛНЕНИИ РАБОТ (ОКАЗАНИИ УСЛУГ)
Глава II. ЗАЩИТА ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ ПРИ ПРОДАЖЕ ТОВАРОВ ПОТРЕБИТЕЛЯМ
Глава I. Общие положения

Источник

Обновлено: Март, 2023 года

Претензия к застройщику об устранении недостатков составляется в том случае, когда участника договора долевого строительства не устраивает качество построенного жилья. Направить претензию с требованием устранить выявленные недостатки можно как до подписания акта приема-передачи, так и после того, как квартира была передана покупателю и он стал полноценным собственником (по гарантии). В обоих случаях документ оформляется схожим образом, однако при обращении после передачи жилья нужно учитывать гарантийный срок, в том числе разные сроки гарантии на сам объект и относящееся к нему инженерное и технологическое оборудование.

Содержание статьи

  1. Основания для подачи претензии застройщику
  2. Когда можно подавать претензию застройщику
  3. Получение заключения экспертизы перед подачей претензии
  4. Образец претензии застройщику об устранении недостатков
  5. Необходимые документы к претензии
  6. Как направить претензию застройщику
  7. Сроки исполнения требований
  8. Что делать в случае отказа или просрочки исполнения
  9. Популярные вопросы и ответы на них
  10. Какие сложности могут возникнуть

Основания для подачи претензии застройщику

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

Претензия об устранении недостатков составляется в том случае, когда покупатель обнаруживает недостатки и дефекты в объекте долевого строительства. Претензию можно направить как до момента передачи помещения, так и после (так называемый «гарантийный случай»). Основанием для направления претензии могут быть:

  • несоответствие помещения условиям договора и проектной документации, например, несогласованное изменение площади квартиры;
  • наличие недоделок как в самом помещении, так и общедомовом имуществе, включая придомовую территорию;
  • низкое качество использованного оборудования (протечки труб, неработоспособность электропроводки, щели в окнах и т. д.);
  • низкое качество использованных материалов отделки;
  • отказ застройщика от проведения гарантийного ремонта;
  • несоответствие помещения требованиям технических и градостроительных регламентов.

В соответствии с п. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ дольщик при обнаружении указанных недостатков вправе потребовать:

  • бесплатного устранения недостатков;
  • пропорционального уменьшения стоимости квартиры;
  • возмещения расходов, если недостатки были устранены своими силами.

Если же были выявлены существенные недостатки, то в соответствии с п. 3 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ покупатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и вернуть деньги. Однако расторжение договора производится почти всегда в судебном порядке, так как существенность недостатков придется доказывать в суде.

Когда можно подавать претензию застройщику

Как уже говорилось, претензия может быть подана как до подписания передаточного акта, так и после.

В первом случае недостатки выявляются при приемке квартиры. Участнику ДДУ нельзя подписывать акт приема-передачи, а следует указать на выявленные им недостатки в квартире или ином объекте недвижимости. Дольщик и представители застройщика должны составить дефектный акт, на основании которого и подается претензия застройщику. Если застройщик отказывается подписать дефектный акт, это не лишает покупателя права впоследствии направить ему претензию с жалобой на качество объекта долевого строительства.

Второй вариант, когда может быть подана претензия, это выявление недостатков в процессе пользования объектом долевого строительства, то есть гарантийный случай. В соответствии с п. 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства составляет минимум 5 лет. В договоре может быть прописан больший срок гарантии. При этом факт подписанного акта приема-передачи имеет малое значение.

Исключением является инженерное и технологическое оборудование — сети электроснабжения, коммуникации водоснабжения, датчики, система кондиционирования и т. д., включая и данное оборудование, находящееся в общей долевой собственности, например, лифты или почтовые ящики. Для такого оборудования установлен срок гарантии не более 3 лет.

По-разному для самого объекта долевого строительства и технологического и инженерного оборудования многоквартирного дома отсчитывается и срок начала действия гарантии. В первом случае срок действия гарантии начинает течь с момента передачи объекта собственнику, во втором — с момента передачи объекта ДДУ любому собственнику в многоквартирном доме. Причиной этого является то, что инженерное и технологическое оборудование может использоваться раньше, чем дольщик получит свою квартиру по передаточному акту.

Имущество Срок действия гарантии Начало действия гарантии
Объект долевого строительства. 5 лет С момента передачи объекта участнику ДДУ.
Общедомовое имущество. 5 лет С момента подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства.
Инженерное и технологическое оборудование (как находящееся в объекте долевого строительства, так и относящееся к общедомовому имуществу). 3 года С момента подписания первого договора о передаче объекта долевого строительства.

Получение заключения экспертизы перед подачей претензии

Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85

Наличие недостатков в объекте долевого строительства необходимо дополнительно зафиксировать, так как их простое перечисление в претензии или в дефектном акте может оказаться недостаточным при последующем судебном разбирательстве. По этой причине покупателю квартиры необходимо заказать независимую экспертную оценку. Сделать это можно в любой аккредитованной экспертной организации.

Для проведения оценки следует пригласить не только эксперта, но представителей застройщика. Само их личное присутствие не является обязательным, но уведомить их о проведении оценки дефектов крайне желательно. Эксперт, осмотрев дефекты, составит ведомость с обоснованием стоимости их устранения силами покупателя. Независимая оценка станет дополнительным аргументом участника ДДУ при досудебном споре с застройщиком, а при необходимости — и в суде. После того, как экспертная оценка будет готова, можно переходить к следующему шагу — составлению претензии.

Образец претензии застройщику об устранении недостатков

Претензия к застройщику об устранении недостатков оформляется стандартным способом, характерным для любых претензионных документов.

В «шапке» претензии нужно указать:

  • кому направляется документ — наименование и юридический адрес застройщика;
  • кто направляет претензию — ФИО и место регистрации покупателя, также можно указать контактный телефон (если покупателей несколько, указываются данные всех дольщиков);
  • название документа — краткое («Претензия») или полное («Претензия об устранении недостатков»).

Затем оформляется основная часть документа. В ней нужно указать:

  • номер договора долевого строительства, дату его заключения, стоимость и дату исполнения обязательства по оплате договора;
  • если заключался договор уступки, то также нужно указать дату его заключения и стоимость;
  • ссылку на ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, регламентирующую гарантии качества объекта долевого строительства;
  • перечень недостатков с их подробным описанием;
  • указание на то, что недостатки зафиксированы и оценены в экспертном заключении;
  • требования заявителя — устранить недостатки и срок для исполнения требования;
  • если одновременно заявляются денежные требования, то нужно указать банковские реквизиты для перечисления средств.

В конце документа указывается дата составления претензии и ставится подпись заявителя.

Необходимые документы к претензии

Есть вопросы по теме статьи? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по вашей проблеме (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85

К претензии можно приложить документы, которыми заявитель подтверждает свое право на обращение к застройщику с жалобой. В число необходимой документации входят копии:

  • договора долевого участия (а также договора уступки, если он был заключен);
  • передаточного акта (если он был составлен);
  • заключения экспертизы;
  • дефектного акта.

Если претензию подписывает и направляет представитель, то к пакету документов дополнительно нужно приложить копию доверенности.

Как направить претензию застройщику

Существует несколько способов направления претензии застройщику. Проще всего передать документ под роспись уполномоченному лицу в офисе застройщика. Также можно использовать электронную форму обращения, если таковая имеется на официальном сайте девелопера, или послать письмо электронной почтой. Однако самым надежным способом остается почтовое отправление, поэтому рекомендуется использовать именно его.

Письмо нужно отправить на юридический адрес застройщика ценным письмом с описью вложения. Опись вложения позволит впоследствии доказать, что в адрес застройщика была направлена именно претензия, а не любой другой документ. Также можно заказать и уведомление о вручении, но можно обойтись и почтовым идентификатором, с помощью которого можно отследить дату получения претензии застройщиком.

Сроки исполнения требований

Сроки исполнения требований об исправлении недостатков отсчитываются с момента получения претензии застройщиком. Срок устранения недостатков может быть прямо указан в договоре долевого участия. Если же соглашение их не содержит, то сроки определяются законодательством.

Точного временного промежутка, в течение которого застройщик должен устранить дефекты, Федеральный закон № 214-ФЗ не устанавливает. П. 2 ст. 7 данного закона лишь содержит оговорку, что покупатель вправе потребовать «устранения недостатков в разумный срок». Для определения понятия разумности сроков приходится обращаться к другим нормативно-правовым актам.

П. 1 ст. 20 Федерального закона 2300-1 устанавливает срок в 45 дней для устранения недостатков в товаре. Поэтому можно аналогично установить данный срок для устранения дефектов в построенном объекте долевого строительства. Если же заявитель в своем заявлении требует уменьшить стоимость цену ДДУ в связи с выявленными недостатками, то разумным считается срок в 10 дней, так как именно этот период указывается в п. 1 ст. 31 Федерального закона № 2300-1 в качестве крайнего срока для удовлетворения отдельных требований потребителя.

Что делать в случае отказа или просрочки исполнения

Направление претензии не является гарантией того, что все перечисленные в ней недостатки будут исправлены застройщиком. Существует два варианта последующих событий:

  1. Застройщик своими силами устраняет дефекты.
  2. Застройщик затягивает ремонт (устранение дефектов), отрицает наличие недостатков либо полностью игнорирует покупателя.

Первый случай является достаточно редким, так как застройщику невыгодно тратить дополнительные средства на исправление дефектов. Однако если все же это случилось и покупателя устраивают результаты ремонта, то стороны могут подписать передаточный акт (если недостатки выявлены в ходе приемки) или соглашение об отсутствии претензий (при гарантийном случае). Если устранение дефектов произведено некачественно, то можно повторить всю процедуру заново — составить дефектный акт, получить заключение эксперта и направить новую претензию.

В том случае, если застройщик игнорирует обращение участника ДДУ, то можно направить в его адрес новую претензию с требованием выплаты неустойки. Если и она не возымеет действие на застройщика, придется обращаться в суд. В подобной ситуации покупатель квартиры может дополнительно рассчитывать на неустойку (по 1 % от цены договора или стоимости устранения недостатков за каждый день просрочки), а также штрафа (50 % от общей стоимости устранения дефектов) и процентов за пользование чужими деньгами. Кроме того, можно и нужно взыскать с застройщика расходы на адвоката и проведение экспертной оценки, а также понесенный ущерб, например, на наем жилья, если по вине застройщика истцу приходилось снимать квартиру.

Популярные вопросы и ответы на них

Можно ли сразу обратиться в суд без составления претензии?

Да, можно. Федеральный закон № 214-ФЗ не предусматривает обязательности претензионного урегулирования спора. Однако в данном случае нужно смотреть договор долевого строительства, так как обязательность направления претензии может быть предусмотрена условиями соглашения. К тому же нужно учитывать, что удовлетворение требований, изложенных в претензии, обычно выгоднее для покупателя, чем судебное разбирательство, которое может продлиться достаточно долго.

Можно ли направить вторую претензию, если первая была составлена или оформлена неверно?

Да, конечно. Но нужно учитывать, что срок устранения недостатков будет отсчитываться заново с даты получения второй претензии. В ее тексте можно указать, что первая претензия отзывается, так как считается ошибочной.

Можно ли самому составить претензию или доверить ее оформление профессиональному юристу?

Конечно, можно составить претензию самостоятельно. Но нужно учитывать следующий нюанс. Юристу застройщика, который будет изучать претензию, достаточно одного взгляда, чтобы определить, кто ее составлял — профессионал или сам дольщик. Если претензия составлена неграмотно, простым языком без соблюдения юридической терминологии, существует риск, что застройщик ее проигнорирует. Поэтому если не уверены, что сможете грамотно оформить претензию, лучше доверить ее составление профессиональному юристу.

Если с застройщиком был заключен договор купли-продажи, а не долевого участия, то можно ли направить ему претензию об устранении недостатков? Отделочные работы осуществлялись по договору подряда.

Да, конечно. Однако основанием для обращения будет не нарушение положений Федерального закона № 214-ФЗ, а нарушение прав потребителей в соответствии с Федеральным законом № 2300-1 и Гражданским кодексом РФ. Претензионный порядок урегулирования спора в таком случае будет иметь некоторые особенности. Например, потребитель имеет право взыскать большую сумму неустойки, так как в случае просрочки исполнения обязательства по договору подряда исполнитель должен выплатить неустойку в размере 3 % за каждый день просрочки (а не 1 %, как в случае договора долевого участия).

Какие сложности могут возникнуть

Направление претензии застройщику об устранении недостатков в большинстве случае — это лишь первый этап долгого пути, который грозит покупателю в том случае, если в приобретенном жилье имеются недостатки и дефекты. Зачастую дело заканчивается судебным разбирательством. Для того чтобы иметь достаточные аргументы в суде, собственнику квартиры необходимо соблюсти досудебный порядок урегулирования спора — зафиксировать все выявленные дефекты, определить стоимость их устранения и составить грамотную претензию. Помочь в этом деле может консультация юриста, которую можно получить на нашем сайте.

Источник

Претензия застройщику – это письменное требование, которое направляет дольщик, чтобы добиться от застройщика передачи жилья или уплаты компенсации за просрочку сдачи. Любая претензия должна быть составлена грамотно и передана на рассмотрение в соответствии с определенными правилами.

Основные законы для застройщика и дольщиков

Правоотношения между участниками строительства и застройщиками регулируются законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» (далее — закон № 214-ФЗ) и договором участия в долевом строительстве (ДДУ), который заключают между собой стороны.

Если участник строительства – гражданин, приобретающий жилое помещение для себя лично, не для использования его в коммерческих целях, то его отношения с застройщиком регулируются, в том числе, законодательством РФ о защите прав потребителей в той мере, в которой они не урегулированы законом № 214-ФЗ.

Обратите внимание! Если инвестор — компания или индивидуальный предприниматель, то к их отношениям с застройщиком положения закона о защите прав потребителей не применяются.

В текущем году Правительством РФ были приняты нормативные документы, направленные на корректировку некоторых моментов взаимоотношений сторон ДДУ:

  • Постановление Правительства РФ от 26.03.2022 № 479 (ред. от 17.05.2022), которое устанавливает особенности применения финансовых санкций (неустойки, штрафа, пени) к участникам ДДУ в период с 29.03.2022 до 01.01.2023.
  • Постановление Правительства РФ от 23.03.2022 № 442, определяющее правила передачи объектов строительства, в том числе, порядок исправления недостатков этих объектов в период с 25.03.2022 по 31.12.2022 включительно.

Многие технические вопросы, касающиеся подготовки претензий, разъяснены в постановлении Пленума ВС РФ от 22.06.2021 № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров…».

Обязательно ли предъявлять претензию застройщику

Согласно положениям закона № 214-ФЗ, дольщик вправе по своему выбору предъявить претензии застройщику, либо сразу обратиться с иском в суд. Для исков о защите прав участников долевого строительства обязательный порядок направления досудебной претензии застройщику не предусмотрен.

Однако, в этом правиле есть определенные исключения:

  1. В случае расторжения договора (при наличии соответствующих оснований) участник строительства обязан направить застройщику уведомление (требование) о расторжении ДДУ (п. 2 ст. 452 ГК РФ; ст. 9 закона № 214-ФЗ).
  2. Согласно внесенным Постановлением Правительства РФ № 442 изменениям, в период до 31.12.2022 дольщик, обнаружив при приеме помещения недостатки, сначала должен попытаться решить все вопросы во внесудебном порядке и лишь в случае неудачи может обращаться в суд.

Основания предъявления претензии застройщику

Участник долевого строительства может предъявить претензию застройщику, если последний не исполняет или ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по договору.

Наиболее часто причиной для подачи претензии становится нарушение застройщиком срока передачи объекта инвестору. Легально застройщик может изменить срок сдачи объекта, заключив с инвестором дополнительное соглашение к договору.

Не менее часто инвесторы предъявляют претензии к застройщику по качеству строительства дома и/или конкретного помещения, в том числе при несоответствии помещения условиям договора и проектной документации.

Перечень спорных вопросов является открытым, поэтому претензию можно писать в любом случае, когда застройщик нарушает условия ДДУ.

Предъявить претензию можно как до приема помещения, так и после, в процессе его эксплуатации (в течении гарантийного срока). Например, претензию застройщику по протечке кровли скорее всего придется предъявляться после принятия помещения, поскольку вряд ли получится сразу обнаружить этот недостаток.

В некоторых случаях целесообразно подавать коллективную претензию застройщику. Например, в случае массового нарушения сроков передачи помещений или обнаружения недостатков в общедомовом имуществе.

Как правильно написать претензию застройщику

Форма претензии застройщику законодательством не утверждена. Поэтому ее составляют в произвольном виде.

Любую претензию необходимо оформлять письменно, лучше в 2 экземплярах. Один останется у заявителя, второй отправится адресату. Письменная форма позволит подтвердить не только предъявление конкретных требований нарушителю договора, но и соблюдение досудебного порядка — на случай, если застройщик не выполнит требования заявителя.

Обратите внимание! Перед составлением претензии рекомендуем внимательно изучить договор. Возможно, в нем есть условия, которые касаются составления претензии, требования к ее содержанию или оформлению. В этом случае, необходимо руководствоваться условиями договора.

Заявитель, который приобрел помещение по договору уступки, пишет претензию к застройщику по тем же правилам, что и первоначальный участник договора долевого строительства.

Что указать в претензии

Хотя обязательной формы у претензии нет, в деловом обороте есть определенные правила, которые необходимо соблюдать при ее составлении. Они общие для любого вида претензий. Обычно претензия включает в себя следующие части:

  • адресацию;
  • основную (содержательную) часть;
  • перечень приложений;
  • подпись.

Адресация

В ней пишут, кто и кому направляет документ:

  • Данные получателя — полное наименование застройщика, адрес его места нахождения, телефон, адрес электронной почты (если известен). Данные застройщика следует брать из ДДУ, они указаны в разделе со сведениями о сторонах сделки.
  • Данные участника договора — Ф.И.О. (если дольщик юрлицо — название компании), место жительства или почтовый адрес, по которому застройщик может направить ответ, телефон, адрес электронной почты (при наличии).

По своему усмотрению можно включить дополнительную информацию о себе и получателе документа (ОГРН, ИНН). Здесь же указывают номер документа (если заявитель-организация).

Основная (содержательная) часть претензии 

Содержательную часть претензии условно можно разделить на три части: 

  • сведения о договоре;
  • информация о нарушениях;
  • требование к застройщику. 

В первой части указывают данные ДДУ — дату и номер договора. Также кратко описывают содержание договоренностей: что и когда должен был сделать застройщик, сколько и когда должен был заплатить и уже оплатил инвестор. При необходимости, если этого требует ситуация, можно написать более подробные сведения об обязанностях сторон договора.

Вторая часть должна содержать подробное описание нарушений застройщика. Например, когда составляется претензия к застройщику по дефектам квартиры, необходимо перечислить нарушения, указать, когда и как они были обнаружены, в каких документах зафиксированы, что предпринято после того, как были выявлены дефекты. Всю информацию следует подкреплять ссылками на пункты ДДУ и статьи закона.

В заключении необходимо изложить требования дольщика, с указанием положений договора и закона. Если требование касается денег, следует указать конкретную сумму и приложить соответствующий расчет. Здесь же надо обозначить срок для выполнения заявленных требований. При указании срока ориентироваться следует на положения договора или закона. Если сроки нигде не прописаны, то назначить их можно по своему усмотрению, исходя из разумности и реальной возможности выполнения требований.

В претензию рекомендуем включать те требования, которые потом будут указаны в иске (если придется решать вопрос в суде). Это сведет к минимуму споры, связанные с досудебным порядком (когда он обязателен). 

Перечень приложений к претензии 

В данном разделе указываются все документы, которые направляются застройщику вместе с претензией. 

Перед составлением приложения рекомендуем проверить, нет ли указаний на этот счет в законе или договоре. Если они имеются, их необходимо выполнить.

Подписи в претензии 

Претензия должна быть подписана дольщиком или лицом, которое вправе действовать от его имени.  В последнем случае к претензии необходимо приложить копию доверенности представителя.

Если заявитель – юрлицо, то подписывать претензию должен руководитель организации или уполномоченное на это лицо.

Как направить претензию застройщику

Обратите внимание! Перед тем, как выбрать способ отправки претензии, рекомендуем проверить договор. Возможно, в нем есть специальные положения для этой ситуации.

Если никаких упоминаний на этот счет в договоре нет, то направить претензию можно на выбор следующими способами (п. 2 ст. 165.1, п. 2 ст. 434 ГК РФ):

  1. По почте. Лучше направить претензию заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения.
  2. Можно воспользоваться услугами службы доставки.
  3. В форме электронного документа посредством электронной почты, факсимильной и иной связи (для этого понадобится наличие зарегистрированной цифровой подписи). Данный способ направления претензии допускается, если он предусмотрен в договоре либо является обычной практикой между сторонами и ранее обмен корреспонденцией осуществлялся, в том числе, и таким образом.
  4. Лично путем подачи претензии уполномоченному лицу застройщика. При этом важно настоять на том, чтобы на переданной претензии и ее копии был поставлен штамп или печать застройщика о приеме документа.

Независимо от того, какой способ выбран заявителем, необходимо, чтобы у него остались доказательства направления документа. Например, уведомление о вручении письма, почтовая опись вложения, подпись и печать контрагента на копии претензии или скриншоты электронного письма (п. 12, п.13 Постановления Пленума ВС РФ от 22.06.2021 № 18).

Срок ответа застройщика на претензию по ДДУ

Сроки рассмотрения претензий в законе № 214-ФЗ не регламентированы. Как правило, срок ответа застройщика на претензию указывается в самом договоре.

Если таких сроков в договоре нет, то дольщики-физлица могут использовать положения закона о защите прав потребителей (ЗоЗПП) по аналогии. Например,

  • в ст. 22 закона устанавливается срок для удовлетворения требований потребителя — 10 дней с даты предъявления претензии;
  • в ст. 30 закона указано, что в случае предъявления требований об устранении недостатков, все дефекты ликвидируют в разумное время, назначенное клиентом.

Что касается юрлиц, то они, в таких случаях, также могут руководствоваться применяемым в гражданском законодательстве понятием «разумности». «Разумность» срока для ответа на претензию зависит от сути претензии и фактических обстоятельств дела. Исходя из обычаев делового оборота срок, отведенный на рассмотрение претензии, принято считать разумным, если он не превышает 1 месяца.

Претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома

Застройщик обязан передать участнику ДДУ объект строительства не позднее срока, предусмотренного договором (п. 1 ст. 6 закона № 214-ФЗ).

В случае, когда застройщик задерживает передачу объекта инвестору, последний вправе предъявить застройщику требование о выплате неустойки за период просрочки (п. 2 ст. 6 закона № 214-ФЗ).

Обратите внимание! Срок передачи объекта недвижимости не считается нарушенным, если дольщик уклоняется от подписания акта о передаче ему квартиры (п. 2 ст. 6 закона № 214-ФЗ).

По общему правилу, претензия застройщику по неустойке должна содержать следующую информацию:

  • Номер договора, дату его заключения. Если был заключен договор уступки, необходимо указать его данные.
  • Срок, предусмотренный для передачи объекта строительства (не путать со сроком ввода дома в эксплуатацию).
  • Срок фактической передачи жилья, дату подписания передаточного акта или указание на то, что объект до настоящего времени не передан.

Далее излагают требование: выплатить неустойку и компенсировать убытки, а также устанавливают срок, в течении которого необходимо выполнить данное требование. Поскольку требование является денежным, то в досудебной претензии застройщику о выплате неустойки необходимо предоставить:

  • расчет суммы неустойки. Если просрочка длящаяся, то можно требовать выплатить неустойку за будущий период, указав размер неустойки за день просрочки. Однако, в этом случае, период начисления неустойки за будущее время не должен превышать срока рассмотрения претензии;
  • расчет убытков, например, если участник соглашения из-за просрочки вынужден был арендовать другое помещение (со ссылками на договор и платежные документы);
  • реквизиты банковского счета, на который застройщик должен будет перечислить требуемую сумму.

К претензии следует приложить документы, подтверждающие требование: копию договора ДДУ, документ, подтверждающий оплату по договору, копию документа о передаче объекта строительства (при наличии) и др.

Претензию можно направить как до момента передачи помещения (подписания передаточного акта), так и после, когда квартира уже была сдана, но со сдвинутыми сроками.

Обратите внимание! Если срок сдачи объекта превышен более, чем на 2 месяца, инвестор вправе в одностороннем порядке отказаться от договора и потребовать возврата уплаченной по договору денежной суммы, плюс проценты за пользование указанными средствами (подп. 1 п. 1, п. 2 ст. 9 закона № 214-ФЗ).

В каком размере застройщик компенсирует дольщику просрочку

Закон № 214-ФЗ устанавливает ответственность застройщика за срыв сроков сдачи объекта постройки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ России на день выполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки. Если дольщик — гражданин, сумма увеличивается в 2 раза.

То есть, чтобы рассчитать неустойку нужно знать:

  • цену договора (стоимость квартиры, указанная в ДДУ);
  • длительность просрочки — считается в днях от даты предполагаемой сдачи объекта, указанной в ДДУ. Начало течения срока для расчета неустойки определяется исходя из положений гл. 11 ГК РФ. Например, если срок сдачи квартиры указан квартал, то отсчет ведется со дня окончания квартала;
  • ставку рефинансирования ЦБ РФ на день выполнения обязательства.

Пример расчета компенсации для претензии к застройщику

Стоимость объекта строительства равна 6 000 000 руб., просрочка при его сдаче составила 27 календарных дней. Дата исполнения обязательств застройщиком приходится на 1 февраля 2022 года, в этот день действовала ключевая ставка ЦБ РФ в размере 8,5 %. Алгоритм вычислений:

  1. Для юрлиц — 6 000 000 x 1/300 х 8,5% х 27 = 45 900 (руб.)
  2. Для физлиц — 6 000 000 х 1/300 х 8,5% х 27) х 2 = 91 800 (руб.)

Взыскание неустойки в 2022 году

В настоящее время действует постановление Правительства РФ 26.03.2022 № 479. В данном нормативном акте указано, что в период с 29.03.2022 по 31.12.2022 года включительно за нарушение застройщиком срока передачи объекта строительства дольщику неустойка и иные штрафные санкции (например, убытки) не начисляется и не взыскиваются.

Претензия застройщику при наличии недостатков объекта строительства

После ввода дома в эксплуатацию, застройщик должен передать инвестору приобретенное им помещение. Качество этого объекта должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (п. 1 ст. 7 закона № 214-ФЗ). Если при приеме помещения инвестор обнаружит какие-либо недостатки, то он вправе предъявить претензию к застройщику об устранении этих недостатков.

Обычно, инвесторы сталкиваются со следующими нарушениями:

  • Наличие недоделок в самом помещении, в общедомовом имуществе (зазоры и трещины на стенах, щели в окнах и пр.);
  • Несоответствие помещения условиям договора и проектной документации, например, несогласованное изменение площади помещения;
  • Низкое качество работ и использованных материалов (протечка труб, неработоспособная электрика, плесень на стенах и т. д.).

В некоторых случаях (например, при наличии недостатков в общедомовом имуществе) целесообразно подавать коллективную претензию застройщику. Так, если течет крыша, коллективная претензия застройщику поможет быстрее добиться реакции от строительной компании.

Когда лучше подавать претензию застройщику

Предъявить претензию застройщику об устранении недостатков в помещении можно как до, так и после подписания акта о передачи объекта.

Порядок заявления требований зависит от вида обнаруженных недостатков (видимые или скрытые дефекты) и процедуры, установленной законодательством.

Если при приеме помещения обнаружены видимые (явные) дефекты (разбитые окна, трещины на стенах и т.п.), то о них необходимо заявлять сразу, фиксируя их в акте.

Скрытыми дефектами являются недостатки, которые невозможно обнаружить при стандартном осмотре помещения, и которые проявляются по истечении некоторого времени. Типичными примерами скрытых дефектов являются затекание/протекание воды, влажность и осыпающаяся плитка, плесень и т.п.

Если недостатки не удалось выявить при приемке помещения, заявить о них можно в течение гарантийного срока. Этот срок устанавливается в ДДУ, но в любом случае он не может быть менее 5 лет (п. 5 ст. 7 закона № 214-ФЗ). Чуть меньше — 3 года устанавливается гарантийный срок на инженерное и технологическое оборудование (электроснабжение, водоснабжение и т. д.), включая оборудование, находящееся в общей долевой собственности (лифты). Гарантийный срок отсчитывается с даты передачи помещения дольщику по акту. В ДДУ может быть предусмотрен другой момент начала отсчета, но только более поздний.

Как написать претензию застройщику на устранение недостатков

При обнаружении недостатков, прежде всего необходимо их правильно зафиксировать.

Если помещение еще не передано собственнику, то фиксация нарушений происходит в процессе приемки объекта. В настоящее время это происходит по правилам, указанным в Постановлении Правительства РФ № 442 (об этом ниже). Если недостатки обнаружены позже, в период действия гарантии на объект, то тогда они фиксируется в акте осмотра помещения, который составляют собственник помещения и представитель застройщика. В составлении акта может принимать участие независимый эксперт в сфере строительства.

После того, как недостатки зафиксированы можно приступать к написанию претензии. Она пишется по общим правилам.

Прежде всего в тексте претензии необходимо описать проблему. Желательно изложить её подробно, со ссылками на техническую документацию, и объяснить, каким именно образом выявленный недостаток мешает использованию помещения по прямому его назначению.

Далее следует указать, когда была обнаружена проблема и как она зафиксирована. Если претензия предъявляется в течении гарантийного срока, то может потребоваться заключение эксперта, чтобы доказать, что обнаруженный дефект возник не по вине собственника. Например, планируя обратиться с претензией к застройщику по окнам, следует иметь ввиду, что застройщик обязан исправить только те проблемы, которые возникли по его вине (ошибки в монтаже при установке стеклопакета, проблемы со стенами и пр.). Застройщик не будет устранять проблемы, если они возникли по вине собственника, в процессе эксплуатации (п.7 ст.7 закона № 214-ФЗ). Поэтому в таких случаях рекомендуем заранее подкрепить свои требования заключением эксперта.

Далее следует определиться с требованиями, которые инвестор будет заявлять застройщику.

Требования, которые можно предъявить застройщику

Требования, которые можно предъявить застройщику, перечислены в п. 2 ст. 7 закона № 214-ФЗ.

По общему правилу, дольщик может потребовать от застройщика на выбор:

  1. Бесплатно устранить недостатки.
  2. Пропорционально уменьшить стоимость квартиры.
  3. Возместить расходы, если недостатки были устранены своими силами.

Первый вариант требований наиболее приемлем и для застройщика, и для инвестора, так как не связан с оценкой затрат на стоимость дополнительных работ и не влечет между сторонами споров по стоимости таких работ.

Второй вариант применяется реже, так как для уменьшения цены ДДУ потребуется установить цену работ, которые необходимо выполнить, чтобы устранить недостатки. Для этого необходима специальная строительная экспертиза, по результатам которой составляется смета дополнительных работ. На сметную стоимость может быть уменьшена цена ДДУ. Но, для этого необходимо подписать дополнительное соглашение к ДДУ между сторонами и обеспечить его государственную регистрацию, иначе условия по уменьшению цены ДДУ юридической силы иметь не будут. Данное требование является основным в случае предъявляется претензии застройщику по площади квартиры.

Третий вариант требований предъявляется, чаще всего, при выявлении скрытых недостатков в процессе эксплуатации помещения. Помимо затрат на строительные материалы возмещению подлежат и расходы на привлечение ремонтных бригад и т.д. (при наличии подтверждения).

Обратите внимание! До 31.12.2022 включительно действует Постановление Правительства РФ от 23.03.2022 № 442. Согласно положениям данного документа, дольщик должен предъявлять требования к застройщику последовательно. Сначала требование об устранении недостатков и только, если застройщик не исправил недостатки в установленный для этого срок (60 календарных дней) или вовсе отказался их устранять, дольщик может предъявить требования о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов на устранение недостатков.

Документы-приложение к претензии об устранении недоделок

Если участник ДДУ направляет претензию застройщику по недоделкам в помещении, то следует приложить:

  • копию договора,
  • копию акта о недостатках объекта,
  • копию заключения эксперта о наличии дефектов,
  • документы, подтверждающие возникшие расходы и пр. 

Расторжение договора с застройщиком

Один из вариантов решения проблем между дольщиком и застройщиком в случае некачественного строительства, – это расторжение договора.

Дольщик вправе расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, если:

  • в объекте строительства выявлены существенные повреждения;
  • застройщик отказывается выполнять требования дольщика по устранению недостатков.

Обратите внимание! Под существенным дефектом понимают изъян, который невозможно устранить или для его ликвидации требуется несоразмерная сумма, или он проявляется вновь после того, как его устранили (см. «основные понятия» из ЗоЗПП).

Порядок расторжения в данном случае уведомительный, то есть дольщик должен направить застройщику соответствующее письмо, с указанием даты расторжения ДДУ.

По закону, дольщик вправе требовать возврата оплаченной цены договора, а также уплаты процентов за пользование денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денег. Если участник строительства — гражданин, проценты уплачиваются в двойном размере (п. 2 ст. 9 закона № 214-ФЗ).

Обратите внимание! В текущее время и до 31.12.2022 включительно, действуют правила, установленные Постановлением № 479, в соответствии с которыми штрафные финансовые санкции с застройщика не взыскиваются (неустойки, штрафы, убытки).

Претензия застройщику на устранение недостатков в 2022

Обратите внимание! В настоящее время действует Постановление Правительства РФ от 23.03.2022 № 442, которое устанавливает порядок передачи объектов участникам ДДУ и определяет порядок действий сторон при обнаружении нарушений, связанных с качеством строительства.

В постановлении указано, что, если при приемке помещения инвестор обнаружил недостатки и они являются несущественными (не мешают использовать помещение по назначению), то он должен принять помещение и подписать акт, перечислив в этом акте все выявленные недостатки. Застройщик должен устранить указанные недостатки за свой счет в течение 60 календарных дней. Отдельно претензию в этом случае писать не надо. Если же застройщик нарушил срок устранения недостатков или вовсе отказался их устранять, инвестор может обратиться с иском в суд, или предъявить застройщику одно из требований:

  • об уменьшении цены договора;
  • о возмещении расходов на устранение недостатков своими силами.

Если обнаруженные недостатки являются существенными, то инвестор имеет право не принимать объект. В этом случае до подписания передаточного акта стороны составляют акт осмотра помещения с участием специалиста, в котором фиксируют обнаруженные недостатки. При обнаружении существенных недостатков инвестор может на выбор:

  • предъявлять требование о безвозмездном устранении недостатков (в течение 60 календарных дней);
  • отказаться от исполнения договора и потребовать возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с п. 2 ст. 9 закона № 214-ФЗ.

Неустойка за нарушение застройщиком срока устранения недостатков

Если застройщик нарушает сроки устранения недостатков, дольщик вправе потребовать выплаты неустойки за просрочку (п. 8 ст. 7 закона № 214-ФЗ). Сумма неустойки определяется по формуле: 1% от стоимости расходов на устранение недостатка (либо стоимости объекта строительства, если выявленные дефекты могут служить основанием для признания его непригодным для проживания) умножают на количество дней просрочки.

Пример.

Стоимость расходов, необходимых для устранения недостатков в квартире, составила 500 000 руб.

Количество дней просрочки составляет 25 дней.

Размер неустойки составит 125 000 руб. (500 000 x 1% x 25).

***

Таким образом, составление и направление претензии является важным действием, не только направленным на соблюдение формальностей досудебного урегулирования, но и способным непосредственно разрешить возникающие спорные вопросы, экономя время силы и затраты сторон.

Источник

Приобретение строящегося жилого помещения сопровождается рисками. Возможными неблагоприятными последствиями являются нарушение застройщиком сроков введения жилья в эксплуатацию, а также несоответствие объекта требованиям строительных норм и правил.

Устранить выявленные недостатки возможно за счет компании. Для этого требуются юридически грамотные действия со стороны самого дольщика, а именно претензии в адрес застройщика. Нужно соблюсти порядок досудебного урегулирования споров, отправить официальным письмом застройщику жалобу с указанием недостатков.

Дольщик вправе составить претензию к застройщику при нарушении своих законных прав. К ним относятся следующие ситуации:

  • Объект сдается с задержкой;
  • Результат монтажных работ не соответствует проектно-сметной документации, договору;
  • Обнаружен брак.

Требование об устранении недостатков – способ заставить строительную компанию в полной мере исполнить свои обязательства. Претензия застройщику об устранении недостатков, допущенных при строительстве, содержит следующие требования:

  • Безвозмездное исправление выявленных недостатков и дефектов в срок, достаточный для выполнения обязательств. Дольщик предоставляет застройщику беспрепятственный доступ в квартиру для проведения работ;
  • Соизмеримое снижение цены договора. Сумма уменьшается на величину стоимости работ по аннулированию недочетов;
  • Возмещение собственных трат покупателя на исправление изъянов.

Строительная фирма обязана устранить допущенные нарушения за время, достаточное для исполнения обязательства.

Претензия застройщику на устранение недостатков составляется, когда дольщик не доволен качеством возведенного жилья. Можно направить требование об устранении обнаруженных недоделок до заключения акта приема-передачи или после того, как квартира будет передана покупателю – полноправному собственнику.

Необходимо получить регистрационный входящий номер претензии как обращения в строительной организации вместе с копией отметки о принятии документа. Если последует неудовлетворительный ответ, то копия претензии с отметкой о получении понадобится для подготовки к судебному заседанию.

Строительная компания обязана рассмотреть претензию и в течение 10 дней предоставить ответ устранению недостатков. Если ответ не получен, рекомендуется составить исковое заявление в судебный орган. Девелопер понесет судебные расходы после удовлетворения иска.

Если обнаружены серьезные недочеты, то согласно п. 3 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ покупатель вправе отступить от условий договора и вернуть деньги. Расторжение договорных обязательств происходит в судебном порядке, недостатки доказываются в суде.

Как написать претензию застройщику

Как составить претензию пошагово, нормативными правовыми актами не урегулировано. Документация готовится самостоятельно покупателем, подписавшим договор долевого строительства. Утвержденный законом образец отсутствует, претензия пишется в свободной форме. Перечень вопросов, по которым жалуются на застройщика, законодательством также не регламентирован. Жалоба пишется в случае, когда строительная компания нарушает обязательства, прописанные в договоре.

Подготовка претензии и сопутствующих документов

Чтобы написать жалобу, фиксируются недостатки, собираются доказательства для приобщения к материалам дела. В претензию включают следующие сведения:

  • Наименование строительной компании, адрес, Ф.И.О. руководителя;
  • Данные о дольщике, его адрес и телефон;
  • Описание проблем объекта строительства, площадь помещения;
  • Недочеты в работе строительной организации;
  • Оценка качества жилого помещения;
  • Условие об устранении недостатков за определенный промежуток времени.

Обеспечение качества работ регламентируется законом об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Претензия об устранении недостатков по качеству

Если застройщик намерен передать объект недвижимости ненадлежащего качества, то потребуется подача претензии к застройщику на устранение недостатков.

Договор участия в долевом строительстве жилого помещения предполагает возможность обращения дольщика к застройщику при нарушении требований по качеству объекта. По договору строительства заказчик обязан устранить дефекты в течение гарантийного срока. К нарушениям технических строительных регламентов относятся:

  • Некачественное проведение сетей;
  • Окна, установленные с нарушением технологии;
  • Зазоры и трещины на стенах;
  • Плесень.

Задача строительной компании – при приемке передать жилье согласно условиям договора, проектной документации. Если есть недочеты, которые приводят к ухудшению условий жизни, то дольщик вправе восстановить нарушенные права:

  • Потребовать устранить недоделки;
  • Получить скидку, уменьшив плату, отраженную в ДДУ;
  • Возместить расходы, если устранил дефекты сам;
  • При отказе от рассмотрения обращения выйти с иском в судебный орган.

До составления заявления пригласите сотрудника компании для подтверждения фактов недоработок и составления акта о выявленных дефектах в квартире.

К жалобе прилагается ряд документов, в том числе копия ДДУ, чеки, квитанции, расписки об оплате договора, передаточный акт, заключение эксперта с указанием стоимости материалов и работ для устранения недочетов.

Претензия застройщику направляется по адресу строительной организации – фактическому и юридическому – следующими способами:

  • Почтой России – заказное отправление с информацией о передаче лично в руки и приложением описи;
  • Электронной почтой – устанавливается, что адрес связан с указанным e-mail;
  • Личная подача жалобы девелоперу.

Рекомендуем изучить условия договора долевого участия относительно сроков удовлетворения претензий. Дольщик исходит из условий, установленных законодательством. Так, для требований физических лиц срок составляет 10 дней с даты предъявления претензии. Если же дольщик – юридическое лицо, то действует срок, прописанный в договоре, а при его отсутствии – 30 дней.

Претензия об устранении недостатков по гарантии

Строительная компания обязана устранять дефекты при их выявлении в течение гарантийного срока, установленном ДДУ. Это относится и к качеству работ. Если в период действия гарантии начались проблемы, срочно пишите заявление застройщику с тем, чтобы он устранил дефект.

Желательно сразу сообщить о недостатках, которые выявили на новой квартире, чтобы обязать застройщика выполнить работы в рамках гарантийных обязательств. Если о дефектах стало известно сегодня, а претензия направлена только через год, то снижается вероятность ее удовлетворения. Приведем пример: прорвало в квартире трубу водоснабжения, что привело к порче техники, напольного покрытия, дорогой мебели. Если заявить об этом через год, то будет очень сложно доказать материальный ущерб.

Гарантийный срок на дом составляет пять лет после его ввода в эксплуатацию, а на оборудование – три года.

Претензия по окнам

Закон «О защите прав потребителей» обязывает полностью заменить оконные конструкции в новом здании. Собственники квартир вправе требовать их замены в течение двух лет с момента ввода объекта в эксплуатацию и пяти лет – по договорным обязательствам. При подготовке жалобы по стеклопакетам акцент делается на следующее:

  • Промерзание и запотевание окон . Оно может быть связано с отсутствием вентиляционного проветривания;
  • Слишком узкий или широкий подоконник;
  • Отсутствие отопительной системы под окнами или рядом с ними;
  • Нарушение правил монтажа: неплотное прилегание створок;
  • В квартире установлены оконные конструкции нестандартного размера;
  • Не отрегулирована фурнитура окна;
  • Негерметичная установка – оконная конструкция с щелями, зазорами;
  • Использование некачественных профилей, стеклопакетов с трещинами и пр.

Ответили на вопрос, как написать претензию застройщику, теперь ее нужно направить в строительную компанию официальным письмом с информацией о получении и прилагаемой описью.

При оформлении претензии по окнам следует включить следующие пункты:

  • Причина обращения – подробное описание выявленных недостатков и приложение фотодоказательств;
  • Требование безвозмездно устранить неисправности в конкретный срок или оплатить услуги сторонней компании, которую наймет собственник помещения;
  • Условие получения компенсации за моральный вред.

После сдачи жилого объекта в эксплуатацию на конструкции некапитального характера распространяется гарантия сроком три года, а на несущие элементы и прочие составляющие объекта капитального строительства – пять лет. Обязательства застройщика на межпанельные швы и покрытие зданий действует 10 лет. Не задерживайте с заявлением в строительную компанию, если не устраивает качество монтажа окон или сами конструкции.

Претензия по замечаниям при приемке квартиры

Причиной недовольства дольщика является нарушение застройщиком условий договора долевого участия. Наиболее частые из них:

  • Объект не сдан в срок;
  • Неправильно составлен акт приема-передачи квартиры;
  • Некачественно ведутся строительные или отделочные работы;
  • Увеличился метраж квартиры.

Если не удовлетворяет качество проведенных застройщиком работ, то их необходимо зафиксировать, предложить застройщику устранить за счет собственных средств. Основаниями для подготовки претензии по замечаниям при приемке квартиры являются:

  • Наличие неровных стен, незаконченной стяжки напольного покрытия;
  • Отсутствие радиаторов, горячего и холодного водоснабжения, фурнитуры на окнах и дверях;
  • Отсутствие электричества по постоянной схеме, приборов водо- и теплоснабжения;
  • Незавершенное благоустройство придомовой территории: отсутствие асфальта, детской площадки;
  • Нарушения при подписании акта приема-передачи жилья;
  • Ненадлежащее исполнение обязательств со стороны застройщика по договору долевого участия.

Также стоит обратиться с претензией, если дом не поставлен на кадастровый учет, не работают грузовой и пассажирский лифты, нет асфальтированного прохода к дому, пандуса в подъезде для спуска и подъема колясок.

Строительная компания также может выставить неприемлемые условия в акте приема-передачи недвижимости, что может стать предметом разбирательства в суде. Например, очень часто незначительно, но меняется метраж квартиры, и дольщик за него доплачивает. Либо застройщик игнорирует в акте претензии к его работе.

Если нарушены сроки сдачи квартиры, указанные в договоре, то претензия к застройщику сопровождается расчетом выплаты неустойки. Перенос даты сдачи жилого дома больше чем на 2 месяца дает право дольщику расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке и требовать возмещения денег.

Направление претензии не считается гарантией того, что перечисленные нарушения будут исправлены девелопером. Возможны два варианта последующих событий:

  • Застройщик самостоятельно устранит изъяны;
  • Строительная компания затянет устранение дефектов, будет отрицать их наличие либо просто проигнорирует покупателя.

При устранении дефектов стороны подписывают передаточный акт (если ошибки обнаружены при приемке) или соглашение об отсутствии претензий (при гарантийном случае).

Если устранение дефектов произведено некачественно, то процедура повторяется заново – составляется дефектный акт, получается заключение эксперта и направляется новая претензия.

Если застройщик игнорирует обращение участника ДДУ, то направляется новая претензия с требованием выплаты неустойки. Если она останется без внимания, дольщику придется обращаться в суд. Судебный орган решит, есть ли вина застройщика, обязан ли он выплатить компенсацию, в том числе за понесенный моральный вред, и в каком размере.

Видео

Источник

Понравилась статья? Поделить с друзьями:

Не пропустите также:

  • Режим работы как составить график сменности
  • Как убрать контакты найти
  • Как исправить старую мебель
  • Код остановки kernel security check failure виндовс 10 как исправить
  • Как найти видеопамять в биос

    • 0 0 голоса
    Рейтинг статьи
    Подписаться
    Уведомить о
    guest

    0 комментариев
    Старые
    Новые Популярные
    Межтекстовые Отзывы
    Посмотреть все комментарии