Каждый собственник квартиры имеет право участвовать в решении вопросов, касающихся его и его соседей.
Например, можно организовать парковочные места на придомовом участке, проконтролировать капитальный ремонт, получать доход от рекламы в подъезде или сменить управляющую компанию.
Все эти и многие другие вопросы решаются голосованием на общем собрании собственников. По закону такое собрание в каждом доме должна регулярно проводить управляющая компания. На практике многие УК саботируют эту обязанность: не уведомляют жильцов о собрании, рисуют протоколы и делают то, что выгодно им.
Чтобы взять управление домом в свои руки, нужно организовать собрание собственников самостоятельно. Должен предупредить: провести общее собрание собственников с нуля и в первый раз — сложно, муторно и дорого. Будьте готовы потратить не меньше месяца на подготовку и не меньше 30 000 Р на документы и оповещение всех собственников.
Зато, если все пройдет удачно, все расходы можно будет взыскать с УК. А главное — отныне никто не сможет воровать ваши деньги и диктовать неудачные решения.
В предыдущей статье я писал о том, что УК вам должна. Теперь расскажу, как подготовить документы для общего собрания собственников. А в следующей статье напишу, как провести собрание собственников и заставить УК работать.
Основано на горьком опыте
С 2017 года я развиваю проект «Собдома-рф», в рамках которого помогаю людям организовать самоуправление в многоквартирных домах. За это время я помог организовать больше 500 общих собраний собственников в домах Москвы, Санкт-Петербурга, Рязани, Калуги, Ярославля, Калининграда, Новосибирска, Южно-Сахалинска и многих других городов. Еще мы с единомышленниками консультируем людей по всем вопросам, связанным с ЖКХ. На основе этого опыта родилась инструкция.
Провести общее собрание собственников сложно
Две самые сложные задачи при подготовке общего собрания — уведомить о собрании 100% собственников в доме, а затем правильно подсчитать их голоса.
Многоквартирный дом состоит из жилых и нежилых помещений: квартир, комнат, подвалов, чердаков. У некоторых помещений есть собственники, другие — общее имущество. Или муниципальное, если принадлежат городу.
Уведомлять всех без исключения собственников обязательно, если вы проводите собрание по собственной инициативе. Неважно, владеет человек пентхаусом на последнем этаже дома, крохотной каморкой в коммунальной квартире или магазином в подвале. Неважно, живет он по адресу регистрации или улетел в Антарктиду к пингвинам. Если у человека в собственности любое помещение в вашем доме — он должен знать о собрании и имеет право голосовать на нем. Если кого-то не предупредят о собрании, решения такого собрания позже смогут обжаловать в суде — те самые обиженные собственники или УК, которая не хочет изменений.
Вторая сложность — подсчет голосов. У каждого собственника в доме количество голосов разное. Это зависит от доли, которая ему принадлежит. При подсчетах учитывается площадь только тех помещений в доме, что находятся в чьей-то собственности. Жилые они или нежилые, неважно.
Например, у владельца подвального магазина площадью 200 м² будет в четыре раза больше голосов, чем у владельца квартиры площадью 50 м². Для собственников комнат в коммуналках количество голосов считают по более сложной формуле. Ее я подробно разберу в следующей статье.
Все о том, как жить в России
И взаимодействовать с УК и соседями — в нашей рассылке. Подпишитесь, чтобы не пропустить важные статьи
Что такое имущественный паспорт дома
Чтобы узнать, сколько собственников придется оповестить и как считать их голоса, вам понадобится документ, который я называю «имущественный паспорт дома». К сожалению, сейчас такого документа официально не существует. Придется составлять его самостоятельно.
До 2017 года для каждого дома был документ, который назывался «кадастровый паспорт многоквартирного дома». Он содержал список всех зарегистрированных помещений в доме. Вело его БТИ — бюро технической инвентаризации.
Параллельно с кадастровым паспортом существовала база правообладателей в Минюсте и Росреестре. Чтобы провести собрание, достаточно было запросить оба документа, сверить их и получить готовый список собственников.
В январе 2017 года эти две базы решили объединить при создании ЕГРН — Единого государственного реестра недвижимости. В процессе объединения потерялось огромное количество данных по помещениям и собственникам. Базы смешали, но не уточняли. То, что получилось, называется «выписка из ЕГРН по объекту капитального строительства».
Но полагаться на такую выписку опасно, потому что она может не соответствовать действительности. Обычно часть помещений там не указана, у других указаны ошибочные или неактуальные номера или даже сразу несколько номеров вместо одного. Если организовать собрание по такой выписке, его результаты потом легко оспорят в суде. Я не веду статистику, как часто информацию в выписке приходится уточнять, но по моим ощущениям так бывает в девяти случаях из десяти.
Если вы хотите составить нормальный реестр собственников своего дома, где будут учтены все помещения и их актуальные владельцы, придется потратить немало времени и денег, а также проявить смекалку.
Вам понадобится:
- Получить реестр собственников в вашей УК.
- Запросить в ЕГРН выписку по объекту капитального строительства.
- Вручную найти информацию, которой нет в выписке, экспериментируя с неправильным написанием адреса дома и типа улицы.
- Проверить каждый из кадастровых номеров, которые нашли, в разделе справочной информации по объектам недвижимости.
- Подготовить итоговую таблицу со всеми кадастровыми номерами объектов в доме.
- Запросить в ЕГРН платную выписку по каждому из номеров.
Каждый шаг инструкции важен. Если вы что-то упустите, например в третьем пункте найдете не все кадастровые номера в дополнение к выписке, то результаты собрания могут аннулировать.
По моему опыту, проводить собрание в доме, где уже пытались наладить самоуправление и ошиблись в составлении имущественного паспорта и реестра, гораздо сложнее, чем делать это с нуля. Если вы рискнете пойти против недобросовестной УК, но недостаточно подготовитесь, то УК обратит внимание на ваш дом и будет в дальнейшем вставлять палки в колеса. У меня бывало так, что орган государственного имущества, лояльный к УК, отказывался голосовать за помещения, находившиеся в городской собственности, и из-за этого не набирался кворум. Поэтому будьте внимательны: первое собрание — самое важное.
Зачем запрашивать реестр в УК
По закону реестр собственников многоквартирного дома должен храниться в управляющей компании. УК обязана регулярно обновлять его, а также предоставлять собственникам по письменному заявлению.
Однако в нашей практике ни одна УК ни разу не предоставила качественный реестр собственников. Они не следят за актуальностью данных. Люди переезжают, продают квартиры, а в реестре УК копятся «мертвые души». Использовать его для оповещения собственников нельзя: такое собрание потом с легкостью признают недействительным.
И все же сделать запрос в УК необходимо, потому что после собрания вы обязаны приложить к протоколу реестр собственников. Этот реестр должен быть заверен печатью и подписью УК.
Если вы соберете реестр с нуля и принесете УК на подпись, скорее всего, они откажутся это делать. Я действую так: прикладываю к реестру, выданному УК, свой список и называю его «Документ корректировок к реестру собственников». УК в этой ситуации оказывается перед выбором: либо признать, что нарушили лицензионное требование и выдали ерунду вместо подлинного реестра, либо подписать актуальный реестр и замять дело. Иногда они подписывают, иногда нет. Если вам не подпишут — все равно проводите собрание.
После собрания нужно будет сдать реестр УК вместе со своим реестром в ГЖИ. Обычно ГЖИ потом заставляет УК внести корректировки в свой реестр.
Запросить реестр в УК можно лично в канцелярии или через электронную приемную на сайте управы вашего района. Отказать вам не имеют права, это регламентировано федеральным законом № 59. Если вы пришли с заявлением в рабочее время, а вам отказывают, смело пишите заявление в прокуратуру.
В течение пяти дней после подачи заявления УК обязана предоставить документ: лично, по электронной или обычной почте. Как именно это будет сделано, УК выбирают сами, а вас должны проинформировать о выбранном способе.
Как составить перечень имущества в доме
Реестр, который выдаст УК, нужно вручную проверить с помощью справочной информации по объектам недвижимости. Это отдельный раздел на сайте ЕГРН.
Сначала запросите выписку по объекту капитального строительства. В ней должны быть указаны кадастровые номера всех объектов в доме: квартир, комнат в коммуналках, подвалов, чердаков и даже трубопровода.
Скорее всего, в выписке будут указаны не все помещения, а только те, что не потерялись при переносе данных. Остальные кадастровые номера нужно добывать вручную.
Официальных и простых способов получить эти номера не существует. Но я за годы работы в «Собдома-рф» придумал несколько вариантов. Например, попробуйте вбить адрес дома со всеми возможными опечатками. Вместо «Космодамианская» напишите «Космодамиянская», «Космодемианская», «Космодамьанская» и так далее. Вместо номера дома «4/22» — «4-22», или просто «4», или просто «22». Полезут помещения, которых не было, когда вы вводили правильное название улицы.
Очень популярный случай — ошибка из-за буквы ё: «Филёвская» и «Филевская» — это, по мнению ЕГРН, разные улицы. А еще бывают улицы с порядковыми номерами: «первые», «вторые» и «третьи». Бывают улицы «малые» и «большие», «верхние» и «нижние».
С улицей 1905 года в Москве у нас было целое развлечение. В справочной информации у нее более 10 вариантов написания, включая экзотику типа «Улица Тыс.Девят.Пятого года» — именно так, с одним пробелом. Еще хуже пришлось с улицей Зои и Александра Космодемьянских. Только на перебор вариантов ушло несколько часов.
Можно также поэкспериментировать с графой «Тип улицы»: выбрать проспект вместо переулка и посмотреть, что будет.
Все номера, которые удалось таким образом получить, перенесите себе в отдельную таблицу. Сверьте ее с реестром, который получили от УК. Если в реестре УК найдутся еще не учтенные вами номера, добавьте их в таблицу. Дальше понадобится каждый из них проверить.
Как проверить, какое имущество в собственности
Чтобы отделить кадастровые номера жилых помещений от номеров нежилых и узнать, в частной ли собственности эти помещения, вручную проверьте каждый из номеров в вашей таблице в той же справочной информации. Для этого впишите их в верхнее поле формы справки.
Если номер относится к явно нежилому помещению, например канализации, исключайте его из списка. У таких помещений тоже могут быть собственники, например Мосводоканал. Но такие объекты предназначены для обслуживания дома, их собственники не участвуют в общем собрании и не голосуют.
Если строка «форма собственности» пустая или вообще отсутствует, то это может быть общедомовое имущество. У такого тоже могут быть долевые собственники, но при подсчете голосов общедомовое имущество по умолчанию считается принадлежащим всем собственникам дома. Отдельно уведомлять по таким помещениям никого не нужно.
Еще бывает, что в строке «Форма собственности» указано «государственное». Это значит, что квартира или другое помещение принадлежит городу. На собрания городские организации обычно никого не присылают, но уведомлять их надо — о том, как это сделать, я расскажу в следующей статье.
Теперь выясним, сколько у помещения собственников: на собрание нужно будет позвать каждого из них. Для этого нажмите на красную стрелочку рядом с названием раздела «Права и ограничения».
Бывает, что в разделе «Права и ограничения» написано «данные отсутствуют». Тут может быть два варианта. Либо это коммунальная квартира, либо квартира с так называемым ранее возникшим правом — то есть она была оформлена в собственность до 1 февраля 1998 года, до вступления в силу закона о государственной регистрации права, и с тех пор собственники не озаботились ее перерегистрацией.
Чтобы проверить, коммуналка это или нет, необходимо еще раз сделать поиск по адресу.
Если поиск по адресу квартиры выдает один результат, значит, квартира не коммунальная. По возможности срочно расскажите собственникам о необходимости зарегистрировать право.
Можно попробовать найти собственников такой квартиры по реестру, который выдала УК. Если и в реестре УК написано «собственник не определен», то дальше можно не искать. Вряд ли тот факт, что вы не уведомили о собрании никому не известного собственника, будет аргументом против вас в суде.
По результатам проверки каждого кадастрового номера заполняйте свою таблицу с итоговым списком объектов собственности в доме. В таблице должен быть указан кадастровый номер, тип помещения, этаж, площадь и номер квартиры, если удалось его найти.
Если квартира коммунальная, все равно добавьте ее в таблицу и укажите площадь, но пометьте себе отдельным примечанием, какие комнаты в нее входят. Потом вы используете эту информацию, чтобы оповестить всех собственников и подсчитать, сколько у каждого из них голосов.
Не забудьте добавить в таблицу те кадастровые номера, которых не было в выписке по объекту капитального строительства. Исключите те, у которых нет и не может быть собственников, вроде трубопровода и канализации.
В конце еще раз сверьте то, что получилось, с реестром УК.
Как получить данные о собственниках
Если вы выполнили все пункты выше, теперь у вас есть максимально близкая к правде таблица всех помещений в доме. Осталось узнать, кто собственники этих помещений, чтобы затем оповестить их о собрании. Это вы отразите в отдельном документе — реестре собственников. Его тоже придется составлять вручную.
Чтобы составить реестр, нужно запросить в ЕГРН отдельную платную выписку по каждому кадастровому номеру из получившейся таблицы. Этот шаг — самый затратный и по времени, и по деньгам.
Чтобы запросить такую выписку, нужно войти на сайт ЕГРН под своим логином с госуслуг. Если аккаунта на госуслугах нет, зарегистрируйте его.
Одна электронная выписка стоит 250 рублей и готовится не дольше трех рабочих дней.
Если в полученной выписке указано, что сведений о собственности нет, значит, такая квартира не была приватизирована и собственников действительно нет. Никого извещать о собрании не нужно.
Еще одно важное исключение
Бывают квартиры, по которым данные в справочной информации отсутствуют. По таким я вообще не рекомендую заказывать выписки.
Дело в том, что если эта квартира коммунальная, то выписка по ней целиком для проведения собрания не нужна: хватит выписок по комнатам, которые вы запросите отдельно. А если это не коммуналка, такая квартира может стать приманкой для черных риелторов — тех, кто на основании поддельных документов ворует квартиры. Если вдруг с такой квартирой что-то случится, все, кто интересовались ей, автоматически появятся в материалах уголовного дела. Конечно, за запрос выписки не осудят, но нервы потратите.
При этом для проведения собрания выписка по квартире, по которой отсутствуют данные, не нужна: согласно официальному источнику, собственника у нее нет. Даже если это не так, вы всегда можете сослаться на Росреестр и будете правы.
Данные о собственниках из полученных выписок перенесите в отдельную таблицу — это и будет ваш реестр. В нем должна быть отдельная строка на каждого собственника, в которой нужно указать номер и дату правоустанавливающих документов и его долю в квартире или комнате. Добавьте информацию из имущественного паспорта: кадастровый номер, тип помещения, этаж, площадь.
Разница между имущественным паспортом и реестром в том, что в паспорте на каждое помещение одна строка, а в реестре на одно помещение строк может быть несколько — в зависимости от количества собственников. Все это понадобится, чтобы известить людей о собрании и подсчитать голоса.
По моим подсчетам, чтобы подготовить всю эту информацию для стандартной пятиэтажки, нужно потратить больше 20 тысяч рублей на запросы всех документов и около суток непрерывной работы, не считая ожидания выписок из ЕГРН. Но главное — гарантировать, что получившийся документ точен, никто не может.
Если, прочитав этот раздел, вы поймете, что не готовы этим заниматься, — приходите к нам на «Собдома». Мы приготовим для вас подробный имущественный паспорт дома, каждая строчка которого будет подтверждена данными из ЕГРН. Сейчас эта услуга стоит в среднем от 2500 Р, но для каждого дома рассчитывается отдельно. Подготовка реестра собственников сюда не входит.
Компенсировать расходы на наши услуги тоже можно за счет УК.
На рынке есть и другие компании, которые помогают с такими проблемами, но я не возьмусь оценить, насколько добросовестно там подходят к работе.
Как не сойти с ума во время подготовки к общему собранию
С двумя таблицами на руках — имущественным паспортом и реестром собственников — можно переходить к практической части: поквартирному обходу, организации и проведению собрания и подсчету голосов. Обо всем этом я расскажу в отдельной статье.
Но перед тем как переходить к практике, обзаведитесь союзниками. Организовать собрание в одиночку невозможно.
Союзниками могут стать знакомые вам соседи и просто неравнодушные собственники. Поговорите со всеми, кого знаете, и попросите их порекомендовать других. Всех, кто выразил готовность помочь, спросите, что они умеют и готовы делать. Например, экономисты незаменимы при подсчете голосов, а бывший ведущий концертов, возможно, проведет и ваше собрание.
Потенциально главный ваш союзник — председатель совета дома. О том, где его искать и как действовать дальше, читайте в следующей статье.
Запомнить
- В многоквартирном доме в собственности могут быть жилые и нежилые помещения. Чтобы организовать собрание, вы должны уведомить всех без исключения собственников.
- У каждого собственника в доме количество голосов разное. Это зависит от доли, которая ему принадлежит.
- Вся информация по дому содержится в ЕГРН. Она не структурирована — придется добывать нужные сведения по крупицам.
- Управляющие компании не следят за актуальностью реестра собственников. Запросить реестр в УК нужно, но верить ему нельзя.
- Все данные, которые вы нашли через справочную информацию и в выписках ЕГРН, записывайте в отдельную таблицу. Она понадобится при поквартирном обходе собственников.
- Не беритесь за организацию собрания в одиночку. Найдите союзников.
- Первое общее собрание собственников — самое сложное. Придется потратить не меньше месяца и не меньше 30 000 Р. Но оно того стоит.
Документы, необходимые для проведения ОСС
К собранию необходимо подготовить и оформить согласно требованиям законодательства следующие документы:
- Сообщение о проведении ОСС (п. 1 разд. VI Приказа Минстроя РФ от 31.07.2011 № 411/пр)
- Лист регистрации вручения уведомлений о проведении ОСС
- Реестр собственников (п. 3.1 ст 45 ЖК РФ)
- Схема распределения долей собственников в праве общей собственности
- Лист регистрации собственников, принявших участие в очном собрании и приглашённых лиц (п. 5 разд. VI Приказа Минстроя РФ от 31.07.2011 № 411/пр)
- Бланк решения собственника (бюллетень) по вопросам, поставленным на голосование (ч. 12 разд. VII Приказа Минстроя РФ от 31.07.2011 № 411/пр)
- Проекты документов, которые будут рассмотрены и утверждены на ОСС
- Бланк протокола ОСС (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ)
Сообщение о проведении ОСС позволит уведомить собственников помещений о предстоящем собрании, о месте и времени его проведения, а так же ознакомить их с повесткой дня.
Реестр собственников, листы регистрации и схема распределения долей необходимы для контроля на этапе подсчёта голосов. На основании сведений, которые указаны в этих документах, можно будет определить, состоялся ли кворум и приняты ли решения по вопросам повестки.
Бланки для голосования позволят собственнику письменно оформить свои решения по каждому вопросу.
Проекты документов, например, договора управления, нужно будет предоставить собственникам для ознакомления в заранее определённом порядке.
Протокол в ходе собрания будет заполнять секретарь. Там же будут оформлены решения собственников по каждому вопросу.
Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций
Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru
Образцы документов
Образцы документов, необходимых для проведения общего собрания собственников МКД
Комплект документов для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в очной форме о выборе способа формирования фонда капитального ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме
Открыть Скачать
Комплект документов для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в заочной форме о выборе способа формирования фонда капитального ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме
Открыть Скачать
Комплект документов для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в очно-заочной форме о выборе способа формирования фонда капитального ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме
Открыть Скачать
Комплект документов для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об утверждении перечня услуг и (или) работ по капитальному ремонту, предельно допустимой стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту исходя из предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, определенной в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 190 Жилищного кодекса Российской Федерации, определении лица, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.
Открыть Скачать
* Предложенные образцы документов являются примерными и не носят официального характера
Как провести общее собрание собственников
Кто может проводить общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Какие вопросы можно решить на общем собрании собственников. Какие документы нужны, чтобы решение общего собрания собственников имело юридическую силу
1.Кто и когда может созывать общее собрание собственников?
Ежегодное общее собрание — обязанность собственников помещений в многоквартирном доме проводится во втором квартале, если ранее собрание собственников не установило другого порядка. Внеочередное общее собрание собственников можно провести в любое время. Инициатором внеочередного собрания может быть:
- любой собственник помещения в доме;
- ГКУ Дирекция ЖКХиБ административных округов Москвы;
- управляющая организация (или ТСЖ, ЖК, ЖСК);
- орган местного самоуправления или владелец спецсчета (только в специальных случаях, предусмотренных ЖК РФ).
2.Какие вопросы можно выносить на голосование собственников многоквартирного дома?
Общее собрание собственников может принимать решения о:
- реконструкции дома, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании средств фонда капремонта, переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;
- выборе способа формирования фонда капитального ремонта, увеличении размеров взносов на капитальный ремонт, выборе лица, уполномоченного на открытие спецсчета дома и совершение операций со средствами, находящимися на спецсчете;
- получении товариществом собственников жилья (ЖСК, ЖК, управляющей организацией) кредита или займа на капремонт;
- пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, благоустройстве этого участка, установке во дворе дома шлагбаума;
- заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для этого предполагается использовать общее имущество собственников в многоквартирном доме;
- выборе способа управления домом;
- выходе из программы реновации;
- текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
- заключении собственниками, действующими от своего имени, договоров с ресурсоснабжающими организациями и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами;
- согласии на перевод жилого помещения в нежилое;
- других вопросах.
3.В каких формах можно проводить собрание?
Общее собрание собственников можно провести:
- в очной (совместное присутствие);
- заочной (опросным путем или с использованием системы);
- очно-заочной форме.
В зависимости от формы проведения собрания будут различаться содержание сообщения о собрании, которое нужно предварительно разослать собственникам, и процедура голосования.
При очном голосовании собственники лично присутствуют на собрании.
При проведении очно-заочного голосования собственники имеют право как лично присутствовать на собрании, так и проголосовать, ознакомившись с повесткой дня собрания заочно.
При заочном голосовании опросным путем собственники передают свои решения по адресу, указанному в сообщении о проведении собрания.
При заочном голосовании с использованием системы собственники вправе голосовать как в электронном виде посредством системы, так и в бумажном виде, предоставив рукописный бюллетень администратору собрания. Администратор собрания должен внести данные из бюллетеня в систему и загрузить отсканированный или сфотографированный бюллетень.
4.Как подготовиться к общему собранию собственников?
При подготовке к проведению общего собрания собственников помещений вам необходимо:
- Определить повестку дня общего собрания.
- Составить сообщение для оповещения собственников.
- Подготовить реестр собственников помещений в многоквартирном доме, а также формы бланков (бланк сообщения о проведении собрания, бланк решений собственника помещений, бланк протокола и так далее) в управляющей организации.
- Подготовить информационные материалы для ознакомления собственников. При проведении собрания в проекте «Электронный дом» информационные материалы можно загрузить в виде файлов во время подачи заявки на проведение собрания.
- Определить способ, которым вы уведомите собственников о проведении собрания.
Если вы будете проводить собрание в проекте «Электронный дом», пункты 2 и 3 выполнять не понадобится: сообщение для оповещения собственников и все бланки будут сформированы автоматически после подачи заявки, а реестр собственников при этой форме собрания можно не составлять.
5.Как уведомить собственников о проведении собрания?
Если раньше на общем собрании собственники уже определили, что объявления о новых собраниях можно размещать в подъезде, вы можете поступить так. Но если такого решения принято не было, уведомления нужно будет отправить по почте заказными письмами или вручить лично под роспись.
Уведомить всех собственников нужно не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания. Обратите внимание: уведомить о проведении собрания собственников нужно будет и окружную Дирекцию ЖКХиБ, если в доме есть собственность города Москвы.
Также нужно будет вести реестр уведомлений, указывая в нем данные собственников и даты их оповещения. Если вы отправляете уведомление заказным письмом, то датой оповещения считается дата отправления письма. В дальнейшем к протоколу собрания собственников необходимо будет приложить почтовые квитанции.
Если вы проводите собрание в заочной или очно-заочной форме, к уведомлению нужно будет приложить бланки для голосования по каждому из вопросов и указать дату окончания приема решений, а также место или адрес, куда их нужно передавать.
При проведении общего собрания в заочной форме с применением системы проекта «Электронный дом» инициатор подает в системе заявку. На основании этой заявки формируется сообщение о проведении собрания, которое автоматически публикуется для собственников, уже зарегистрированных в системе:
- на первом собрании в системе не позднее чем за 10 рабочих дней до начала голосования;
- на последующих общих собраниях — не позднее чем за 10 календарных дней.
Уведомить собственников, которые еще не зарегистрировались в системе, инициатор собрания должен тем способом, который определен на предыдущих собраниях (если такого решения принято не было, уведомления нужно будет отправить по почте заказными письмами или вручить лично под роспись).
6.Как провести голосование?
На очном собрании собственники знакомятся с материалами по вопросам, вынесенным на повестку, обсуждают эти вопросы и голосуют по каждому из них. Голосование по вопросам, заранее не включенным в повестку, силы иметь не будет.
Для участия в очном обсуждении и голосовании собственникам помещений необходимо иметь при себе паспорт и копию документа, подтверждающего право собственности на помещение, а представителям собственников помещения еще и документы, подтверждающие полномочия на представление интересов собственника на общем собрании. Впоследствии эти документы прикладываются приложением к протоколу протоколу собрания.
Голосование может проводиться как в письменной форме с заполнением бланков, так и, например, посредством поднятия рук с документальным засвидетельствованием решений собственников. Регламент и способы, которыми осуществляется голосование, могут быть утверждены общим собранием.
Голосование в заочной форме проводится в установленные вами сроки при помощи бланков, направленных собственникам вместе с сообщениями о проведении собрания, или в электронном виде посредством системы.
При проведении собрания в заочной форме с применением системы собственники могут голосовать как в электронном виде, так и в привычном бумажном. Бюллетени нужно получать у администратора собрания. Во время проведения собрания заполненный бланк с решениями по вопросам голосования сдается администратору собрания, который должен в течение часа внести данные из бюллетеня в систему и загрузить отсканированный или сфотографированный бюллетень.
Продолжительность голосования в заочной форме с применением системы может составлять от 7 до 60 дней.
Очно-заочная форма предполагает возможность проголосовать как заочно, так и лично присутствуя на собрании.
В бланках для голосования напротив каждого вопроса, решение по которому требуется от собственников, должны быть графы «за», «против» и «воздержался». Собственник должен проставить отметку напротив одного из вариантов ответа. Обратите внимание, если в ответе на вопрос отмечено сразу несколько ответов на один и тот же вопрос, если ответы на вопросы не проставлены, голос не засчитается при подсчете. Недействительным бланк будет считаться, если не указаны сведения о собственнике (представителе собственника) или если в бланке отсутствует подпись собственника (представителя).
7.Как считать голоса собственников?
Решения по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в собрании. Исключение составляют вопросы, решение по которым принимается более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме:
- о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, о выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета капремонта;
- о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
- о выборе способа управления;
- о выборе управляющей организации;
- создании ТСЖ и утверждении его устава.
В ряде других случаев для принятия решения потребуется не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Подсчет голосов проводит счетная комиссия, протокол составляет секретарь общего собрания собственников. Протокол нужно составить не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания. В протоколе собрания обязательно должны содержаться:
- дата и регистрационный номер протокола;
- дата, место и форма проведения общего собрания;
- информация об инициаторах собрания;
- вопросы, вынесенные на повестку дня собрания;
- сведения о лицах, приглашенных и участвовавших в собрании;
- место (адрес) хранения протоколов общих собраний и решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование;
- приложения к протоколу общего собрания.
Более детально с требованиями к оформлению протокола общего собрания собственников можно ознакомиться в приказе Минстроя России.
При проведении собрания с применением системы проекта «Электронный дом» подсчет голосов и формирование протокола осуществляется автоматически. Протокол формируется с учетом требований Жилищного кодекса РФ и Минстроя России. При этом оригинал протокола в соответствии с Жилищным кодексом РФ хранится в системе.
После окончания голосования и формирования протокола:
- в проекте «Электронный дом» для собственников публикуется новость об окончании собрания со ссылкой на протокол, который доступен для ознакомления и скачивания;
- протокол подписывается электронной цифровой подписью Департамента информационных технологий города Москвы;
- подписанный протокол со всеми приложениями направляется инициатору собрания в виде персональной новости;
- протокол со всеми приложениями автоматически направляется в МЖИ;
- информация о собрании автоматически передается в ГИС ЖКХ.
8.Что делать после собрания?
Не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания собственников подлинники решений и протокола общего собрания собственников обязательно нужно представить в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, которые затем направляют эти документы в Мосжилинспекцию. Кроме того, в течение 10 дней их необходимо разместить для ознакомления собственников в помещении, доступном для всех собственников и определенном общим собранием. Копии документов хранятся по адресу, который также определяет общее собрание собственников.
Решение общего собрания собственников является обязательным для всех собственников помещений в доме вне зависимости от того, принимали они участие в собрании или нет.
Если вы не согласны с решением, которое было принято общим собранием собственников с нарушением порядка, установленного Жилищным кодексом Российской Федерации (если вы не принимали участия в таком собрании или голосовали против принятия этого решения), и если это решение нарушает ваши права и законные интересы, вы можете обжаловать его.
Заявление об обжаловании можно подать в суд в течение шести месяцев со дня, когда вы узнали или должны были узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если ваш голос не мог повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение вам убытков.
Вы также можете обратиться в Государственную жилищную инспекцию города Москвы, которая в свою очередь вправе обратиться в суд с заявлением о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников.
9.Как проводить собрания и опросы собственников в режиме онлайн?
В электронном виде собрание можно провести заочно через систему ГИС ЖКХ или с помощью системы проекта «Электронный дом». При этом первое собрание проводится сразу в системе, поскольку для ГИС ЖКХ и региональных информационных систем не требуется проведения предварительного «бумажного» собрания для выбора системы.
Организовать общее собрание в онлайн-режиме могут собственники помещений, управляющие организации и жилищные объединения (ТСЖ, ЖСК, ЖК).
В случае непосредственного способа управления многоквартирным домом для проведения общего собрания собственников в онлайн-режиме собственники должны принять соответствующее решение на предварительном очном, очно-заочном или заочном (без использования системы онлайн) собрании собственников.
Чтобы провести собрание в «Электронном доме» нужно подать заявку в системе. При первом собрании в системе роль администратора выполняет инициатор. Для последующих собраний на первом нужно решить вопросы:
- о выборе администратора;
- о продолжительности голосования по вопросам повестки дня;
- о порядке приема администратором решений собственников.
При проведении собрания с использованием системы инициатор должен уведомить всех собственников, включая окружную Дирекцию ЖКХиБ, если в доме есть собственность города Москвы, указанными выше способами.
Чтобы пользоваться функционалом проекта «Электронный дом», нужно иметь учетную запись на mos.ru с указанным в ней адресом проживания, регистрации или собственности, а чтобы стать инициатором собрания и участвовать в нем, необходимо подтвердить право собственности на помещение.
Подробнее о проведении первого и последующих собраний читайте на сайте проекта «Электронный дом».
Как подготовить документы к общему собранию собственников помещений в МКД
Изменились требования к оформлению отдельных документов общего собрания в МКД. Следуйте этой рекомендации, чтобы подготовиться к общему собранию по новым правилам.
В рекомендации мы перечислили и рассказали обо всех документах, которые потребуются, чтобы инициировать и провести ОСС. Следуйте рекомендации, чтобы подготовиться к собранию по новым правилам.
Внимание: если оформить протокол общего собрания с ошибками, суд может аннулировать итоги собрания (подп. 4 п. 1 ст. 181.4 ГК). Решения и протокол – это официальные документы (ч. 1 ст. 46 ЖК). За подделку официальных документов грозит уголовное наказание вплоть до лишения свободы (ч. 1 ст. 327 УК).
Опасно допускать эти ошибки в документах общего собрания
Внимание: при подготовке документов к ОСС учитывайте, что в общем собрании собственников вправе участвовать как сами собственники, так и лица, которые приняли помещения от застройщика, но пока не оформили собственность. Таким правом они могут воспользоваться в течение года с даты разрешения на ввод МКД в эксплуатацию (ч. 1.1 ст. 44 ЖК).
Какие документы подготовить к общему собранию
Документы, которые обязательно нужны к общему собранию, условно разделим на две группы: вспомогательные и основные.
Вспомогательные документы – это реестр собственников помещений в МКД, реестр вручения сообщений о предстоящем собрании и списки присутствующих и приглашенных на общее собрание. С помощью реестра вы подготовите бланки решений собственников, а по списку присутствующих рассчитаете кворум. В реестре вручения сообщений о предстоящем общем собрании каждый собственник должен расписаться в том, что его получил.
Внимание: реестр собственников помещений в МКД УО, правление ТСЖ, ЖК, ЖСК обязаны вести независимо от факта проведения общего собрания. Такая обязанность установлена с 11 января 2018 года (ч. 3.1 ст. 45 ЖК).
|
Реестр |
Лист регистрации собственников, |
|
Скачать |
Скачать |
|
Реестр вручения собственникам |
Основные документы к общему собранию – это:
- сообщение о проведении общего собрания;
- бланк решения собственника по вопросам, поставленным на голосование;
- бланк протокола общего собрания.
От чьего имени составить документы общего собрания
Понять, кто именно приглашает собственников на общее собрание, можно из сообщения о его проведении. Именно там указано, кто его инициатор.
В таблице 1 наглядно видно, кто должен оформлять документы общего собрания в зависимости от того, кто его инициировал.
Таблица 1. Кто оформляет документы общего собрания
|
Кто инициирует общее собрание в МКД |
Кто оформляет документы к общему собранию |
|
Инициативная группа собственников самостоятельно |
Члены инициативной группы |
|
Собственники, которые направили в УО (ТСЖ, ЖК, СПК) заявление о необходимости провести общее собрание |
УО (ТСЖ, ЖК, СПК) |
|
УО |
УО |
|
Орган местного самоуправления |
Орган местного самоуправления |
Пример подготовки УО документов общего собрания по заявлению собственников
Собственники помещений в МКД могут направить в УО письменное обращение о проведении общего собрания. Таких собственников должно быть не менее чем 10 процентов голосов от общего количества голосов собственников помещений в МКД (ч. 6 ст. 45 ЖК).
В УО поступило обращение от собственников о проведении общего собрания. Обращение подписали собственники, обладающие 32% голосов от общего количества голосов собственников помещений в МКД. УО обязана организовать общее собрание собственников помещений в МКД.
Расходы на организацию и проведение общего собрания в рассматриваемом случае нужно оплатить из платы за содержание общего имущества в МКД. Это определено условиями договора управления МКД. Такой порядок соответствует положениям пункта 3.5 части 2 статьи 44 ЖК.
Ситуация: кто должен подготовить документы к общему собранию по вопросу выбора способа управления МКД после аннулирования лицензии УО
В случае прекращения действия лицензии УО общее собрание собственников помещений в МКД для решения вопроса о выборе способа управления МКД созывает орган МСУ (ч. 4 ст. 200 ЖК). Например, муниципалитет.
Таким образом, документы, необходимые для общего собрания в МКД, должен подготовить орган МСУ или лицо, им уполномоченное. О том, что УО лишили лицензии, орган МСУ узнает от ГЖИ.
Ситуация: на что потребуются деньги при организации общего собрания
Ответ на данный вопрос не урегулирован на законодательном уровне и должен рассматриваться в индивидуальном порядке. Выделим общие позиции расходов на организацию и проведение общего собрания в МКД:
- подготовка и печать документов общего собрания собственников помещений в МКД (сообщения о проведении, решения собственников по вопросам, поставленным на голосование (при необходимости), протокол ОСС);
- аренда помещения для проведения общего собрания собственников помещений в МКД (при необходимости).
Ситуация: за счет каких денег УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК должны организовывать проведение общего собрания в МКД
Решение о том, кто оплачивает расходы на созыв и организацию общего собрания в МКД, принимает общее собрание в МКД (п. 3.5 ч. 2 ст. 44 ЖК).
Если ОСС инициирует сама УО, то и оплачивать расходы на организацию такого общего собрания будет УО.
Как не получить два года лишения свободы за подделку документов общего собрания
Какие сведения включать в сообщение о проведении общего собрания
Инициатор должен заранее уведомить собственников помещений в МКД о предстоящем общем собрании. Уведомление необходимо направить не позднее чем за 10 календарных дней до даты общего собрания (ч. 4 ст. 45 ЖК).
Рисунок 1. Сообщение о проведении общего собрания в МКД
В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в МКД должны быть указаны:
- сведения о лице, по инициативе которого созывается собрание;
- форма проведения собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);
- дата, место, время проведения собрания;
- повестка дня собрания;
- порядок ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Сообщение о предстоящем собрании – это первый документ, в котором формулируют вопросы, по которым должны будут проголосовать собственники. Формулировки из сообщения об ОСС один в один нужно перенести в протокол общего собрания по его итогам. От этого в том числе зависит законность принятого решения. Это определяют положения приказа Минстроя от 28.01.2019 № 44/пр.
Если формулировку вопроса, по которому принимает решение общее собрание, предусматривает закон, в повестке и в протоколе укажите именно эту формулировку без изменений.
Общее собрание собственников не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня собрания (ч. 2 ст. 46 ЖК).
О том, как передать собственникам сообщение о проведении общего собрания, читайте в отдельной рекомендации.
Ситуация: какой период проведения общего собрания в заочной форме указать в сообщении о собрании
Например, две недели.
Период проведения общего собрания в заочной форме определяет инициатор. Закон инициаторов в этом не ограничивает, но нужно учитывать, что собственникам необходимо время, чтобы принять участие в собрании и вернуть заполненный бланк с результатами.
В сообщение о проведении общего собрания укажите:
- начало приема оформленных решений собственников помещений в МКД «____» ___________ 20 ___ г.;
- окончание приема оформленных решений собственников помещений в МКД «____» _______________ 20 ____ г.
Принявшими участие в общем собрании, проводимом в форме заочного голосования (опросным путем), считаются собственники помещений в МКД, решения которых получены до даты окончания их приема. Это определено ч. 2 ст. 47 ЖК.
Ситуация: вправе ли УО определять повестку общего собрания
Да, вправе, если созывает его по собственной инициативе (ч. 7 ст. 45 ЖК).
Во всех случаях повестку общего собрания формирует его инициатор (собственники помещений в МКД, орган местного самоуправления, УО) (ч. 4–5 ст. 45 ЖК).
Ситуация: можно ли в сообщении о проведении общего собрания не расписывать подробно повестку такого собрания
Нет, нельзя.
В сообщении о проведении общего собрания должна быть повестка такого собрания (п. 4 ч. 5 ст. 45 ЖК).
Общее собрание собственников помещений в МКД не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания (ч. 2 ст. 46 ЖК).
Как подготовить бланк решения собственника по вопросам, поставленным на голосование
Голосование на общем собрании собственников помещений в МКД может осуществляться в письменной форме (ч. 4 ст. 48 ЖК).
Используйте письменные решения собственников независимо от формы общего собрания в МКД. В письменной форме обязательно голосовать при очной и очно-заочной формах общего собрания собственников (ч. 4, 4.1 и 5 ст. 48 ЖК).
Рисунок 2. Решение собственника на общем собрании в МКД
С точки зрения закона голосовать на очном собрании можно «руками», то есть путем поднятия руки. Ведущий общее собрание зачитывает отдельно каждый из вопросов повестки дня и спрашивает, кто голосует «за», кто «против» и кто воздерживается от голосования. Идет подсчет голосов.
В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:
- сведения о лице, участвующем в голосовании;
- сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в МКД (с 1 января 2017 года целесообразно указывать номер и дату государственной регистрации права);
- решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».
Эти требования установлены частью 5.1 статьи 48 ЖК.
Если голосование идет с помощью бланков решений собственников, то засчитываются голоса по вопросам, по которым отмечен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются.
Ситуация: если собственник заполнил решение по одному из вопросов с ошибкой, можно ли засчитывать его ответы по другим вопросам
Да, можно.
При подсчете голосов на общем собрании засчитывают голоса по вопросам, по которым собственник оставил только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением голоса не засчитывают (ч. 6 ст. 48 ЖК). Например, ошибкой считают одновременно три отметки по одному вопросу – «за», «против» и «воздержался».
Как оформить протокол общего собрания по его итогам
Решения, которые приняли на общем собрании собственники помещений в МКД, необходимо оформить протоколом в письменном виде (ч. 1 ст. 46 ЖК). Требования к оформлению протокола утверждает приказ Минстроя от 28.01.2019 № 44/пр (далее – Приказ № 44/пр).
У инициатора общего собрания есть 10 дней с даты проведения общего собрания, чтобы оформить протокол (п. 2 Приказа № 44/пр). Решения общего собрания собственников должны быть доведены до сведения всех собственников помещений, в том числе и не принявших участие в собрании, в течение 10 дней со дня принятия этих решений (ч. 3 ст. 46 ЖК).
Рисунок 3. Протокол общего собрания собственников в МКД
Протокол ОСС включает четыре раздела:
- заголовок;
- содержательная часть;
- список приложений;
- реквизиты.
Содержательная часть протокола общего собрания состоит из двух частей – вводной и основной. Вводная часть протокола общего собрания включает реквизиты собрания и собственников (п. 12 Требований № 44/пр).
Основная часть протокола общего собрания включает разделы, каждый из которых – отдельный вопрос повестки дня (п. 16 Требований № 44/пр). Добавляйте только те вопросы, которые указали в уведомлении о проведении общего собрания. Если вопросов несколько, нумеруйте и располагайте их в протоколе в порядке обсуждения.
Реквизиты подписи протокола общего собрания содержат сведения о фамилии и инициалах лица, которое подписало протокол, подпись и дату ее проставления (п. 22 Требований № 44/пр). Наглядную структуру протокола ОСС смотрите на рисунке 4.
Рисунок 4. Структура протокола общего собрания собственников
В таблице 2 мы назвали обязательные для протокола общего собрания пункты и пояснили, как их заполнить.
Таблица 2. Как заполнить обязательные пункты протокола общего собрания в МКД
|
Положения, которые обязательно должны быть в протоколе |
Как заполнить обязательные положения протокола |
|
Наименование документа |
Напишите «Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме» |
|
Дата |
В качестве даты протокола общего собрания укажите дату подведения итогов общего собрания (подходит для очной формы общего собрания). Если у собрания была заочная часть или его проводили в заочной форме, то нужно указать и дату окончания подсчета голосов. Удобно это показать в виде «с» – «по», если собрание проходило несколько дней. В таком случае указывают дату начала и дату окончания общего собрания. Как правило, все очно-заочные и заочные голосования проходят несколько дней – чтобы все желающие успели передать свои решения. Важно! Дата собрания, указанная в протоколе, должна совпадать с датой, указанной в сообщении о предстоящем общем собрании |
|
Номер |
Впишите порядковый номер общего собрания в течение календарного года |
|
Место проведения общего собрания |
Укажите адрес, по которому проходило собрание, если оно было в очной форме. Укажите адрес, по которому собирали письменные решения собственников, если собрание было заочным или очно-заочным. Если собрание проводили в ГИС ЖКХ, то укажите местом проведения адрес многоквартирного дома. Важно! Место проведения собрания, указанное в протоколе, должно совпадать с местом, указанным в сообщении о предстоящем общем собрании |
|
Заголовок к содержательной части протокола общего собрания |
В заголовке укажите: · адрес многоквартирного дома; · вид общего собрания (годовое, внеочередное); · форму общего собрания (очное, заочное, очно-заочное голосование) |
|
Содержательная часть протокола общего собрания |
Содержательная часть состоит из вводной и основной (см. рисунок 4) Во вводной части обязательно должны быть такие строчки: · инициатор общего собрания; · председатель, секретарь, члены счетной комиссии (если они не избраны ранее, то выбор председателя, секретаря и членов счетной комиссии перейдет в основную часть протокола); · присутствующие и приглашенные лица; · общее количество голосов собственников помещений в МКД; · количество голосов собственников помещений в МКД, принявших участие в голосовании на общем собрании; · сведения об общей площади жилых и нежилых помещений в МКД; · повестка дня общего собрания; · вывод о правомочности (наличии или отсутствии кворума) общего собрания; · информация о месте (адресе) хранения протоколов общих собраний и решений собственников помещений в МКД по вопросам, поставленным на голосование (если ранее оно не определено, то выбор такого места перейдет в основную часть протокола). В содержательней части нужно указать отдельно все вопросы повестки дня, варианты ответов «за», «против», «воздержался». Обсуждение вопроса повестки дня отражают в протоколе так: «слушали», «предложено», «решили» |
|
Приложения к протоколу |
· реестр собственников помещений в МКД; · копия сообщения о проведении; · реестр вручения сообщений о проведении общего собрания; · документы или их копии, которые подтверждают направление, вручение сообщения о собрании собственникам помещений либо его размещение в помещении МКД или в ГИС ЖКХ; · списки присутствовавших и приглашенных; · документы или их копии, удостоверяющие полномочия представителей присутствовавших и приглашенных лиц; · документы, которые общее собрание рассмотрело согласно повестке дня; · письменные решения собственников и их представителей; · иные документы или материалы, которые будут определены в качестве обязательных приложений к протоколу решением на ОСС |
|
Реквизиты подписи протокола |
Ф. И. О. того, кто подписал протокол: · председатель; · секретарь; · члены счетной комиссии; · инициатор. Рядом с каждыми Ф. И. О. нужно поставить подпись и указать дату |
Внимание: протокол собрания собственников помещений в МКД о создании ТСЖ и об утверждении его устава должны подписать все собственники помещений в МКД, которые проголосовали «за» (ч. 1.1 ст. 136 ЖК).
Ситуация: обязательно ли к протоколу общего собрания собственников помещений в МКД оформлять отдельный протокол подсчета голосов
Нет, не обязательно. Жилищное законодательство это не предусматривает.
Решения общего собрания собственников помещений в МКД оформляются протоколами в соответствии с установленными требованиями (ч. 1 ст. 46 ЖК).
Решения общего собрания оформляют по правилам раздела IV Методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденных приказом Минстроя от 31.07.2014 № 411/пр. Составление протокола подсчета голосов ими не предусмотрено.
Протокол общего собрания составляет в письменной форме секретарь общего собрания. Подписывают протокол: председательствующее на собрании лицо, секретарь общего собрания, а также лица, которые проводили подсчет голосов.
В ГК решениям собраний посвящена глава 9.1, которая содержит общие требования к протоколу собрания. Оформление протокола подсчета голосов не предусмотрено.
Ситуация: кто должен подписать протокол общего собрания, если кандидатура председателя или секретаря собрания отклонили
Инициаторы ОСС.
Они должны указать свои фамилии и инициалы, дату подписания. Это правило применяют также, если собственники отклонили кандидатуры лиц, которые считают голоса. Это предусматривают пункты 22, 23 Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденных приказом Минстроя от 28.01.2019 № 44/пр.
Ситуация: кто должен подписать протокол общего собрания, если председателя и секретаря собрания не выбрали из-за отсутствия кворума
Инициаторы собрания.
Инициаторы подписывают протокол ОСС общего собрания с отметкой о его неправомочности. Закон такой порядок не устанавливает, однако он следует из обычаев делового оборота.
Если при проведении общего собрания собственников помещений отсутствует кворум, оно считается не состоявшимся. Такое собрание не вправе принимать никакие решения, в том числе и о выборе председателя и секретаря.
Ситуация: кто должен подписать протокол собрания собственников, если счетная комиссия избрана, но отказывается его подписывать
Инициаторы, председатель и секретарь общего собрания.
Отказ счетной комиссии от подписания протокола не влияет на итог принятых решений собственниками помещений в МКД.
После подсчета голосов протокол подписывают:
- инициаторы – как лица, проводившие подсчет голосов;
- председатель и секретарь общего собрания.
Данные положения применяются по аналогии с пунктами 4, 23 Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденных приказом Минстроя от 28.01.2019 № 44/пр, когда кандидатуры лиц для подсчета голосов отклонены собственниками.
В протоколе сделайте пометку о том, что счетная комиссия отказалась от подписи.
Ситуация: что делать, если председатель собрания отказался подписать протокол общего собрания
В этой ситуации целесообразно указать причину отказа от подписи председателя собрания и заверить этот отказ подписями двух инициаторов или других участников собрания.
Обязанность председателя общего собрания подписать протокол этого собрания закрепляют нормы ГК и ЖК.
Отказ от подписания такого протокола закон не предусматривает.
Также законодательство не содержит норм, регулирующих порядок подписания протокола общего собрания в случае отказа от подписи председателем.
Если председатель общего собрания отказался от подписания протокола можно применить общий порядок, установленный обычаями делового оборота или другими нормативными актами по аналогии. Например, ст. 24 Федерального закона от 8 декабря 1995 г. № 193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации».
Ситуация: можно ли исправить техническую ошибку в протоколе ранее проведенного общего собрания собственников
Да, если исправление ошибок не приведет к изменению смысла, содержания протокола и принятых решений.
Процедуру исправления ошибок в документах общих собраний собственников помещений в МКД законодательство не предусматривает.
Исправления в протокол общего собрания собственников помещений в МКД (далее – протокол общего собрания) можно внести, если они необходимы для исправления технических, орфографических и синтаксических ошибок и неправильных сведений. Председатель, секретарь общего собрания и члены счетной комиссии, если они участвовали в первоначальном составлении протокола, исправляют ошибки в протоколе и заверяют их подписями.
Внесение изменений в протокол обоснованно и законно, если доказан факт наличия ошибочных сведений. Дата внесения изменений не изменяет дату составления протокола.
Ситуация: нужно ли отражать в протоколе общего собрания собственников сведения о тех собственниках, которые проголосовали «против»
Да, но только по требованию собственника, который проголосовал «против».
В протоколе о результатах очного голосования должны быть указаны сведения о лицах, голосовавших против принятия решения собрания и потребовавших внести запись об этом в протокол (п. 5 ч. 4 ст. 181.2 ГК).
В случае отсутствия подобного волеизъявления, указываются лишь результаты голосования по каждому вопросу повестки дня. Это следует из п. 3 ч. 4 ст. 181.2 ГК.
Стоит отметить, что в ГК не определена процедура фиксации требования либо отсутствия такого требования лица, голосовавшего против принятия решения собрания, о внесении соответствующей записи в протокол собрания.
Нормы ГК, регламентирующие правила проведения собраний, применяются к участникам жилищных правоотношений с учетом специальных правил проведения общих собраний собственников помещений в МКД, установленных ст.ст. 44–48 ЖК. Соответственно, в рамах ч. 1 ст. 45 ЖК целесообразным представляется определить порядок фиксации наличия или отсутствия указанных требований путем утверждения такого порядка на общем собрании собственников помещений в МКД.
Какие приложения нужно оформить к протоколу общего собрания
Обязательными приложениями к протоколу общего собрания собственников помещений в МКД считают:
- реестр всех собственников помещений в МКД;
- копию сообщения о проведении;
- реестр вручения сообщений о проведении общего собрания;
- документы или их копии, которые подтверждают направление, вручение сообщения о собрании собственникам помещений либо его размещение в помещении МКД или в ГИС ЖКХ;
- списки присутствующих и приглашенных;
- документы (или их копии), удостоверяющие полномочия представителей присутствовавших и приглашенных лиц;
- документы, которые общее собрание рассмотрело согласно повестке дня;
- письменные решения собственников и их представителей.
К протоколу можно приложить другие документы, если они названы в содержательной части протокола. Общее собрание может определить их обязательными приложениями к протоколу ОСС.
Это устанавливает пункт 20 Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденных приказом Минстроя от 28.01.2019 № 44/пр.
Чтобы оформить приложения к протоколу ОСС, пронумеруйте страницы протокола и все приложения к протоколу общего собрания собственников. На первом листе приложения укажите:
- номер приложения;
- информацию о том, что это приложение к протоколу.
Рисунок 5. Заголовок обязательного приложения к протоколу общего собрания собственников помещений
Страницы протокола и каждого приложения к нему нумерует и сшивает секретарь общего собрания, последнюю страницу протокола должен подписать председатель собрания.
Это устанавливает п. 21 Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденных приказом Минстроя от 28.01.2019 № 44/пр.
Подробнее: https://vip.1umd.ru/#/document/16/41557/dfasmv61a8/?of=copy-c9052068bb