Заключение данного договорного документа может понадобиться тогда, когда земельный участок, ставший предметом данного договора, находится в аренде первым лицом (таким образом, первое лицо – сам считается Арендатором), и он намерен передать во временное использование данный участок другому лицу (Субарендатору) за оговоренную в данном документе плату.
При заполнении договора необходимо внести информацию о площади передаваемого участка, кадастровом номере, адресе, перечислить все строения и коммуникации, которые на данный момент на участке расположены. Кроме того, должно быть записано целевое предназначение взятой в аренду земли.
Особые условия, которые следует учесть, заключая договор
- В данном документе в обязательном порядке должна быть ссылка на договор (номер и дата), на основании которого земля была передана Арендатору, а также дата и номер его государственной регистрации.
- Для заключения данного договора нужно в письменном виде получить разрешение Арендодателя данной земли.
- Необходимо при составлении данного документа обратить внимание на то, когда истекает срок действия основного договора между Арендодателем и Арендатором – договор субаренды не должен его превышать.
Сохраните этот документ у себя в удобном формате. Это бесплатно.
ДОГОВОР СУБАРЕНДЫ земельного участка №
г.
«» г.
в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендатор», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Субарендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Арендатор обязуется предоставить Субарендатору земельный участок кадастровый № , именуемый в дальнейшем – участок, площадью кв.м, расположенный по адресу: , во временное владение и пользование за плату. Границы участка, предоставляемого в субаренду по настоящему договору, обозначены на местности и идентифицированы на плане участка, который является неотъемлемой частью настоящего договора.
1.2. Указанный выше участок принадлежит Арендатору на праве аренды согласно договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договора аренды земли) № от «» года. Данный договор заключается с письменного согласия Арендодателя.
1.3. Целевое назначение участка
1.4. На момент подписания настоящего договора на участке находятся .
2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1. Арендатор обязан:
- предоставить во владение и пользование Субарендатора участок в течение дней с момента подписания настоящего договора. Факт передачи участка в субаренду по настоящему договору будет подтверждаться соответствующим актом, который стороны будут составлять в двух экземплярах (по одному для каждой из сторон) и подписывать непосредственно после передачи участка;
- предупредить Субарендатора обо всех обязательствах Арендатора перед Арендодателем, вытекающих из договора аренды на земельный участок;
- предупредить Субарендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в субаренду имущество;
- не вмешиваться в хозяйственную деятельность Субарендатора за исключением случаев, установленных законодательством РФ;
- зарегистрировать (содействовать государственной регистрации) настоящего договора;
- принять участок после прекращения действия настоящего договора;
- выполнять иные обязанности, предусмотренные настоящим договором и законодательством РФ.
2.2. Арендатор вправе:
- контролировать использование участка в соответствии с его назначением, установленным настоящим договором и договором аренды земли;
- получать арендную плату по настоящему договору;
- осуществлять иные права, предусмотренные настоящим договором и законодательством РФ.
2.3. Субарендатор обязан:
- поддерживать имущество в исправном состоянии, не допускать ухудшение его состояния;
- вносить арендную плату в размере и сроки, определенные настоящим договором;
- возвратить имущество в течение дней после прекращения настоящего договора. Факт возврата участка в соответствии с настоящим договором будет подтверждаться соответствующим актом, который стороны будут составлять в двух экземплярах (по одному для каждой из сторон) и подписывать непосредственно после передачи участка;
- зарегистрировать (содействовать государственной регистрации) настоящего договора;
- выполнять иные обязанности, предусмотренные настоящим договором и законодательством РФ.
2.4. Субарендатор вправе:
- требовать передачи и принятия участка в соответствии с условиями настоящего договора;
- требовать прекращения вмешательства Арендатора в свою хозяйственную деятельность в порядке, предусмотренном законодательством РФ;
- осуществлять иные права, предусмотренные настоящим договором и законодательством РФ.
3. РАЗМЕР АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
3.1. За предоставленный в субаренду по настоящему договору земельный участок Субарендатор уплачивает Арендатору сумму в размере рублей за квадратный метр.
3.2. Сумма арендной платы по настоящему договору должна перечисляться Субарендатором на расчетный счет Арендатора не позднее числа отчетного месяца.
3.3. Размер арендной платы по настоящему договору может изменяться не чаще одного раза в год.
4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
4.1. В случае нарушения срока предоставления участка во владение и пользование Субарендатора, предусмотренного настоящим договором, Арендатор уплачивает Субарендатору штраф в размере за каждый день просрочки.
4.2. В случае нарушения срока для возврата участка, предусмотренного настоящим договором, Субарендатор уплачивает Арендатору штраф в размере за каждый день просрочки.
4.3. В случае нарушения Субарендатором срока перечисления арендной платы, установленного настоящим договором, он уплачивает Арендатору пени в размере % от суммы неуплаченной арендной платы за каждый день просрочки.
4.4. За неисполнение или ненадлежащее исполнение иных обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность, предусмотренную действующим законодательством РФ.
5. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА И УСЛОВИЯ РАСТОРЖЕНИЯ
5.1. Настоящий договор заключен на месяцев, то есть на срок, не превышающий срок договора аренды земельного участка.
5.2. Настоящий договор подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента такой регистрации.
5.3. Настоящий договор может быть расторгнут досрочно в судебном (или одностороннем) порядке только в случаях, предусмотренных законодательством РФ.
5.4. В случае досрочного расторжения договора аренды земельного участка настоящий договор прекращает свое действие. При этом Субарендатор имеет преимущественное право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды в пределах оставшегося срока.
6. ФОРС-МАЖОР
6.1. Ни одна из сторон по настоящему договору не будет нести ответственности перед другой стороной за невыполнение обязательств, обусловленное обстоятельствами, возникшими помимо воли и желания сторон и которые нельзя предвидеть или избежать, включая объявленную или фактическую войну, гражданские волнения, эпидемии, блокаду, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары и другие стихийные бедствия, а также акты государственных органов или органов местного самоуправления, которые будут препятствовать исполнению настоящего договора.
6.2. Сторона, которая не может исполнить своего обязательства по причинам, установленным п.8.1 настоящего Договора, должна известить другую сторону о препятствии и его влиянии на исполнение обязательств по Договору в разумный срок.
7. ПРОЧИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
7.1. Во всем остальном, не урегулированном настоящим договором, стороны будут руководствоваться действующим законодательством РФ.
7.2. Все споры и разногласия по настоящему договору стороны обязуются решать путем переговоров. При неурегулировании сторонами возникших разногласий спор будет передаваться на решение арбитражного суда в соответствии с законодательством РФ.
7.3. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой стороны.
8. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
Арендатор
- Юридический адрес:
- Почтовый адрес:
- Телефон/факс:
- ИНН/КПП:
- Расчетный счет:
- Банк:
- Корреспондентский счет:
- БИК:
- Подпись:
Субарендатор
- Юридический адрес:
- Почтовый адрес:
- Телефон/факс:
- ИНН/КПП:
- Расчетный счет:
- Банк:
- Корреспондентский счет:
- БИК:
- Подпись:
Сохраните этот документ сейчас. Пригодится.
Субаренда земельного участка оформляется в том случае, если во временное пользование передается объект, которым субарендодатель не владеет на праве собственности, а взял в аренду. Передать в субаренду можно земельный участок без согласия арендодателя при условии его уведомления, если иное не предусмотрено в договоре аренды. Исключения составляют случаи, перечисленные в ч.6 ст. 22 ЗК РФ.
Что значит субаренда
Зачастую после получения земли во временное пользование арендатор передает его третьим лицам в субаренду. В таком случае заключают договор субаренды земельного участка. Фактически, субарендодатель распоряжается не своим имуществом. Он получает право пользования на него по арендному соглашению, а затем передает свое право по договору субаренды.
Субарендные отношения регулируются ЗК РФ и ГК РФ. В частности, о возможности передачи арендованного имущества во временное пользование другому лицу указано в статье 615 ГК РФ. При составлении субарендного соглашения необходимо руководствоваться правилам гл. 34 ГК РФ.
Условия оформления
Субаренда части земельного участка или целого объекта оформляется с учетом условий, регламентированных на законодательном уровне:
- субарендный договор не может быть заключен на срок, превышающий период действия соглашения об аренде предмета отношений;
- передавать участок можно только в том случае, если владелец имущества дал на это разрешение;
- в случае расторжения договора аренды раньше прекращения периода действия субарендного соглашения, отношения по последнему документу также останавливаются;
- к заключению сделки и оформлению рассматриваемого документа применяются правила, утвержденные для случаев передачи имущества во временное пользование по арендному соглашению;
- субарендный договор подлежит обязательной регистрации в госорганах, если он заключен на срок 1 год и более, а также, если сторона юр.лицо, то договор должен быть в письменной форме, но до 1 года не подлежит регистрации.
- То есть, отношения между субарендодателем и субарендатором регулируются при помощи договора, а также ЗК РФ и главы 34 второй части ГК РФ.
В связи с тем, что предметом правоотношений является земельный участок, то стороны обязаны руководствоваться не только гражданским законодательством, но и Земельным кодексом.
Обратите внимание: Передать в субаренду можно земельный участок, находящийся в не только в частной собственности, например у физического или юридического лица, но и в государственной, а также в муниципальной.
Пошаговая инструкция
Передача в субаренду земельного участка осуществляется в общепринятом порядке, который осуществляется в несколько этапов:
- потенциальный субарендатор знакомится с условиями договора аренды, определяя возможность передачи имущества в субаренду;
- арендатор получает от арендодателя письменное разрешение на заключение субарендного соглашения, если это необходимо по условиям аренды;
- стороны оговаривают условия субаренды, готовят проект договора;
- потенциальный субарендатор знакомится с документами, необходимыми для заключения соглашения о субаренде;
- стороны подписывают договор;
- субарендное соглашение регистрируют в Росреестре, если это необходимо в соответствии с действующим законодательством.
Надо отметить, что процедура заключения сделки субаренды мало чем отличается от схемы вступления в арендные правоотношения. Единственное различие заключается в том, что предметом отношений выступает уже арендованное имущество, а заключить сделку без получения согласия от арендодателя невозможно в случаях, регламентированных ст.22 ЗК РФ, либо можно, но при передаче участка в субаренду необходимо уведомить об этом арендодателя.
Пример из практики:
С исковым заявлением в суд обратился владелец земельного участка, который настаивал на признании договора субаренды его имущества недействительным. Истец пояснил, что передал во временное пользование участок сельскохозяйственного назначения сроком на 10 лет. Однако арендатор через 3 года пользования землей передал её в субаренду. При этом арендодатель не давал разрешения на это. Судья, принял иск к рассмотрению, а в процессе разбирательства установил:
- арендатор действительно передал имущество в субаренду;
- договор субаренды заключен сроком на 2 года;
- субарендодатель не смог предоставить разрешения от арендодателя в письменном виде на передачу имущества в субаренду;
- в арендном договоре сказано, что арендатор имеет право по своему усмотрению распоряжаться земельным участком, в том числе передавать его в субаренду, без получения на это письменного разрешения.
Судья отказал в удовлетворении иска, в связи с тем, что договор субаренды заключен без нарушения норм действующего законодательства. Арендатор не обязан получать разрешения от арендодателя на передачу имущества в субаренду, так как такая возможность предусмотрена арендным соглашением.
В целом, владелец земельного участка при заключении договора аренды может разрешить передавать его в субаренду прямо в тексте договора, либо указать, что такая возможность предоставляется только после получения от него разрешения в письменном виде.
Кроме этого, арендатор имеет право запретить передавать имущество в субаренду. В таком случае передача арендованного объекта третьим лицам невозможна.
Для того чтобы избежать спорных ситуаций в отношении направлений пользования имуществом арендатором, за помощью в составлении договора рекомендуем обратиться к юристу. Специалист учтет все пожелания клиента и подготовит проект соглашения, максимально адаптированный под конкретную ситуацию.
Типовой образец
Сдача земельного участка в субаренду обычно оформляется договором. Письменная форма документа обязательна в том случае, если он заключается сроком на 1 год и больше этого периода, а также, если хотя бы одной стороной правоотношений выступает юридическое лицо.
При подготовке соглашения можно опираться на типовой договор субаренды земельного участка. Обычно он состоит из следующих разделов:
- название документа, его номер (в случае необходимости), дата и место заключения сделки;
- наименование сторон;
- предмет соглашения;
- срок субаренды;
- размер субарендной платы;
- права, обязанности, ответственность сторон;
- порядок изменения, расторжения договора;
- приложения;
- адреса, реквизиты субарендодателя и субарендатора.
Структуру документа можно видоизменять, адаптировать под собственные потребности: дополнять требуемые разделы, исключать не нужную информацию, объединять несколько пунктов в один.
Образец заявления
Типовая форма договора субаренды земельного участка
Существенные условия
Рассматриваемый документ в обязательном порядке должен содержать в себе существенные условия. Если они отсутствуют, то соглашение могут признать незаключенным.
По закону, в тексте документа в обязательном порядке подробно описывают имущество, передаваемое в субаренду. Что касается земельного участка, то в договор включают следующие сведения о нем:
- категория и вид разрешенного использования земельного участка;
- кадастровый номер, стоимость;
- площадь;
- место расположения;
- назначение и др.
Исходя из описания, пользователь должен понять, о каком именно объекте идет речь. Если, опираясь на характеристику, сделать этого невозможно, то считается, что стороны не договорились о предмете сделки, а само соглашение является незаключенным.
Описание земельного участка обычно располагают в разделе «Предмет». Здесь же указывают и другую информацию, например, реквизиты документа, на основании которого субарендодатель владеет имуществом, целевое назначение объекта и т.д.
«Еще одним существенным условием считают размер субарендной платы. Об это сказано в статье 22 ЗК РФ. Стоимость пользования имуществом отражают в тексте соглашения, а также описывают схему расчета и внесения платежей. Дополнительно можно разработать график оплаты».
Срок договора субаренды, по закону, можно не прописывать в субарендном соглашении. Если такой период в тексте документа не отражен, считается, что он действует бессрочно, но не более действия договора аренды.
Также, в отношении некоторых земельных участков установлены максимальные сроки пользования имуществом. Как правило, они установлены законодательными актами, в частности ЗК РФ и применяются по отношению к объектам, находящимся в муниципальной или государственной собственности.
Документы для заключения соглашения
Субаренда земельного участка оформляется договором субаренды. Для проверки чистоты сделки рекомендуется подготовить пакет документов:
- идентификаторы личности сторон (при заключении соглашения и при подаче заявления для регистрации договора);
- разрешение от арендатора (если условиями договора или законом это предусмотрено и желательно получить ни в одном экземпляре);
- другие бумаги.
К договору принято прилагать акт приема-передачи и возврата имущества.
Также, по желанию субарендодатель может разработать график платежей и приложить его к соглашению, либо передать вместе с договором другие документы.
Регистрация
Регистрация договора субаренды земельного участка осуществляется по правилам осуществления регистрационных действий в отношении аренды имущества. Процедура необходима, если соглашение заключено сроком на 12 месяцев и более.
С заявлением для регистрации договора обращаются в Росреестр или МФЦ. Сделать это может, как субарендодатель либо субарендатор, так и обе стороны вместе, либо нотариус, который удостоверяет сделку.
Заявление и документы
Государственная регистрация договора субаренды земельного участка осуществляется в заявительном порядке, за исключением некоторых случаев, когда процедуру реализуют путем межведомственного взаимодействия.
|
|
|
оригиналом субарендного договора; |
|
соглашением об аренде; |
|
письменным разрешением на субаренду от арендодателя (если это предусмотрено условиями договора или закона). |
За регистрацию соглашения заявителю необходимо уплатить госпошлину. Квитанцию предоставляют по инициативе лица, подающего пакет документов. Сотрудник ведомства не может отказать в принятии заявки или регистрации сделки только на основании того, что заявитель не предоставил квитанцию.
Важно! Если подтверждения оплаты государственной пошлины в пакете бумаг нет, то факт внесения платежа проверяют при помощи единой информационной системы.
Судебная практика
Судом рассмотрено дело о признании субарендного договора в отношении земельного участка недействительным. В процессе суд установил, что Администрация Краснопельского района передала во временное пользование участок сельхозназначения арендатору ООО «Сельхозпром» на 20 лет. В мае выяснилось, что организация передала земельный объект в субаренду без уведомления и получения разрешения на это от арендодателя.
Суд ознакомился с договором аренды, в котором ничего про возможность передачи имущества в поднаем ничего не сказано, но и не запрещено этого делать.
Суду было представлено субарендное соглашение, по которому субарендатор использует полученное имущество в течение 24 месяцев. Но, несмотря на законодательные требования, регистрация указанного договора не производилась.
Субарендатор отказывается возвращать имущество на основании того, что он получил объект во временное пользование законно, по договору. Стороны договорились, что регистрационные действия осуществит субарендодатель.
Рассмотрев материалы дела, суд определил, что по договору субаренда земли сельхозназначения возможна, так как это не запрещено условиями документа. Но, по закону, для передачи имущества арендатор обязан получить письменное разрешение от арендодателя. В соглашении подобной информации нет. Таким образом, у ООО «Сельхозпром» отсутствует право заключения договора субаренды земли. Судья удовлетворил иск в полном объеме.
Частые вопросы
Возможна ли субаренда земельного участка находящегося в муниципальной собственности?
+
Действующим российским законодательством допускается передача земельного объекта, находящегося в муниципальной собственности по договору аренды в поднаем. Однако при заключении соглашения об субаренде, необходимо уведомить об этом арендодателя в письменном. Также, арендным договором или законом может быть установлен запрет на передачу объекта во временное пользование третьим лицам, в том числе в субаренду.
Можно ли расторгнуть договор аренды, если арендатор передал земельный участок в поднаем, а субарендатор пользуется им не по назначению?
+
Согласно ст.615 ГК РФ, если арендатор пользуется полученным имуществом не по назначению, то арендодатель имеет право потребовать расторжения арендного соглашения и возмещения убытков. Несмотря на то, что имущество передано в субаренду, ответственность за целевое использование объекта несет именно арендатор, который с другой стороны выступает субарендодателем.
Нужно ли обращаться в суд для расторжения договора субаренды, если стороны пришли к взаимному согласию о прекращении правоотношений?
+
Если субарендатор и субарендодатель совместно решили о прекращении правоотношений, то обращаться для расторжения субарендного соглашения в суд нет необходимости. Договор можно расторгнуть по согласию сторон во внесудебном порядке.
Можно ли передать торговый павильон и участок, на котором он расположен в субсубаренду, если срок действия субаренды еще 10 лет?
+
На законодательном уровне такого понятия, как «субсубаренда» нет. Однако и прямого запрета на осуществление подобных действий не существует. Поэтому, если договором аренды и поднайма делать этого не запрещено, вы вполне можете передать имущество в «субсубаренду».
Заключение эксперта
Чтобы понять, что значит субаренда земельного участка, необходимо обратиться к условиям ст.22 ЗК РФ и статьи 615 ГК РФ и. Там сказано, что арендатор имеет право (если такая возможность предусмотрена договором) передать полученное во временное пользование в субаренду. По другому, такое действие называют поднаймом.
Фактически, арендатор прекращает пользования арендованным имуществом, а предает это право субарендатору. Однако первый не освобождается от ответственности, предусмотренной арендным соглашением, за исключением случаев, когда объект передается вместе с правами и обязанностями по арендному соглашению.
В гражданском законодательстве нередко можно встретить понятие субаренды земли. Такая сделка предполагает передачу права пользования участком третьему лицу. Это соглашение может быть заключено не во всех случаях, поэтому чтобы не нарушить закон, нужно разобраться в правилах, по которым осуществляется субаренда.
Содержание
- Что это такое?
- Отличие от найма
- Можно ли арендовать арендованную землю?
- Возможна ли процедура для части ЗУ?
- Права и обязанности
- Ограничения права пользования
- Как передать: порядок процедуры
- Нужно ли разрешение для муниципальных ЗУ или находящихся в государственной собственности?
- Какие документы нужны для оформления?
- Как составить договор?
- Особенности для земель сельхозназначения
- Порядок уплаты платежей
- На какие сроки может быть установлено?
- Особенности для лесных наделов
- Пролонгация сделки
- Расторжение договора перенайма
Что это такое?
Субаренда земли – это законная передача арендатором земельного надела в субаренду другому лицу за установленную плату. При этом в договоре найма начинают участвовать три стороны, между которыми складываются финансовые взаимоотношения.
Отличие от найма
Основное отличие аренды и субаренды в количестве участников сделки. Когда речь идет об аренде, финансовые взаимоотношения устанавливаются между арендатором и арендодателем. В случае субаренды также появляется субарендатор, который взаимодействует с арендатором и получает право на эксплуатацию недвижимости.
Кроме того, стоит выделить финансовые различия. Если рассматривать аренду, арендатор пользуется землей за плату, размер которой устанавливает собственник. Стоимость сдачи земли в субаренду может регулировать человек, временно владеющий имуществом. То есть арендатор при желании может получить выгоду от разницы в цене.
Договор субаренды, действующий более года, обретает полную юридическую силу только после его регистрации в государственных органах. Соглашение, продолжительность которого составляет менее 12 месяцев, в регистрации не нуждается.
Можно ли арендовать арендованную землю?
Субарендатор – это лицо, заключившее договор о найме земельного участка с арендатором. В этой сделке может участвовать как физическое, так и юридическое лицо, принявшее условия договора.
Возможна ли процедура для части ЗУ?
Существует возможность сдавать в субаренду не всю территорию, а лишь ее часть. При этом минимальных размеров участка нет.
Права и обязанности
Субарендатор имеет те же права, что и арендатор:
- Использование земли, а также расположенных на ней построек, если это не противоречит тексту договора.
- Заселение в недвижимость своей супруги и несовершеннолетних детей.
- Предоставление земли третьим лицам под своим контролем. Об этом нужно заранее уведомить арендатора.
Права субарендатора и обязанности, которые на него возлагаются, перечислены в ст. 615 Гражданского Кодекса.
Как указано в ст. №22 ЗК РФ, вместе с правами переходят и обязанности:
- Использовать землю исключительно по назначению.
- Поддерживать участок в исходном состоянии, не нарушая его качеств.
- Не передавать имущество в субаренду.
- По договоренности пускать арендатора для осмотра состояния участка.
- Своевременно вносить оплату.
- Когда срок аренды истечет, освободить территорию от своих вещей.
Важно! В договоре могут быть прописаны дополнительные права и обязанности сторон.
Если субарендатор пренебрегает своими обязательствами, то собственник и первичный арендатор могут применить в отношении него санкции, составив коллективный иск. Если документы были оформлены незаконно, арендодатель сильно рискует. Ему грозит разрыв отношений с владельцем участка, а также крупные штрафы.
Ограничения права пользования
Права на эксплуатацию земли могут быть ограничены в результате изъятия надела из гражданского оборота. Это может быть связано с наличием на территории:
- культурно-исторических памятников;
- редких видов животных, птиц и растений.
Как передать: порядок процедуры
При оформлении субаренды территории необходимо учесть такие нюансы:
- Как правило, необходимость в поиске субарендатора возникает, если арендатор в течение определенного периода времени не может самостоятельно пользоваться территорией, но при этом не хочет расторгать договор с собственником.
- Стоимость пользования землей и сроки внесения оплаты назначает арендатор. Он должен донести эту информацию до субарендатора до подписания соглашения.
- Когда предварительная договоренность состоялась, нужно известить собственника недвижимости о том, что участок будет на время передан третьему лицу. Если владелец земли против, оформление договора будет незаконным.
- После обсуждения финансовых моментов, надо проговорить права и обязанности сторон. Чтобы не упустить ничего важного, можно поручить составление документа юристу или нотариусу. Договор с ошибками и неточностями может быть признан недействительным.
- Сделку требуется зарегистрировать в Росреестре.
- Через 14 дней после подачи заявки процедура регистрации будет завершена и субарендатор может использовать землю.
Нужно ли разрешение для муниципальных ЗУ или находящихся в государственной собственности?
Порядок передачи права пользования земельным участком регламентируется ст. №22 ЗК РФ. Собственность может перейти в новые руки, только если владелец разрешил арендатору оформлять договор субаренды. В качестве владельца в этом случае выступает государственный орган или муниципалитет. Если в такой возможности отказано, субаренда становится незаконной.
Исключением являются договора аренды, заключенные на срок больше пяти лет. Подобное соглашение позволяет ограничиться уведомлением собственника о передаче недвижимости. Но торги в этом случае устраивать запрещено.
Какие документы нужны для оформления?
Сделка должна сопровождаться не только договором, но и пакетом бумаг. Перечень документации зависит от срока, на который оформляется субаренда. Если сделка заключается на срок более года, к соглашению прикладываются такие бумаги:
- детальное описание территории;
- кадастровый паспорт;
- график внесения платежей за аренду;
- технические паспорта расположенных на земле сооружений;
- выписка из Росреестра, подтверждающая то, что договор субаренды был зарегистрирован.
Если срок правоотношений составляет менее года, то достаточно предъявить следующие документы:
- акт приема-передачи земельного участка;
- протокол разногласий;
- протокол согласования разногласий;
- дополнительное соглашение.
Как составить договор?
В договор субаренды требуется включить такие сведения:
- дата и место, в котором была заключена сделка;
- идентификация сторон – арендатор и субарендатор;
- информация о договоре аренды, дата его подписания и регистрационный номер;
- описание предмета договора (характеристики земли, ее площадь, адрес, наличие построек);
- порядок внесения оплаты и реквизиты;
- права и обязанности сторон;
- санкции за пренебрежение условиями соглашения;
- период действия договора;
- порядок разрешения спорных ситуаций;
- количество экземпляров договора;
- подпись каждой из сторон.
В целом документ составляется по тем же правилам, что и договор найма.
- Скачать бланк договора субаренды земельного участка
- Скачать образец договора субаренды земельного участка
Особенности для земель сельхозназначения
В документе о перенайме земли сельскохозяйственного назначения надо учесть, что эксплуатация этого вида территории ограничена целями, предусмотренными ЗК РФ для сельхозземель:
- перепахивание;
- выращивание и сбор культур и т. д.
Не допускается производить действия, нарушающие плодородие почвы.
Информацию о составлении, оформлении и заключении договора субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения вы найдете тут.
Порядок уплаты платежей
Если перенаем земли осуществлялся частными лицами, о способе и сроках внесения платежей они должны договориться самостоятельно. Оплата может производиться раз в месяц, в квартал и т. д. Но чаще всего при заключении подобной сделки деньги берутся за несколько лет вперед. Это позволит не сомневаться в том, что все требования по эксплуатации территории будут соблюдены.
Если одной из сторон являются региональные или государственные органы, стоимость аренды рассчитывается по такой формуле:
S*C*K1*K2, где:
- S – площадь надела;
- C – установленная ставка;
- K1 – личный коэффициент;
- K2 – коэффициент региона.
Выплаты производятся в стандартные сроки.
На какие сроки может быть установлено?
При составлении договора необходимо помнить, что продолжительность субаренды не должна превышать срок аренды. Если речь идет о территории, находящейся в собственности государства или муниципалитета, оформить сделку можно только в том случае, если недвижимость арендуется на срок более 5 лет.
Особенности для лесных наделов
Согласно ст. 25 Лесного Кодекса России, участки леса, являющиеся государственной собственностью, подлежат исключительно целевому использованию. Вид деятельности, которую разрешается осуществлять, зависит от изначального предназначения земли:
- Для переработки и заготовки: можно собирать ягоды и травы, заготавливать древесину.
- Для охоты: отлов животных и птиц в коммерческих целях.
- Для научно-исследовательской деятельности: проведение экспериментов, изучение экологической ситуации.
- Для предоставления рекреационных услуг: постройка баз отдыха, кемпингов и др.
- Для создания гидротехнических сооружений: возведение плотин, водохранилищ и др.
- Для изучения недр: поиск полезных ископаемых для подтверждения их наличия или отсутствия.
Внимание! Участок леса можно арендовать на срок от 10 до 49 лет. Поэтому договор субаренды нужно составлять с учетом этих временных рамок.
О правовом регулировании аренды лесных участков читайте здесь.
Пролонгация сделки
Период субаренды можно пролонгировать только в том случае, если будет продлен договор аренды. Часто бывает так, что арендатор перестает быть заинтересованным в таком сотрудничестве. Чтобы больше не участвовать в сделке, он сводит владельца недвижимости и субарендатора, чтобы эти стороны составили договор о найме земли.
Если арендатор хочет продолжить сотрудничество на тех же условиях, он продлевает соглашение с собственником. После этого у субарендатора появляется возможность пролонгировать сделку.
Расторжение договора перенайма
Если стороны не имеют претензий друг к другу и смогли договориться о прекращении отношений, они могут составить соглашение и на основании данного документа расторгнуть договор. Стандартной формы этой бумаги не существует. Но необходимо проследить, чтобы она соответствовала требованиям, предъявляемым ГК РФ к договорам.
В соглашении о расторжении договора должны быть отражены такие моменты:
- Сведения о каждой стороне сделки. Для физических лиц следует указать Ф.И.О., адрес прописки, номер и серию паспорта. Юридические лица пишут название организации в соответствии с учредительными документами, КПП и ИНН, юридический адрес, на основе какого документа осуществляется деятельность, должность и Ф.И.О. руководителя компании.
- Предмет соглашения – расторжение договора субаренды. Надо указать его реквизиты и дату прекращения действия.
- Описание участка земли.
- Наличие спорных ситуаций и их урегулирование.
- Дата и подписи.
- Скачать бланк соглашения о расторжении договора субаренды
- Скачать образец соглашения о расторжении договора субаренды
Договор также может быть расторгнут через суд по заявлению одной из сторон о нарушении второй стороной утвержденных условий.
Важно! Соглашение о расторжении договора, занесенного в ЕГРН, также подлежит регистрации. В Росреестре будет сделана запись о том, что обременение снято.
Когда в сделке, связанной с арендой земли, появляется третья сторона, нужно быть особенно внимательным. С точки зрения экономического подхода, подобные соглашения являются выгодными, но неправильно составленный договор может привести к тому, что субарендатор станет арендатором. Возможны и другие риски, которые стоит учесть заранее.