Предлагаемый ниже бизнес-план управляющей компании содержит конкретные обоснования открытия бизнеса и основные технико-экономические расчеты его функционирования на начальном этапе. Бизнес в жилищно-коммунальном хозяйстве всегда считался делом рискованным и малопредсказуемым. Тем не менее, если грамотно подойти к организации работы и проявить настойчивость, то можно со временем создать стабильно работающую компанию, которая будет приносить огромную пользу населения и солидный доход учредителю.
Как правило, прибыль в ЖКХ невелика из-за высоких затрат на различные работы по обслуживанию вверенных объектов.
Этот пример даст представление о том, где и как получить стартовый капитал, какое приобрести оборудование, каким образом организовать работу, чтобы обеспечить рентабельность предприятия ЖКХ и быстро выйти на точку окупаемости.
Следуя предложенным расчетам и рекомендациям, вы сможете стать учредителем высокодоходного предприятия, стабильно приносящего прибыль и пользующегося хорошей репутацией на рынке коммунальных услуг.
Общие сведения о проекте
Цель – создание бизнеса по оказанию коммунальных услуг населению. В ходе реализации проекта будут решены следующие социально-экономические задачи:
- Удовлетворен спрос населения на качественные коммунальные услуги по приемлемой стоимости.
- Создано рентабельное предприятие, предоставляющее новые рабочие места.
- Увеличится поступление налогов в местный бюджет за счет поступлений от прибыли предприятия.
Для финансирования проекта привлекаются вложения коммерческого банка в объеме 17 550 000 рублей (данная сумма составляет общую стоимость проекта). Процентная ставка по кредиту – 17,5% на 1 год.
Сроки окупаемости предприятия ЖКХ наступит не позднее 3 лет с момента начала деятельности.
За этот период инвестор получит доход в размере 1 195 740 рублей.
Проект рассчитан на 39 месяцев. Прогнозируемое время выхода на точку безубыточной работы – 13-й расчетный месяц. До наступления периода безубыточной работы предприятие получит прибыль в 295 884 руб. при ежемесячных расходах в 1 195 740 руб. за первый год.
Величина валовой прибыли организации составит 111 480 330 руб.
Для упрощения методик расчета потоков движения денежных средств и дисконтирования, данный бизнес-план управляющей компании с расчетами предполагает приступить к возврату займа и выплате процентов по нему с 1-го месяца реализации проекта.
Проект гарантированно будет жизнеспособен на протяжении 3 лет при сроке окупаемости с учетом дисконта в 24 месяца. За жизненный цикл он даст возможность получить экономический эффект в 547 397,4 рубля.
Основные этапы реализации проекта
Алгоритм деятельности по созданию управляющей компании предполагает выполнение следующих мероприятий:
- Выбор организационно-правовой формы предприятия.
- Выбор объектов, которые предполагается взять на обслуживание. Для обслуживания нового жилищного фонда лучше всего создавать управляющую компанию.
- Подбор помещений для офиса компании и иных подсобных служб, а также помещений обеспечения бытовых условий для персонала.
- Регистрация управляющей компании как юридического лица в соответствии с установленными правилами.
- Приобретение оборудования и необходимого инвентаря для обеспечения бесперебойного показания услуг.
- Проведение подготовительных мероприятий, направленных на привлечение потребителей услуг компании (организация собраний жильцов, распространение информации о появлении новой УК, реклама).
- Подбор персонала.
- Заключение договоров с потребителями, организация бухгалтерского учета и управленческой деятельности на объектах.
- Продвижение услуг компании на рынке при помощи эффективной маркетинговой политики и рекламных мероприятий.
Характеристика объекта
Предприятия ЖКХ предназначены для оказания услуг населению, обслуживания жилого фонда и прилегающих к домам территорий. Как показывает статистика, наиболее распространенными формами предприятий в данной отрасли деятельности являются кондоминиумы, ДЭЗы, ЖЭКи и управляющие компании. Данный бизнес-план предполагает создание предприятия ЖКХ в виде управляющей компании, так как такая форма имеет ряд существенных преимуществ. Управляющая компания будет более эффективна, чем ДЭЗ и ЖЭК, потому, что эти организации могут эффективно функционировать исключительно в сегменте эконом-класса. Доходность этих бизнес-образований и перспективы развития будут значительно ограничены. При среднем качестве жилого фонда, доходность УК может достигать 15-30%, а при обслуживании новых домов – существенно увеличиваться.
Рассматриваемый бизнес-план управляющей компании предполагает создание организации, которая включает в себя все необходимые, непосредственно эксплуатируемые подразделения. Для их комплектования и оснащения привлекаются штатные сотрудники и приобретается соответствующее оборудование. Фактором успеха деятельности такого предприятия является качественно проведенная предварительная работа по привлечению потребителей услуг. Стратегия развития компании предполагает в будущем переход к управлению значительным количеством домов, что при снижении амортизационных затрат и эксплуатационных расходов приведет к повышению рентабельности предприятия.
С другой стороны, создание бизнеса в виде управляющей компании значительно расширяет возможности по его ликвидности и диверсификации. В случае неблагоприятного развития дела компанию можно сократить до уровня менеджерской службы, которая будет заниматься исключительно привлечением непосредственных исполнителей работ на принципах аутсорсинга.
Подбор персонала
На начальном этапе планируется привлечь к работе в управляющей компании следующих специалистов:
- Директор предприятия (обязанности на начальном этапе исполняет учредитель компании).
- Главный инженер (профессиональный специалист по технической эксплуатации и обслуживанию жилых зданий).
- Бухгалтер.
- Диспетчер.
- Сантехники.
- Электрики.
- Дворники.
Количество сотрудников по каждой специальности определяется в соответствии с количеством обслуживаемых объектов и необходимостью круглосуточной работы дежурных специалистов.
Для правовой поддержки организации по договору аутсорсинга также привлекается юрист.
Общий объем фонда заработной платы при данных условиях составит 1 080 450 рублей в месяц.
Анализ рынка
В настоящее время рынок коммунальных услуг страны развивается в соответствии с принятой в начале 2016 года «Стратегией развития жилищно-коммунального хозяйства до 2020 года». Согласно данному документу, в России предстоит выполнить обширную программу по повышению комфортности условий проживания, модернизации и повышению энергоэффективности объектов ЖКХ, применению наиболее эффективных технологий обслуживания жилого фонда.
До 2020 года к управляющим компаниям будут применены требования по внедрению экономически обоснованной предпринимательской деятельности, совершенствованию механизма ценообразования при определении тарифов на обслуживание с целью их понижения.
Важным нововведением является возможность получения кредитов на капремонт зданий, которые будут выполняться силами УК.
В данное время годовой оборот в сфере ЖКХ составляет свыше 4,1 трлн рублей, что равняется 5,7% ВВП страны. При этом 55% россиян полагают, что суммы оплаты услуг не являются справедливыми. Планируется, что годовой рост тарифов в ближайшие годы не должен превысить 4%.
Таким образом, эта программа формирует прозрачные и благоприятные условия для развития частного бизнеса в данной сфере.
Услуги
Создаваемая управляющая компания ЖКХ будет оказывать следующие услуги:
- Ремонт и установка дверных замков по заявке жильцов.
- Мелкий ремонт и покраска стены в подъездах.
- Ежедневная уборка мусора: очистка мусоропровода и его вывоз на автомобиле.
- Санитарное обслуживание подъездов (включая влажную уборку).
- Озеленение и уборка прилегающей к домам территории.
- Плановый и аварийный ремонт магистралей теплоснабжения.
- Установка и ремонт сантехнического оборудования.
- Обеспечение бесперебойной подачи жителям обслуживаемых домов тепла, воды, электроэнергии.
Оказание услуг осуществляется на основе заключения договоров на комплексное обслуживание, а также путем оказания услуг по индивидуальным запросам граждан за отдельную плату.
Техническое оснащение
Для нормального функционирования предприятия ЖКХ и оказания услуг в заваленном объеме планируется закупка следующего оборудования:
- Автомобильной техники – 9 единиц на общую сумму 14 046 000 рублей.
- Компьютерного оборудования с программным обеспечением.
- Реагентов и расходных материалов для выполнения работ по обслуживанию жилого фонда.
- Оргтехники и средств связи.
- Мебели для офиса (столы, шкафы, стулья, вешалки и пр.).
- Рабочего инвентаря (лопат, тачек, граблей, шлангов, электротехнического и сантехнического инструмента).
- Расходных материалов и принадлежностей для выполнения текущих работ.
Общая сумма расходов на приобретение оборудования и техническое оснащение компании (с учетом приобретения автомобильной техники) – 16 372 692 рублей.
Помещение для офиса площадью от 80 кв. м берется в аренду. Оно подбирается с учетом наличия в непосредственной близости строений для размещения подсобных помещений для хранения инвентаря и расходных материалов, используемых для обслуживания объектов.
Финансовый план
Распределение расходов на реализацию проекта:
| Статьи | Сумма расходов (в руб.) | ||||
| Количество | В м-ц | В год | Одноразовое приобретение | Всего в год | |
| Аренда офисного и служебных помещений | От 80 кв. м | 400 000 | 4 800 000 | 80 000 | 80 000 |
| Приобретение оборудования и инвентаря | 12 | 189 686,8 | 189 686,8 | ||
| Покупка автомобилей и спецтехники | 9 | 14 046 000 | 14 046 000 | ||
| Закупка компьютерного оборудования с программным обеспечением | 1 | 67 980 | 67 980 | ||
| Закупка реагентов и расходных материалов | 188 226 | 2 258 712 | 2 258 712 | ||
| Оплата расходов на работу с потребителями услуг | 12 | 25 000 | 300 000 | 300 000 | |
| ФОТ | 12 | 1 080 450 | 12 965 400 | 12 965 400 | |
| В т.н. налоги | 12 | 345 450 | 4 145 400 | 4 145 400 | |
| Дополнительные расходы (аутсорсинг) | 1 438 366,2 | 1 438 366,2 | |||
| Всего | 1 693 676 | 20 324 112 | 15 822 033 | 31 346 145 |
Начало финансового года – январь, начало учетного периода по налогам – январь.
Порядок учета по налогообложению:
| Налоги | Используемая для налогообложения база | Период | Величина процентной ставки (в проц.) |
| От прибыли | От прибыли | Месяц | 20 |
| НДС | Величина добавленной стоимости | Месяц | 18 |
| На имущество | Сумма стоимости приобретенного имущества | По графику платежей | 2,2 |
| Подоходный | ФОТ | Месяц | 13 |
| Социальные платежи | ФОТ | Месяц | 34 |
Прогнозируемый план предоставления услуг
Данный план рассчитан на основе применения тарифов компании на уровне средних цен на важнейшие виды коммунальных услуг в России на 2017 год (в период с 01.07.2017 по 31.12.2017).
| Услуги, ед. изм. | Цена (в руб.) |
| Тепловая энергия, руб./Гкал | 1 678,72 |
| Горячее водоснабжение, руб./куб. м | 100,72 |
| Электроэнергия, руб./квт∙ч: | |
| Одноставочный тариф | 4,32 |
| Дифференцированный тариф: | |
| Днем | 4,55 |
| Ночью | 2,62 |
| Электроэнергия для домов с электрическими плитами, руб./квт∙ч: | |
| Одноставочный тариф | 3,24 |
| Дифференцированный тариф: | |
| Днем | 3,41 |
| Ночью | 1,97 |
| Холодное водоснабжение, руб./куб. м | 27,99 |
| Водоотведение, руб./куб. м | 27,99 |
| Природный газ, руб./1000 куб. м | 5971,95 |
| Сжиженный газ, руб./кг | 22,20 |
План предоставления услуг:
| Период реализации проекта | Виды коммунальных услуг | Количество обслуживаемых объектов | Сумма в месяц (в руб. за 1 объект) |
Итого за год |
| 1-12 м-ц (инвестиционный период) | Коммунальное обслуживание | 5 | 100 000 | 500 000 – 1 489 580 |
| 13-24 м-ц (производственный период) | Коммунальное обслуживание | 10 | 120 000 | 1 200 000 – 2 979 170 |
| 25- 36 м-ц (производственный период) | Коммунальное обслуживание | 15 | 120 000 | 120 000 – 3 000 000 |
При сохранении существующих конъюнктурных тенденций на рынке по данному виду услуг и общего уровня их потребления (ежегодный прирост в 20-22%) предприятие сможет достичь рентабельности в 50-65%.
Оценка рисков
При создании предприятия ЖКХ основными видами рисков являются:
- Высокая степень бюрократизации, вызывающая существенные затруднения именно на начальной стадии запуска проекта.
- Отсутствие необходимого оборудования и комплектующих для оказания коммунальных услуг, что может привести к значительным потерям в доходах при возможных простоях предприятия в случае выхода оборудования из строя, а также из-за отказа потребителей от услуг компании.
- Значительный уровень капитализации инвестиций.
- Низкий уровень трудовой дисциплины и квалификации персонала, что может привести к снижению имиджа предприятия и потере целевой аудитории потребителей услуг.
- Отсутствие системы подготовки сотрудников, что вызовет задержки с открытием предприятия.
- Постоянный рост конкуренции на данном рынке оказания услуг, что потребует поддержания расходов на маркетинговую и рекламную деятельность на постоянно высоком уровне.
Выводы
Таким образом, предприятие ЖКХ является прибыльным и достаточно перспективным направлением бизнес-деятельности, несмотря на высокий уровень потенциальных рисков.
Данный бизнес-план управляющей компании с расчетами наглядно демонстрирует, что при наличии у учредителя высокой самоотдачи, определенных отраслевых знаний, а также при осознании того, что данный вид бизнеса потребует нести существенные затраты, предприятие через три года окупит себя.
Важнейшими условиями стабильного функционирования бизнеса являются правильный выбор количества обслуживаемых объектов, профессионализм и высокая ответственность за результаты своего труда сотрудников, общий уровень материального благополучия населения.
Мне 30 лет, и уже третий год я председатель ТСЖ своего дома.
С помощью ТСЖ жильцы сами управляют многоквартирным домом: могут влиять на его благоустройство и снижать стоимость коммунальных услуг. Например, нам за два года удалось снизить платежи за тепло и горячую воду более чем в два раза. Я живу в квартире площадью 60 м² и за один только январь сэкономил больше 2 тысяч рублей на отоплении: раньше платил около 3500 рублей в месяц, сейчас не больше 1300.
Расскажу, как мы это сделали, с какими трудностями столкнулись и как их можно было избежать.
Для жильцов домов со своей котельной
Автор рассказывает о том, как при помощи ТСЖ жильцы его дома смогли отвоевать у сторонней компании котельную на крыше и снизить платежи за отопление и горячую воду. Поэтому эта статья прежде всего для жильцов домов со своей котельной, которые платят за ее ресурсы слишком много.
Это не значит, что другим читателям будет неинтересно читать статью. Товарищество собственников жилья самостоятельно управляет многоквартирным домом и решает вопросы, которыми управляющая компания обычно не хочет заниматься: качественный и долговечный ремонт подъездов, экономия денег жильцов на оплату коммунальных ресурсов, ограждение территории и т. д.
Если вас что-то не устраивает в доме, где вы живете, возможно, создание ТСЖ решит проблему.
ТСЖ или ТСН. С 1 сентября 2014 года появились товарищества собственников недвижимости (ТСН), которые юридически заменили ТСЖ. Зарегистрировать теперь можно только ТСН, а существующие ТСЖ должны внести изменения в свои учредительные документы. ТСН — более общее понятие, которое включает в себя объединение собственников не только помещений в многоквартирных домах, но и самих жилых домов, садовых участков, дач, гаражей и т. д.
Несмотря на то что юридически ТСЖ не существует, в жилищном кодексе термин «товарищество собственников жилья» по-прежнему есть. Именно ТСЖ, а не ТСН вправе управлять многоквартирным домом. В статье мы будем использовать термин «ТСЖ», потому что так привычнее. И речь в статье о товариществе жильцов многоквартирного дома, а не о чем-то еще.
Почему мы решили создать ТСЖ
Я живу в обычном провинциальном городе — в Энгельсе, это Саратовская область. Тут живет 225 тысяч человек. Мой дом — десятиэтажный, 2008 года постройки, в нем 180 квартир. Весь первый этаж занимают магазины.
Несколько лет назад мне пришло в голову, что жизнь в нашем многоквартирном доме можно улучшать своими силами. Я нашел единомышленников среди соседей. За свои деньги мы поставили видеонаблюдение, расчистили брошенный участок посреди двора, который полюбили бездомные, и задумались об ограждении территории дома забором. Когда я в очередной раз получил огромную — на 7 тысяч рублей — платежку от управляющей компании за отопление и горячую воду, понял, что менять нужно что-то еще.
Мы решили выяснить, сколько в доме инициативных жильцов, и расклеили по подъездам объявление о собрании. Пришло только семь человек, хотя в доме пять подъездов и 180 квартир. На собрании мы пришли к выводу, что причина огромных и непонятных платежей за тепло — наша крышная котельная. При строительстве дома застройщик уверял дольщиков, что котельная — залог экономии, но получилось наоборот.
Наша котельная была не в общедолевой собственности, как положено по закону, а принадлежала компании, учредитель которой — гендиректор фирмы-застройщика. Помещение котельной сдавалось в аренду еще одной компании с лицензией на обслуживание котельных. В ее учредителях значился человек с той же фамилией.
Из-за такой цепочки жильцы были вынуждены платить за отопление и горячую воду по высокому тарифу, а не оплачивать ресурсы котельной и фактические затраты на ее обслуживание, как это должно быть по закону. Исправить эту ситуацию можно было только через суд — и только если с соответствующим иском обратилось бы ТСЖ, а не конкретные жильцы. Отдельные жильцы не смогут управлять таким опасным объектом, как котельная, а управляющей компании лишняя работа не нужна.
Так мы решили создать ТСЖ.
Оставалось выбрать человека, который всем этим займется. На тот момент я плохо разбирался в теме начислений за ЖКУ, но был уверен, что если в управлении ТСЖ буду не я, то рано или поздно начнется воровство и нецелевые траты. Еще я понимал, что если буду просто в составе правления ТСЖ, то у меня не будет достаточной мотивации разобраться во всем. Мой доход в то время был больше 100 тысяч рублей в месяц, и я мог позволить себе потратить время на изучение новой сферы. Поэтому я стал председателем ТСЖ своего дома.
Что такое ТСЖ
В многоквартирном доме есть общее имущество жильцов: стены, крыша, подвал, подъезды, земельный участок, оборудование — все, что обслуживает несколько квартир или помещений. Например, стояк холодной воды в ванной, по которому вода течет к соседям выше или ниже, — общее имущество, а отходящие от него трубы разводки по комнате — имущество жильцов.
Со временем все приходит в негодность, за всем нужно следить — этим и занимаются управляющие компании (УК). Но обычная УК — это в первую очередь коммерческая организация. Она может быть профессиональной и экономически выгодной, но не заинтересованной в снижении затрат собственников или в том, чтобы дом простоял подольше. Обычно чем больше денег сохраняется при содержании дома, тем больше прибыли получает руководство, часто в ущерб качеству работ и коммунальных услуг.
Настоящие хозяева дома — это товарищество собственников жилья, ТСЖ. ТСЖ — некоммерческое объединение собственников в многоквартирном доме, решивших вместе управлять домом, обеспечивать бесперебойность коммунальных услуг и содержать общее имущество.
Профессионализм членов ТСЖ часто далек от совершенства, но ответственность за свой дом и перед соседями — хорошая мотивация, которая замещает профессиональные знания.
Органы управления ТСЖ. Главный орган управления в многоквартирном доме — общее собрание собственников. Именно оно решает, кто будет управлять домом: управляющая компания или ТСЖ. Еще общее собрание решает, как использовать общее имущество, и может изменять его.
Собрание членов ТСЖ — менее властный орган. Оно принимает решения о деятельности товарищества, выбирает из своего состава правление, устанавливает членские взносы и т. п.
Правление — это несколько человек, которые руководят деятельностью ТСЖ. Они решают оперативные задачи, продумывают стратегию деятельности товарищества и выносят предложения на общие собрания собственников или собрания членов ТСЖ. Также они выбирают из своего состава председателя правления. Все или некоторые члены правления могут получать вознаграждение за свою работу из средств товарищества, если так решит собрание членов.
Председателю напрямую подчиняются все сотрудники ТСЖ. По закону он исполняет решения правления, но на деле все наоборот. Собрание членов ТСЖ назначает председателю ежемесячное вознаграждение.
Закон не запрещает помимо председателя нанять в ТСЖ профессионального управляющего. Вопрос только в финансах. В нашем ТСЖ оклад управляющего сейчас 17 000 рублей, председателя — 2900 рублей.
В ТСЖ также обязательно должна быть ревизионная комиссия. Она следит, чтобы с финансовой деятельностью ТСЖ все было в порядке в плане оформления и справедливости. Ее задача — найти нестыковки в финансовых отчетах и проверить, все ли траты целевые. По результатам своих проверок она отчитывается перед жильцами и может пожаловаться в надзорные органы — налоговую, жилищную инспекцию или прокуратуру.
План создания ТСЖ
В интернете много информации о том, как создать ТСЖ. Но я все-таки рекомендую обратиться к юристу в сфере ЖКХ, чтобы он проконтролировал процедуру. Нам это стоило 10 тысяч рублей.
Инициативная группа. Сначала среди жильцов дома нужно найти минимум трех единомышленников, которые разделяют вашу позицию о создании ТСЖ и готовы действовать. Это можно сделать с помощью объявлений в подъездах и в чате дома, если такой есть.
Ваши единомышленники — будущее правление ТСЖ. Чтобы на голосованиях правления всегда было принято какое-то решение, число членов должно быть нечетным.
Финансы. Для деятельности ТСЖ нужны деньги. Они входят в коммунальные платежи и обозначаются в квитанциях строкой «Содержание общего имущества».
В первую очередь деньги нужны на зарплату сотрудникам — слесарю, электрику, бухгалтеру, дворнику и другим. В нашем ТСЖ на 180 квартир расходы на зарплаты рабочего персонала — 76 тысяч рублей в месяц:
- управляющему — 20 тысяч рублей;
- бухгалтеру — 15 тысяч;
- слесарю и уборщицам — по 10 тысяч;
- электрику, дворнику и диспетчеру — по 7 тысяч.
Уровень зарплат в регионах разный, поэтому поговорите с председателями ТСЖ в вашем городе, чтобы определиться с размером.
Кроме зарплаты сотрудникам деньги тратятся на работы по дому. Они определяются сметой доходов и расходов, которую нужно составлять и утверждать на собрании членов ТСЖ каждый год.
Чтобы понять, во сколько обойдется содержание ТСЖ каждой квартире, нужно сложить общую сумму расходов за год и разделить ее на суммарную площадь квартир и нежилых помещений. Получится ставка содержания и ремонта общего имущества за 1 м². Сравните ее с суммой в платежке: если ставка в ТСЖ получилась больше, чем в УК, ТСЖ не ваш вариант. Жильцы не захотят платить больше.
Если дом не потянет содержание ТСЖ, можно создать совет многоквартирного дома, который будет взаимодействовать с управляющей компанией и доносить до нее желания жильцов.
Общее собрание собственников дома
Решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственников. К этому собранию нужно готовиться: составить повестку, заказать выписки из Росреестра, чтобы составить список собственников, выбрать даты собрания и окончания голосования, распечатать бланки для голосования и т. п.
Очень важно правильно составить повестку голосования, чтобы не пришлось потом проводить собрание еще раз. Повестка — это список вопросов на собрании, по которым собственники должны будут проголосовать за или против.
В повестку собрания о создании ТСЖ обязательно должны попасть следующие вопросы:
- Утверждение председателя и секретаря собрания, наделение их правом подсчета голосов.
- Утверждение порядка подсчета голосов, например 1 м² общей площади помещения в собственности равен одному голосу.
- Выбор способа управления домом — управляющая компания или ТСЖ.
- Создание ТСЖ.
- Утверждение устава ТСЖ.
- Определение количественного состава правления ТСЖ.
- Об избрании членов правления ТСЖ.
- Определение количественного состава ревизионной комиссии.
- Об избрании членов ревизионной комиссии.
- Утверждение лица, уполномоченного осуществлять регистрацию ТСЖ.
- Утверждение способа уведомления собственников квартир о принятых общим собранием решениях. Можно, например, вешать информацию на информационном стенде, а не рассылать каждый раз всем жильцам заказные письма.
- Утверждение порядка оформления решений общего собрания — протоколом за подписью председателя и секретаря собрания.
- Утверждение места хранения протоколов и решений общего собрания.
- Утверждение вознаграждения председателю правления.
- Утверждение названия ТСЖ.
- Утверждение единовременного сбора средств на создание ТСЖ. Он пригодится, чтобы возместить расходы инициативной группы на канцтовары, регистрацию, юриста и прочее.
Повестка дня на самом собрании должна соответствовать повестке в уведомлении, поэтому изменять список вопросов в процессе нельзя. Вопросы на очной части и в бланках решений должны отражать всю информацию и быть четко сформулированы, чтобы можно было проголосовать за, против или воздержаться без дополнительных комментариев голосующих. Например, пункт повестки «Утверждение вознаграждения председателю правления» в бланке решений может выглядеть так: «Утвердить вознаграждение председателю правления в размере 15 000 рублей в месяц».
Чтобы получить актуальный список собственников, нужно заказать выписки на все помещения дома через сервис ФГИС от Росреестра. Одна выписка стоит 4 рубля, но сначала нужно получить ключ в личном кабинете.
Загрузив выписки в один из сервисов проведения общедомовых собраний, например на сайте «Бурмистр» или «Росквартал», можно распечатать персональные бланки для голосования, в которых уже заполнены все данные собственника. Голосовать в таких бланках намного удобнее.
Уведомление всех собственников о собрании. По выпискам из Росреестра нужно распечатать листы уведомлений о вручении — таблицу с данными собственников. Это можно сделать с помощью любого из сервисов проведения общедомовых собраний.
С таблицей нужно пройти по квартирам и нежилым помещениям — магазинам или банкам на первом этаже — и собрать как можно больше подписей собственников о том, что они получили уведомление. Остальным, кого уведомить лично не удалось, придется отправить заказные письма. Последнее уведомление необходимо отправить минимум за 10 дней до собрания.
Общедомовое собрание собственников обычно проводится в очно-заочной форме. То есть сначала проводится очная встреча со всеми желающими, а потом остальные голосуют на распечатанных бланках заочно и сдают заполненные решения лично или в почтовые ящики членов инициативной группы. Место сбора заполненных бланков должно быть в них указано.
На очной части нужно быть готовым отвечать на вопросы «Что изменит ТСЖ?», «Ты кто такой?» и «Тоже воровать собрался?» Обещайте людям абсолютную прозрачность всех начислений за ЖКУ и расходов. Важно понимать цель создания ТСЖ и его отличия от УК: излишки собранных на содержание общего имущества денег тратятся только на дом, все доходы и расходы можно контролировать, любые вопросы можно задать правлению лично, потому что члены правления — это жильцы дома.
В ходе заочной части собрания раскидывать по почтовым ящикам бюллетени для голосования неэффективно: люди не будут голосовать и просто выкинут эти бумажки. Придется ходить по квартирам и каждому проводить мини-собрание.
Количество голосов каждого собственника соответствует площади его собственности. Мнение собственника трехкомнатной квартиры более весомо, чем владельца однушки. Для создания ТСЖ нужно набрать минимум 50% голосов плюс еще один голос «За» по всем вопросам.
Итоги голосования. После сбора бюллетеней и подсчета голосов необходимо подготовить итоговый протокол общего собрания. В нем документируются все принятые решения.
Если использовать сервисы для проведения общедомовых собраний, этот протокол подготавливается автоматически. Остается только распечатать его со всеми приложениями — реестром собственников помещений в доме, перечнем проголосовавших, уведомлением о собрании, доверенностями и заполненными решениями собственников. Приложения тоже формируются автоматически.
Распечатать документы нужно в трех экземплярах: один остается на хранение председателю собрания, второй нужно отдать в УК, третий — в территориальный орган государственной жилищной инспекции (ГЖИ).
Протокол должны еще раз подписать все собственники, которые проголосовали за ТСЖ. В УК можно отдать ксерокопии всех бюллетеней, чтобы не возникло подозрений о подделке протокола и неправомочности собрания. В ГЖИ нужно сдать оригиналы бюллетеней.
В УК и ГЖИ к протоколу необходимо приложить сопроводительное письмо в двух экземплярах для каждого: на одном сотрудники УК и ГЖИ должны поставить отметку о принятии протокола с приложениями. Все это нужно сделать в течение 10 дней после окончания заочной части голосования. Общая продолжительность заочной части не ограничена, мы обычно проводим ее за 2—4 недели.
Копии протокола также стоит разместить на информационных стендах в подъездах, чтобы с ними ознакомились все собственники помещений в доме.
Регистрация ТСЖ
Как и любую юридическую организацию, ТСЖ нужно зарегистрировать в налоговой. Причем регистрировать с 2014 года нужно ТСН, а не ТСЖ: в противном случае в регистрации откажут. Сейчас документы можно подать электронно и не платить госпошлину, но я регистрировал ТСН лично в налоговой.
Готовый протокол собрания и устав ТСН в двух экземплярах приложил к заявлению по форме Р11001 и подписал его в присутствии нотариуса. В протоколе и уставе должен использоваться термин «ТСН», а не «ТСЖ», это важно. Оплатил госпошлину — 4000 рублей. Все документы отнес в региональное отделение ИФНС, которое занимается регистрацией юридических лиц. Свежий образец устава ТСН можно скачать в интернете — и переделать под себя, если что-то не понравится.
Наш протокол о создании товарищества не подписали все собственники, которые проголосовали за ТСЖ, поэтому в налоговой у меня не хотели принимать заявление без списка с подписями. Пришлось отдать им лист уведомлений о вручении.
После получения ИНН и ОГРН нужно открыть расчетный счет, сделать печать, получить коды статистики, забрать извещение из Пенсионного фонда и свидетельство из ФСС.
Заключение договоров на поставку ресурсов
Во все ресурсоснабжающие организации, с которыми работала УК, нужно направить или отнести лично с пометкой о вручении письма о создании ТСЖ с требованием заключить договор на поставку ресурсов. Обычно это водоканал, энергетики, мусорщики, лифтовики и домофонщики.
В течение месяца ресурсоснабжающие организации должны заключить с ТСЖ новые договоры, а УК должна передать техническую документацию на дом и другие необходимые для работы документы, а также ключи от помещений.
Наша крышная котельная используется для отопления еще одного дома, который стоит рядом. Поэтому в идеале нам надо было создать ТСЖ сразу на два дома, чтобы сократить управленческие расходы — зарплаты бухгалтера и управляющего, диспетчера, расходы на офис и т. п. Но все пошло не так. В законе совсем мало говорится о создании ТСЖ на несколько домов, и в интернете по этой теме тоже почти ничего не найти.
В жилищном кодексе прописано два правила создания ТСЖ на несколько домов:
- Земельные участки должны иметь общую границу.
- У домов должны быть какие-то общие коммуникации, например одна котельная на два дома.
У нас была общая котельная, а по данным публичной кадастровой карты участки под домами имели общую границу. Но оказалось, что на самом деле земельные участки домов не сформированы, а общих инженерных коммуникаций комиссия с участием представителей администрации города не нашла. Пообщавшись с десятком разных юристов, мы пришли к выводу, что нужно создавать ТСЖ на один дом.
Приемка дома от управляющей компании
До того как принять дом у управляющей компании, нужно составить дефектную ведомость — список видимых проблем дома. Делается это для того, чтобы в будущем у ТСЖ был повод отсудить у УК деньги, которые не были потрачены на ремонт дома, хотя должны были. Нам так удалось отсудить около 380 тысяч рублей за текущий ремонт, который УК не делала.
С комиссией от УК нужно будет повторно пройти по дому и указать на все моменты из списка. На обход подвала и техэтажа лучше пригласить знакомого слесаря или опытного председателя другого ТСЖ, чтобы они увидели проблемы, о которых вы можете не знать: засоры в лежаках канализации, неработающие компенсационные баки, забитые теплообменники и т. п.
Документы для управления домом УК должна восстановить за свой счет и передать ТСЖ в течение трех месяцев. Это:
- Технический паспорт дома.
- Документы на приборы учета.
- Документы о приемке результатов работ, сметы и описи работ.
- Акты осмотра, проверки состояния.
- Акты проверок и выданные паспорта готовности к отопительному периоду.
- Инструкция по эксплуатации МКД.
- Кадастровый план земельного участка.
- Выписка из Росреестра.
- Градостроительный план земельного участка.
- Документы о действии сервитута или иного обременения.
- Проектная документация.
- Списки собственников, нанимателей и арендаторов.
- Договоры об использовании общего имущества МКД.
- Решения и протоколы общих собраний собственников.
- Иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
Требуйте все документы, даже если считаете, что они бесполезны. Передавая мне кипу пыльных строительных проектов на дом, директор УК с сарказмом заявил, что они постоянно ими пользуются. В этих «бесполезных» проектах мы обнаружили, что подъезды дома должны были быть оборудованы наклонными подъемниками для людей с инвалидностью. Теперь наше ТСЖ подает иск к застройщику, ссылаясь на строительные проекты.
Показания счетчиков. Также при приемке дома нужно подписать списки счетчиков с показаниями: по ним производится окончательный расчет УК с жильцами. Очень важно пройти по всем квартирам вместе с сотрудниками УК, чтобы правильно составить эти списки: это сэкономит деньги жильцов и ваше время в дальнейшем.
Многие жильцы не передают показания в УК, особенно в последние месяцы перехода в ТСЖ. Тогда управляющая компания начисляет плату по нормативу. А потом люди передают в ТСЖ показания приборов учета с числами меньше, чем передала УК. То есть ваш дом за первый месяц потребил, к примеру, 500 кубов холодной воды, а люди подают показания с отрицательным объемом, при которых не они должны платить за воду, а вы им. Это большая головная боль для ТСЖ: придется начислять кубы по нормативу и изменять стартовые показания счетчиков, которые внесены в программу.
Борьба за котельную
Получив в свои руки власть над домом, наше ТСЖ не получило главное — крышную котельную. Так как собственность на помещение котельной была официально зарегистрирована за сторонней компанией, мы обратились в суд с иском о признании права общей долевой собственности на спорную котельную. Перед этим мы провели общедомовое собрание о предоставлении ТСЖ права на подачу иска.
В иске мы ссылались на то, что крышная котельная — общедомовое имущество, которое по закону не может принадлежать какому-то стороннему собственнику. Также мы писали, что любой собственник помещения в доме, которому также должна принадлежать и доля котельной, может обратиться в суд для истребования своего имущества из незаконного пользования.
Так как помещением владела одна организация, а обслуживанием занималась другая, все дорогостоящие котлы были якобы закуплены второй организацией и являлись их собственностью. Поэтому в иске мы просили признать право общей долевой собственности и на помещение, и на все имевшееся в нем оборудование. По закону это два отдельных требования, поэтому мы платили две госпошлины по 6000 рублей.
В иске мы также просили возместить затраты на юриста в размере 30 тысяч рублей.
У ответчика это была не первая спорная крышная котельная, и суд был непростой: разбирательство длилось 6 месяцев. 20 сентября 2017 года мы подали иск, было пять судебных заседаний, еще пять раз рассмотрение переносилось по той или иной причине — неявка ответчика, отсутствие запрошенных документов, ходатайство о переносе. 26 марта 2018 года мы подписали мировое соглашение: котельная стала общедомовым имуществом, а ответчик должен был оставить в ней все оборудование, которое тоже переходило в собственность дома. По мировому соглашению расходы на юриста ответчик возмещал не полностью — только 21 тысячу рублей.
Борьба за снижение платежей
ТСЖ начало работу, когда суд за котельную еще не начался. Поэтому сначала нам пришлось заключить договор на поставку тепла и горячей воды с организацией, которая ранее обслуживала котельную, и самим разбираться, как эта котельная работает. Договор был откровенно хамский: у теплоснабжающей организации были только права, а у ТСЖ — обязанности, мы обязались платить за тепло в первую очередь.
Спустя несколько месяцев жильцы с удивлением стали замечать, что плата постепенно становилась все выше и выше. Мы не понимали, что происходит: температура горячей воды по ощущениям та же, а платить за куб приходилось все больше. В соседнем доме, в который поставлялось тепло от нашей котельной, куб горячей воды стоил уже 400 рублей вместо 250, как в среднем было раньше.
Расчет стоимости горячей воды. В платежном документе есть таблица расчетов начислений, каждая строка в ней — это отдельная услуга или коммунальный ресурс. В таблице пять основных столбцов:
- Наименование услуги.
- Индивидуальный объем потребления.
- Объем потребления в целях содержания общего имущества.
- Тариф за единицу объема.
- Итоговая сумма за услугу.
Чаще всего для расчета горячей воды в современных домах используют двухкомпонентный метод: в дом поступает холодная вода и теплоноситель — горячая вода с растворенными реагентами против коррозии труб, а с помощью теплообменника готовится горячая вода. То есть, открывая кран горячей воды, вы получаете не пришедший по трубе откуда-то теплоноситель, а нагретую до нужной температуры уже на территории вашего дома воду. В платежке в этом случае появляется не одна строка «ГВС», а две: «Подача ГВС», то есть холодная вода, которую нагрели до горячей, и «Теплоэнергия на приготовление ГВС».
Так устроено и у нас в доме: в подвале стоит теплообменник, который нагревает горячую воду, а теплоноситель к нему спускается с крышной котельной. В платежке росла сумма именно на теплоэнергию, которая нужна для приготовления горячей воды. Поэтому первое, что мы сделали, — начали разбираться с тепловыми потерями.
Тепловые потери. Если горячая вода течет из точки А в точку Б по длинной трубе, а температура воздуха вокруг этой трубы значительно ниже температуры воды, то в точке Б вода будет холоднее, чем в точке А. Это явление называется тепловыми потерями.
В современных многоквартирных домах, как и в нашем, горячая вода постоянно циркулирует по всем этажам, чтобы, открыв кран с горячей водой, вы получили ее сразу горячей. Если циркуляции нет, приходится каждый раз сливать всю воду между вашим краном и нагревающим устройством, пока она не потечет горячей. А пока вода циркулирует по всему дому, она остывает. Чем больше она остывает, тем больше нужно потратить тепловой энергии, чтобы ее снова нагреть.
Уменьшить тепловые потери можно с помощью теплоизоляции труб. Мы использовали два метода:
- Покрытие труб нанотехнологичной теплоизоляционной краской с помощью кисти.
- Обматывание фольгированным полиэтиленом.
На подвал мы потратили примерно 65 тысяч рублей, на техэтаж — 16 тысяч рублей. Кроме труб мы теплоизолировали входы в подвал, а также стыки между секциями дома на техэтаже, чтобы морозный воздух попадал в помещение только по вентиляционным отверстиям и трубы меньше остывали.
Так удалось добиться снижения средней разницы температур между подачей и обраткой на 5—7%. Но сказать, что люди заметили это по платежкам, нельзя — перепады температур изо дня в день были слишком велики: изменялась температура воздуха за окном и температура воды на входе.
Анализ температур. Проблемы с котельной нарастали: слишком часто горячая вода переставала быть горячей и не всегда было понятно, знают ли об этом в диспетчерской обслуживающей организации.
Род моей основной деятельности — веб-программирование. Освоив немного программирование микроконтроллеров, я сделал устройство, позволяющее в реальном времени через интернет видеть график изменения температур горячей воды и теплоносителя от котельной. При падении температур мне тут же приходит оповещение в Телеграм, а по графику можно понять, случилась авария в котельной или проблема в чем-то другом.
Анализ температур помог найти основную причину нестабильности подачи тепла: горячий теплоноситель смешивался с водой, которая проходит через незакрытые задвижки на отключенных котлах, в помещении котельной, а не на пути к теплообменнику.
Обслуживание котельной. В мае 2018 года мы наконец-то получили котельную со всем оборудованием в общедомовую собственность и перестали платить за горячую воду по тарифу. Нашли организацию, которая нам помогла принять котельную и составить дефектную ведомость, чтобы мы могли обратиться за компенсацией расходов на ремонт всего нерабочего оборудования.
Эта же организация должна была обслуживать котельную за 55 тысяч в месяц. Сумма делилась на всех собственников помещений в двух домах пропорционально площади, получилось 2,91 Р на квадратный метр. Также мы решили собирать с каждого квадратного метра по 1,5 Р в фонд ремонта котельной для предстоящих ремонтов. Всего собственники отдавали на обслуживание котельной по 4,41 Р с квадратного метра.
Спустя несколько месяцев мы стали замечать, что в квартирах с минимальным потреблением горячей воды — пенсионеры, к примеру, стараются экономить воду — из-за платы за содержание и ремонт котельной сумма за летний месяц совершенно не поменялась. Куб горячей воды стоил 150 рублей вместо 250, но еще около 100 рублей уходило на содержание котельной. Хотя работ по котельной никаких не велось. Поэтому мы нашли другую обслуживающую организацию за 35 тысяч рублей в месяц. Сейчас с учетом взноса на будущий ремонт обслуживание котельной обходится собственникам в 2,86 Р с квадратного метра.
В итоге причиной частых неполадок с горячей водой и больших платежей оказался не только высокий тариф на воду, но и неправильное обслуживание котельной: горячая вода остывала из-за отсутствия теплоизоляции и проблем с теплоносителем, а обслуживающие организации брали деньги на ремонт, который не проводили. Только когда наше ТСЖ разобралось со всеми проблемами и оформило котельную в общедомовую собственность, чтобы жильцы перестали платить по тарифу, платежи за воду и тепло уменьшились.
«Воровство» в ТСЖ и УК
Когда мы узнаём о проведенных УК работах, часто удивляемся огромным суммам. После трех лет работы в ТСЖ я осознал, что далеко не всегда это признак воровства или откатов. Сложности с поиском подрядчиков, работающих по безналу, ведут к сильному завышению цен. Мелкими работами такие подрядчики заниматься не хотят, поэтому цена еще повышается. Очень много энергии тратится на поиск разумного по цене предложения с гарантией качества. Получается, что внешне довольно простая работа выливается в круглую сумму.
А есть и такие работы, о необходимости которых никто из жильцов и не догадывается: промывка теплообменника, профилактика канализационной системы. Эти услуги стоят дорого и должны проводиться регулярно. Огромное количество оборудования в доме требует ремонта и обслуживания, а жильцам кажется, что они оплачивают только уборку в подъезде и во дворе. Собственники нежилых помещений, с которых собирается та же сумма на содержание общего имущества, вообще недоумевают, за что они платят деньги, ведь и дворнику перед магазином, и уборщице они платят отдельно.
Итоги: насколько мы снизили стоимость отопления и горячей воды
В отопительный сезон наконец-то наступило то, к чему мы шли два года: платежи за отопление и горячую воду стали ощутимо меньше. Теперь плата за отопление и горячую воду — повод похвастаться перед знакомыми. В январе 2017 года за 1 куб горячей воды я платил 229 рублей, за отопление — 2997 рублей. В январе 2019 года за 1 куб горячей воды я платил 88 рублей, за отопление — 1091 рубль, за содержание котельной — еще 206 рублей. При этом температура горячей воды сейчас в среднем на 5 градусов выше, чем была, поэтому ее месячный расход должен быть ниже.
Зная общую площадь помещений дома в собственности и общий объем потребленной за эти месяцы горячей воды, можно сравнить итоговые суммы к оплате со всего дома.
Расходы на отопление и нагрев горячей воды для нашего дома
| Январь 2019 | Январь 2018 | Январь 2017 | |
|---|---|---|---|
| Отопление и содержание котельной за весь дом | 241 775,48 Р | 360 522,53 Р | 551 032,21 Р |
| Отопление и содержание котельной за квартиру 61,1 м² | 1297,77 Р | 1935,16 Р | 2957,76 Р |
| Отопление и содержание котельной за 1 м² | 21,24 Р | 31,67 Р | 48,41 Р |
| Тепло и ГВС за весь дом | 289 889,00 Р | 528 537,04 Р | 676 594,92 Р |
| ГВС за весь дом | 48 113,52 Р | 168 014,51 Р | 125 562,71 Р |
| ГВС за 1 м³ | 88,12 Р | 307,72 Р | 229,97 Р |
| Экономия для дома | 386 705,92 Р | 148 057,89 Р | — |
Отопление и содержание котельной за весь дом
Отопление и содержание котельной за квартиру 61,1 м²
Отопление и содержание котельной за 1 м²
Расходы на отопление и нагрев горячей воды для соседнего дома
| Январь 2019 | Январь 2018 | |
|---|---|---|
| Отопление и содержание котельной за весь дом | 157 118,28 Р | 335 341,61 Р |
| Отопление и содержание котельной за квартиру 61,1 м² | 1356,42 Р | 2895,04 Р |
| Отопление и содержание котельной за 1 м² | 22,20 Р | 47,38 Р |
| Тепло и ГВС за весь дом | 189 458,76 Р | 430 153,24 Р |
| ГВС за весь дом | 32 340,48 Р | 94 811,64 Р |
| ГВС за 1 м³ | 126,33 Р | 242,49 Р |
| Экономия для дома | 240 694,48 Р | — |
Отопление и содержание котельной за весь дом
Отопление и содержание котельной за квартиру 61,1 м²
Отопление и содержание котельной за 1 м²
Получается, что для средней двухкомнатной квартиры в доме экономия за один январь 2019 года составила 2075 рублей. А если бы мы не организовали ТСЖ и не отсудили котельную, плата бы только выросла, как и все остальные тарифы ЖКХ.
Другие плюсы ТСЖ
Кроме снижения платежей за тепло и горячую воду от ТСЖ есть и другие плюсы. Мы полноправные хозяева в доме и сами решаем, что нам нужно.
ТСЖ заинтересовано в том, чтобы качество ЖКУ повышалось. Все деньги на содержание дома мы тратим собственно на дом. Мы сменили обслуживающую домофоны организацию, чтобы в каждый домофон бесплатно поставили камеру по федеральной программе «Безопасный дом». Во дворе мы поставили теннисный стол — дети теперь с удовольствием проводят вечера за игрой на улице, а не дома за компьютером. На Новый год мы организовали во дворе праздник. На периодических субботниках люди работают с удовольствием.
В будущем мы планируем оградить двор забором, построить современную спортплощадку, кое-где улучшить освещение в темное время суток, уменьшить неучтенный расход воды и электричества за счет более тщательного контроля за счетчиками, а из подъездов сделать парадные, выложив стены плиткой по примеру известного на всю страну ТСЖ 454.
Запомнить
- Благодаря ТСЖ жильцы самостоятельно влияют на благоустройство дома. В отличие от УК ТСЖ заинтересовано в том, чтобы качество ЖКУ повышалось, потому что члены ТСЖ — жильцы дома.
- Кто будет управлять домом — управляющая компания или ТСЖ, — решает общее собрание собственников. Чтобы создать ТСЖ, на общем собрании нужно набрать минимум 50,1% голосов «За». Количество голосов каждого собственника соответствует площади его собственности — мнение собственника трехкомнатной квартиры более весомо, чем владельца однушки.
- Удобнее всего проводить общие собрания при помощи специальных сервисов, доступных, например, на сайте «Бурмистр» или «Росквартал».
- Протокол общего собрания собственников должны подписать все собственники, которые проголосовали за ТСЖ. Этот протокол нужно представить в налоговую, УК и ГЖИ, чтобы уведомить их о создании ТСЖ. Если использовать сервисы для проведения общедомовых собраний, протокол подготавливается автоматически.
- До того как принять дом у УК, нужно составить дефектную ведомость, чтобы в будущем у ТСЖ был повод отсудить у УК деньги, которые не были потрачены на ремонт дома.
- В домах со своей котельной в платежке за горячую воду две строки: «Подача ГВС», то есть холодная вода, которую нагрели до горячей, и «Теплоэнергия на приготовление ГВС». Часто причина больших платежей — высокое потребление теплоэнергии из-за тепловых потерь и неправильное обслуживание котельной.
- Чтобы котельная стала общедомовой собственностью и на ее работу можно было повлиять, в суд должно обращаться ТСЖ, а не отдельные жильцы.
1. Краткий инвестиционный меморандум
Открытие собственной управляющей компании в сфере ЖКХ — это способ не только заработать, но и выполнить важную социальную функцию. Все хотят жить в благоустроенном и безопасном пространстве, не замечая слаженной работы коммунальных служб. Для этого не нужно изобретать велосипед — своевременно обрабатывайте заявки от жильцов, обслуживайте территорию, проводите текущий ремонт и получайте прибыль, благодарность и связи в городе.
Этот стабильный, не подверженный сезонности бизнес привлекает инвесторов, несмотря на традиционную для этой сферы невысокую рентабельность.
Сумма первоначальных инвестиций — 1 385 000 рублей;
Ежемесячные затраты — 954 448 рублей;
Ежемесячная прибыль — 88 079 рублей;
Срок окупаемости — 19 месяцев;
Точка безубыточности — 4 месяц;
Рентабельность продаж — 11%.
2. Описание бизнеса, продукта или услуги
Большая часть населения в городах являются собственниками квартир в многоквартирном доме. Такими домами нужно управлять: обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания, содержать общее имущество и предоставлять коммунальные услуги.
Жилищный кодекс РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:
- непосредственное управление собственниками помещений,
- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом,
- управление управляющей организацией.
Выполнение этой работы требует специальных знаний и опыта. Поэтому собственники все чаще прибегают к услугам специализированных организаций, таких как управляющие компании.
Вопрос о выборе управляющей компании решается на общем собрании жителей дома. Там же утверждается каким образом компания будет управлять домами, как часто будут проходить собрания и в какой форме. С выбранной УК каждый собственник заключает договор, в котором прописываются взаимные обязательства сторон. Согласно ст.445 Гражданского кодекса РФ, отдельный собственник не может уклониться от заключения договора, если такое решение было принято на общем собрании дома.
К договору об управлении многоквартирным домом обязательно должно быть приложение, в котором указаны общее имущество дома, перечень обязательных работ и услуг, размер платы за содержание и ремонт, за коммунальные услуги.
Выручка управляющей компании складывается из ежемесячных платежей за содержание дома, которые вносят собственники жилья. УК выполняет необходимые работы за счет этих средств собственными силами или привлекает подрядчиков:
- ремонтирует и обслуживает общее имущество,
- ремонтирует отопление, водопровод и электричество в квартирах,
- занимается вопросами пожарной безопасности,
- обеспечивает чистоту в подъездах и во дворе,
- вывозит мусор.
Ответственность перед жильцами за результат работы подрядчиков лежит на управляющей компании.
Кроме управляющей компании дом обслуживают другие службы: поставщики электричества, воды и отопления. УК берёт на себя роль посредника между поставщиками и жильцами: передаёт показания, собирает и перечисляет плату, информирует о перебоях и происшествиях.
При составлении сметы закладывается 5—8% прибыли управляющей компании. Повысить рентабельность можно при выполнении большей части работ силами штатных сотрудников и сэкономить при закупке стройматериалов.
3. Описание рынка сбыта
По состоянию на 1 февраля 2018 г. по данным портала «Реформа ЖКХ» в Российской Федерации многоквартирными домами управляло 48 818 организаций, в том числе 16 628 управляющих компаний и 32 190 ТСЖ и жилищных или жилищно-строительных кооперативов.
Управляющие организации обслуживают в России 725 тыс. многоквартирных домов, в том числе: 686 тыс. домов (94,7%) обслуживают управляющие компании и 39 тыс. домов (5,3%) — иные управляющие организации. По расчетам авторов, в среднем по России одна управляющая компания обслуживает 41 многоквартирный дом.
Исследователи отмечают, что в крупных городах большую часть многоквартирных домов обслуживают государственные управляющие компании. В таких организациях численность персонала может превышать 1000 человек, а получаемый доход от предоставления жилищно-коммунальных услуг исчисляется миллиардами рублей. Но есть и немало мелких и средних УК, уверенно занимающих свою долю рынка.
4. Продажи и маркетинг
У управляющей компании есть два способа получить дом на обслуживание:
- Выиграть право содержания нового многоквартирного дома на торгах в администрации,
- Убедить собственников жилья сменить старую УК.
Новая управляющая компания должна о себе заявить администрации населенного пункта, в котором планирует работать и подать документы для участия в конкурсе.
Второй способ возможен, если в городе есть недобросовестные управляющие компании, услугами которых недовольны клиенты. Следует поговорить с представителями жильцов и предложить свои услуги. Затем провести собрание собственников и на нём убедить владельцев квартир в необходимости смены управляющей компании. Протокол собрания должны подписать более 50% проживающих в этом доме. Это непростая, но выполнимая задача.
Собственники квартир часто не верят обслуживающим организациям, поэтому необходимо сделать всё, чтобы жильцы оставались довольны работой своей управляющей компании. Хорошая репутация в городе позволит проще получать новые дома в управление и развивать бизнес.
В создании имиджа компании важную роль играет веб-сайт. Он должен содержать актуальную информацию о компании, её работе, новости и отчёты о расходовании средств.
5. План производства
Деятельность УК жилищно-коммунальной сферы регулируется законом. К основным законодательным актам относятся следующие:
- Жилищный кодекс,
- Гражданский кодекс,
- Правила и нормы технической эксплуатации жилого фонда (Постановление гос.комитета по строительству № 170 от 27 сентября 2003 года),
- ФЗ № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» от 21 июля 2007 года,
- ФЗ № 261-ФЗ «Об энергосбережении…» от 23 ноября 2009 года.
- ФЗ от 07.12.2011 N 416, регулирующий тарифы в сфере водоснабжения и водоотведения,
- ПП РФ от 22.10.2012 N 1075 о тарифах в сфере теплоснабжения.
- ФЗ № 255-ФЗ от 21 июля 2014 года, ужесточивший требования к лицензированию УК.
Чтобы зарегистрировать УК потребуются следующие документы:
- заявление на регистрацию (форма №Р11001 от 2002 года);
- Устав;
- протокол собрания о создании управляющей компании;
- учредительный договор;
- приказ о назначении директора;
- договор аренды офиса;
- квитанция госпошлины.
После регистрации в налоговой службе нужно получить лицензию. Получение лицензии происходит по решению Госжилнадзора и является обязательным условием. При нарушении законодательства УК могут лишить лицензии.
Можно выбрать любую организационно-правовую форму, мы рекомендуем остановиться на ООО. Главным плюсом является то, что ООО может признать себя банкротом и вам не придётся отвечать своим имуществом, в отличие от ИП.
Для ведения такой деятельности нужно выбрать код ОКВЭД 68.32. «Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе». С учётом высоких ежемесячных затрат, целесообразно будет использовать УСН 15% (доходы минус расходы).
Этапы запуска:
- зарегистрировать юридическое лицо,
- пройти лицензирование и аттестацию,
- набрать персонал и оборудовать помещение,
- взять дом в управление.
6. Организационная структура
|
Постоянные расходы |
Оклад |
Количество сотрудников |
Сумма |
Средняя з/п в месяц на сотрудника |
|
Директор |
30 000 |
1 |
30 000 |
51 281 |
|
Главный бухгалтер |
30 000 |
1 |
30 000 |
30 000 |
|
Главный инженер |
35 000 |
1 |
35 000 |
35 000 |
|
Инженер |
30 000 |
1 |
30 000 |
30 000 |
|
Оператор |
25 000 |
2 |
50 000 |
25 000 |
|
Электрик |
25 000 |
2 |
50 000 |
25 000 |
|
Сантехник |
25 000 |
2 |
50 000 |
25 000 |
|
Уборщица |
15 000 |
15 |
225 000 |
15 000 |
|
Разнорабочий |
22 000 |
12 |
264 000 |
22 000 |
|
Страховые взносы |
52 500 |
|||
|
Итого ФОТ |
816 500 |
Полный расчет ФОТ на 24 месяца с учетом премиальной части и страховых взносов представлен в финансовой модели.
7. Финансовый план
|
Инвестиции на открытие |
|
|
Регистрация, включая получение всех разрешений |
80 000 |
|
Ремонт помещения |
100 000 |
|
Разработка и наполнение сайта |
100 000 |
|
Рекламная кампания |
50 000 |
|
Закупка оборудования |
1 035 000 |
|
Прочее |
20 000 |
|
Итого |
1 385 000 |
|
Ежемесячные затраты |
|
|
ФОТ (включая отчисления) |
837 781 |
|
Аренда |
30 000 |
|
Амортизация |
11 667 |
|
Коммунальные услуги |
10 000 |
|
Закупка материалов |
45 000 |
|
Прочие расходы |
20 000 |
|
Итого |
954 448 |
План продаж на 24 месяца, прогноз эффективности инвестиций и расчет экономических показателей бизнеса представлен в финансовой модели.
8. Факторы риска
- Низкая рентабельность инвестиций. Бизнес окупится и будет приносить прибыль при условии, что жильцы не будут систематически задерживать оплату услуг. С должниками нужно работать по стандартной разработанной схеме. В крайнем случае финалом будет судебное решение в вашу пользу.
- Высокая степень бюрократизации. Соблюдение всех формальностей — обязательное условие для успешной работы в сфере ЖКХ. Если не хватает собственных знаний, можно обратиться к юристам за консультацией или нанять штатного сотрудника.
- Низкий уровень трудовой дисциплины. Непрофессиональное поведение отдельных сотрудников может привести к снижению имиджа предприятия. Важно соблюдать строгую дисциплину в трудовом коллективе и жёстко наказывать за нарушения.
- Отсутствие необходимого оборудования. Может вынудить отдавать больше работ подрядчикам, тем самым уменьшив прибыль. Планируйте инвестиции в оборудование заранее, исходя из планов по работам на ближайший год.
Скачать эту статью в PDF
Скачать финансовую модель
ЖКХ (жилищно-коммунальное хозяйство) — сфера услуг, в которой есть две традиционные стороны: клиенты (жители дома) и бизнес (управляющие компании и ТСЖ). Парадоксально, но эта внешне классическая клиентская сфера зачастую не приносит ни ожидаемого уровня сервиса, ни прибыли.
Основатель онлайн-платформы Doma.ai и «Лиги ЖКХ» Илья Сотонин рассуждает об «автоматизации хаоса» и о том, какими должны быть современные управляющие компании.
Жилищно-коммунальное хозяйство представляет собой огромный, но традиционно консервативный рынок, находящийся на значительно более низкой стадии цифровизации, чем другие сферы. Его размеры — 5,4 трлн рублей в год или 5,5 % ВВП.
Рынок же управляющих компаний оценивается в 1 трлн рублей в год. При таких вводных очевидно, что отрасль должна представлять интерес для бизнеса. В то же время часть потенциальных игроков отпадает из-за сложностей сферы и непонимания точек роста. В этой статье я расскажу, какие задачи стоят перед отраслью и как можно сделать так, чтобы ЖКХ зарабатывал.
Задача №1. Неэффективная модель рынка
Проблема
Традиционно в России деньги за коммунальные ресурсы — воду, электричество, тепло — проходят через управляющие компании. Добиться 100% собираемости оплаты от жителей невозможно, а поставщику необходимо отдать полную сумму.
Самое очевидное решение — компенсировать недостачу за счет статьи «Содержание жилья». Но это снизит общий бюджет на обслуживание дома и прибыль УК. В худшем случае компания будет копить долги за ресурсы.
Решение
Перевод домов на прямые договоры с подрядчиками, когда у каждого собственника есть отдельные договоры с «Водоканалом» на воду и канализацию, с производителем электричества, с поставщиком тепла, на вывоз мусора и непосредственно с управляющей компанией.
В этом случае УК получает деньги только за те работы, которые выполняет и за которые может отвечать: техническое обслуживание инженерных систем, уборка и уход за двором, управление, охрана.
Конечно, в этом случае появляется неудобство для жителя: ему приходится оплачивать не одну, а 5-6 квитанций, и тратить на это больше времени. Но это неудобство возможно будет устранить IT-сервисами, которые позволят в мобильном приложении объединить все квитанции и оплатить их одним кликом и одной суммой, а дальше будет происходить расщепление, и платеж разделится на несколько платежей в сторону всех контрагентов.
Сейчас игроки рынка цифровизации работают над созданием подобных решений, но пока ни у одной из компаний еще нет готового сервиса.
Задача №2. Сложности со сменой УК
Проблема
Жители многоквартирного дома хотят поменять старую управляющую компанию на более прогрессивного нового игрока рынка ЖКХ. Для этого им нужно пройти несколько сложных шагов:
- найти замену текущей УК;
- просчитать тариф и набор услуг, что непросто, так как размер тарифа устанавливается мэрией и может быть одинаков для старых панелек и современных новостроек;
- провести собрание по смене УК и созданию ТСЖ, чему может препятствовать предыдущий управленец.
Решение
Победить эту проблему возможно с помощью цифровизации: распространение системы онлайн-голосования на надежных независимых платформах, которые старым управляющим компаниям невозможно будет подкупить, чтобы фальсифицировать результаты собраний. Да и для жителей проголосовать онлайн будет куда проще.
Задача №3. Общая консервативность отрасли
Проблема
Консервативность отрасли ЖКХ прежде всего проявляется в организации внутренних бизнес-процессов. Многие специалисты до сих пор ведут делопроизводство в бумажном варианте, а если и приходится работать в таблицах Excel, то сотрудники не всегда умеют обращаться с компьютером.
Ручная обработка данных замедляет реагирование на обращения и увеличивает шанс ошибки в цифрах платежных документов, в адресах, в номере заявки.
Решение
Обязательная модернизация устаревших методов и принципов работы и автоматизация важнейших внутренних процессов — учета, фиксирования заявки, отслеживания платежей и счетов. На сегодняшний день в России уже существует несколько решений, позволяющих отладить бизнес-процессы УК и даже настроить их с нуля.
Цифровизация ЖКХ поможет сделать рынок привлекательным для управляющих компаний. Как только люди поймут, что создать УК не сложнее, чем открыть автосервис или кофейню, а маржинальность этого бизнеса не уступает им, на рынке появятся новые игроки.
Задача №4. Неправильное восприятие цифровизации
Проблема
Управляющая компания стремится внедрить в свою работу современные инструменты и технологии. При этом неправильно расставляет приоритеты — начинает с создания или покупки мобильного приложения для жителей. Это важный инструмент, но далеко не первостепенный.
Решение
Автоматизация должна решать конкретные проблемы управляющей компании, сделать ее эффективнее и за счет этого заработать больше денег или сэкономить без потери, а лучше с ростом качества услуг.
Поэтому стоит сначала оценить возможные затраты и решить, что выгоднее сделать своими силами, а что отдать на аутсорсинг. Например, для УК до 500 тысяч содержание собственной диспетчерской неподъемно.
Дешевле и эффективнее с точки зрения качества сервиса заказ цифрового контакт-центра, в котором используются все новые технологии: чат-боты, обработка звонков роботами, очередь звонков и правильное распределение задач между исполнителями.
За счет цифровых продуктов по страхованию ответственности управляющей компании можно снизить риски потери денег. Например, ущерб от затопления по вине УК покрывается из ее доходов. Страхование помогает сократить подобные затраты.
Задача №5. Неэффективное для УК приложение пользователей
Проблема
Внутренние бизнес-процессы отлажены. Теперь можно перейти к приложению для жителей. Но в большинстве случаев внедрение такого приложения приводит к тому, что жители просто начинают отправлять огромное количество жалоб.
Решение
В первую очередь, быстро и эффективно собирать оплату. Через приложение все квитанции можно оплатить в один клик, а функция напоминания в нужный момент не даст забыть о том, что пора вносить деньги. Кроме того, использование услуги по автоматизации сбора задолженности и формирование привычки платить вовремя, позволяет собрать с жителей деньги гораздо быстрее, а значит — заплатить сотрудникам и подрядчикам.
Есть и другая очевидная экономическая польза. Жители сейчас сдают показания счетчиков на бумажках в почтовый ящик в подъезде. Эти бумажки нужно привезти в офис УК, расшифровать, вручную занести в биллинговую программу для выставления квитанций.
Каждый этап стоит денег — оплаты работы сотрудников УК. При этом остается высокий риск ошибки. Передача показаний через приложение и автоматическая интеграция с биллингом устраняет человеческий фактор, делает процесс гораздо быстрее, дешевле и эффективнее для УК.
Поэтому, разрабатывая или покупая готовое приложение пользователя, прежде всего нужно отдать предпочтение тем вариантам, которые позволяют решать бизнес-задачи управляющей компании.
Чек-лист принципов прибыльной УК
- Хорошие отношения с жителями. Нужно понимать, что ЖКХ — это клиентский бизнес, в котором жители — это заказчики, которые платят деньги, а не досадная помеха в работе;
- Начинать цифровизацию с бизнес-процессов — учет и распределение заявок, работа с исполнителями, сбор платежей, отчетность;
- Быть гибкими и адаптивными — оперативно перестраивать процессы и приспосабливаться к текущей ситуации (изменение погоды, перераспределение штата, направление бюджета на действительно важные для жителей проблемы);
- Привлекать аутсорсинг — особенно это важно средним и маленьким УК, которым невыгодно содержать большой штат;
- Использовать инструменты страхования, чтобы сократить затраты в случае аварии.
Решение создать управляющую компанию сложно назвать особо популярным среди отечественного бизнеса. Вместе с тем этот вид деятельности при условии серьезного отношения заслуженно считается одним из самых интересных и привлекательных, так как приносит стабильный доход. Рассмотрим подробнее, как открыть управляющую компанию с учетом актуальных требований законодательства, а также насколько перспективным является этот бизнес в сегодняшних условиях.
Открытие управляющей компании – особенности
Что потребуется и как открыть УК
Как получить дома в управление
Ошибки новичков и как их решают
На какие еще виды бизнеса стоит обратить внимание
Открытие управляющей компании – особенности
Управляющая компания – это юридическое лицо или ИП, которое занимается обслуживанием многоквартирных жилых домов. Можно выделить несколько характерных особенностей этого бизнеса, включая:
- необходимость получения лицензии;
- жесткое регулирование деятельности УК со стороны контролирующих органов;
- сравнительно невысокий уровень конкуренции на рынке;
- возможность прямых договоренностей с жильцами и их объединениями;
- стабильное получение дохода;
- хорошие перспективы для расширения бизнеса, в том числе – за счет участия в открытых конкурсах по выбору управляющих компаний, которые проводят местные администрации.
Экономика – расходы и сколько можно заработать
Немаловажной особенностью бизнеса УК выступает относительно небольшой объем начальных инвестиций. Его величина стартует на уровне 1 млн. руб. Обойтись меньшей суммой удается в достаточно редких случаях.
Норму прибыли в подобной деятельности сложно назвать высокой. В большинстве случаев она находится в диапазоне 7-15%. В то же время после заключения договора с собственниками жилья управляющая компания получает источник стабильного дохода, который к тому же поступает в ежемесячном режиме.
Уровень неплатежей в коммунальной сфере находится на относительно низком уровне. А потому проблем с получением оплаты за предоставляемые УК услуги обычно не возникает. Результатом становится сравнительно небольшой срок окупаемости вложенных средств, редко превышающий 2-2,5 года.
Что потребуется и как открыть УК
Чтобы стать управляющей компанией многоквартирного дома, необходимо произвести ряд предварительных мероприятий. Наиболее значимые из них описываются далее.
Что говорит закон
Но сначала требуется перечислить самые важные законодательные акты, регламентирующие деятельность управляющих компаний. Их перечень достаточно велик и включает:
- Жилищный и Гражданский кодексы;
- несколько Федеральных законов (базовые по рассматриваемой теме — №185-ФЗ от 21.07.2007 и №210-ФЗ от 30.12.2004);
- Постановление №170, выпущенное Госстроем 27.09.2003;
- ПП №1110 от 28.10.2014 (в актуальной редакции от 05.02.2022) и т.д.
В соответствии с положениями перечисленных нормативно-правовых документов, деятельность управляющей компании является лицензируемой. Важным дополнением становится возможность исполнения функций УК как юридическим лицом, так и ИП. Но второй формат ведения бизнеса практически не используется, так как не вызывает доверия со стороны жильцов. Далее перечислены основные шаги, которые требуется сделать для создания управляющей компании в сфере ЖКХ.
Шаг №1. Регистрация юрлица
Как было отмечено выше, подавляющее большинство УК являются юридическими лицами, преимущественно ООО. Процедура регистрации состоит из нескольких этапов:
- Сначала выбирается название компании.
- Затем требуется определить юридический адрес, для получения которого приобретается или арендуется офис. Каких-либо особых требований к нему не предъявляется.
- После этого подбираются коды деятельности (по ОКВЭД-2) из нескольких возможных. Для УК лучше всего подходят три: 68.32.1, 68.32.2 и 68.32.3, соответственно управление жилым и нежилым фондами, а также их техническая инвентаризация.
- Далее производится разработка учредительной документации, включая Устав и решение об учреждении ООО.
- Потом необходимо выбрать систему налогообложения из двух доступных – ОСНО или упрощенка.
- После этого оформляется заявление на регистрацию, для чего применяется форма Р11001.
На завершающем этапе регистрации заявление вместе с учредительной документацией подаются в ФНС. Используются несколько способов сделать это – от личного визита или отправки Почтой России до направления документов в электронном формате посредством портала Госуслуги или непосредственно на сайте ФНС. Во втором случае удается избежать необходимости платить госпошлину в размере 4 тыс. руб.
Самым удоным и быстрым способом регистрации бизнеса является подача заявления у нас на сайте. В этом случае Вам не понадобится никуда идти и платить госпошлину в размере 4000 рублей. Чтобы посмотреть условия компаний, можно перейти по данной кнопке:
Шаг №2. Квалификационный экзамен и получение лицензии
Обязательным требованием к руководителю УК и последующему лицензированию выступает получение квалифицированного аттестата. Форма документа доступна для скачивания на портале Госуслуги. Услуга предоставляется бесплатно.
Для сдачи экзамена, проходящего офлайн, требуется подать заявление. Порядок его проведения регламентируется Минстроем. Полная экзаменационная программа включает 200 вопросов. Руководителю УК необходимо правильно ответить на заданные ему. При необходимости происходит повторная сдача, количество попыток не ограничено.
После получения квалифицированного аттестата можно обращаться в Жилищную инспекцию за лицензией на ведение деятельности УК – или лично, или через портал Госуслуги. Необходимо для этого заявления можно скачать там же. К нему прикладывают три сопроводительных документа:
- о подтверждении полномочий руководителя;
- квалификационный аттестат;
- об уплате государственной пошлины в размере 30 тыс. руб.
Срок действия лицензии – 5 лет. Повторное получение разрешительного документа обойдется в 5 тыс. руб. Длительность рассмотрения документов – не более 45 рабочих дней. Основные причины для отказа – судимость у руководителя или отзыв ранее полученной лицензии.
Шаг №3. Приобретение оборудования
Следующий этап открытия УК – комплектование организации необходимым оборудованием. Оно делится на две категории – офисное, которое используется для оснащения рабочих мест персонала, и рабочее, непосредственно занятое обслуживание многоквартирных жилых домов.
В первую категорию входят:
- столы;
- стулья;
- компьютеры;
- оргтехника и т.д.
Ко второй, намного более дорогой и актуальной для выполнения прямых функциональных обязанностей УК, относятся:
- различные приборы учета, требования к которым устанавливаются действующими нормативно-правовыми актами;
- инструменты для работы сантехников и слесарей;
- разнообразная специальная техника для выполнения ремонтных работ (строительный кран), для уборки территории (машина или трактор со щеткой) или вывоза мусора мусороуборочный автомобиль).
Именно последний пункт списка требует наиболее серьезных инвестиций. Тем более с учетом того, что значительная часть качественной и долговечной спецтехники производится за рубежом.
Шаг №4. Набор персонала
Штатное расписание управляющей компании определяется с учетом масштабов и специфики бизнеса. Помимо руководителя, среди персонала в обязательном порядке присутствуют:
- главный инженер;
- другие ИТР (инженерно-технические работники), например, технолог, сметчик и т.д.;
- водители спецтехники и автотранспорта;
- рабочие – сантехники, слесари, отделочники, кровельщики и другие (могут работать не в штате, а по договорам подряда);
- дворники и другой технический персонал.
Как получить дома в управление
Успешная деятельность управляющей компании в значительной степени зависит от количества многоквартирных домов, которые она обслуживает. Поиск клиентов ведется по двум основным направлениям:
- На вторичном рынке жилья – проведением переговоров непосредственно с жильцами, которые являются собственниками МКД. Убедить их далеко не просто и требует серьезных затрат – не столько финансовых, сколько временных. Но такой вариант действия справедливо считается самым эффективным.
- На первичном (новостройки) – участием в конкурсах, проведением которых занимается местная администрация. Срок реализации мероприятия – 60 суток после ввода дома в действие. Альтернативная причина проведения конкурса – отказ прежней УК обслуживать жилье. Принцип определения победителя прост и понятен – предложение минимальной цены на обслуживание МКД.
Нередко применяют еще два способа получения дома в управление. Первый предусматривает договоренность с застройщиком. В этом случае УК обслуживает дом до объявления конкурса.
Второй предполагает назначение УК непосредственно муниципалитетом. Такой вариант возможен, если конкурс не состоялся или жители не смогли сами выбрать УК.
Плюсы и минусы бизнеса
Бизнес управляющих компаний, как и любой другой, имеет как плюсы, так и минусы. В качестве наиболее важных преимуществ выделяются такие:
- сравнительно невысокий уровень конкуренции;
- относительно низкий порог входа;
- стабильное поступление дохода;
- небольшой срок окупаемости инвестиций;
- возможность выбора МКД для привлечения к сотрудничеству (преимущество обычно отдается новым домам, не требующим больших затрат на содержание).
Наиболее значимыми недостатками деятельности управляющих компаний выступают:
- невысокая норма прибыли, редко доходящая до 12-15%;
- высокий уровень бюрократизации;
- жесткий контроль со стороны государственных органов, включая частые проверки и серьезную ответственность за выявленные нарушения;
- необходимость получения руководителем – квалификационного аттестата, а всей УК – лицензии.
Ошибки новичков и как их решают
Первой и самой частой ошибкой новичков становится непонимание сложности и специфики бизнеса УК. Заниматься этим видом деятельности далеко не просто. Тем более – с учетом необходимости получения лицензии и несения достаточно серьезных расходов в виде инвестиций. Решение проблемы – внимательное изучение нюансов законодательства и четкое следование приведенным в статье рекомендациям.
На какие еще виды бизнеса стоит обратить внимание
Сегодня перед отечественным бизнесом открыты самые разные направления деятельности. В числе самых популярных выделяются: IT-отрасль во всех ее многочисленных проявлениях, сфера общепита, онлайн-образование, бьюти-индустрия, цветочные магазины, пекарни и многое другое.
Часто задаваемые вопросы
Чем занимаются управляющие компании и в чем их специфика?
Управляющие компании занимаются обслуживанием многоквартирных домов. Они выступают посредниками между жильцами/собственниками жилья и коммунальными компаниями. Характерными особенностями бизнеса выступает необходимость лицензирования и жесткий контроль со стороны государственных органов власти.
Насколько перспективным является бизнес УК в сфере ЖКХ?
При грамотной организации дела управляющая компания становится источником стабильного и достаточно существенного дохода. Причем поступающего на ежемесячной основе.
Какой размер инвестиций потребуется для создания УК?
Открытие управляющей компанией обойдется в сумму в районе 1 млн. руб. Если поставить цель обслуживать несколько крупных по размерам многоквартирных домов, потребуется еще больше – полтора-два миллиона.
В течение какого срока созданный бизнес окупится?
Практика показывает, что при должном отношении к открытию УК и ведению бизнеса вложенные средства окупаются в течение 2-2,5 лет. Дальнейшая деятельность управляющей компании приносит чистую прибыль.
Подведем итоги
- Управляющие компании в сфере ЖКХ – перспективный вид бизнеса.
- Его главными достоинствами становится относительно невысокая конкуренция и вполне разумный уровень начальных инвестиций, которые дополняются стабильно поступающим доходом.
- Потенциальными рисками становятся: сложность поиска клиентов, сильная бюрократизация этого вида деятельности, невысокая норма прибыли и серьезная ответственность.
- Открытие управляющей компании требует финансовых вложений в размере от 1 млн. руб.
- Срок окупаемости составляет около двух-двух с половиной лет.