Как найти участок подешевле

Земля для дома: три способа сэкономить на покупке участка

Землю можно получить в собственность или аренду для строительства частного дома либо стать владельцем участка в неразграниченной собственности. Рассказываем, как купить землю для индивидуального жилищного строительства дешевле рыночной стоимости

Земельные участки для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) можно купить не только у девелоперов или на вторичном рынке. Муниципалитеты также активно вовлекают неиспользуемые участки в оборот — для них это и планы развития городов и поселений, а также один из способов пополнения бюджета от продажи и налогов. Купить землю у местных властей можно через аукционы. На торги выставляются участки как на продажу в собственность, так и в аренду с целью строительства дома. Участок можно выкупить у города ниже его кадастровой стоимости после завершения строительства. Еще один способ — получить неразграниченные земельные участки без торгов.

Рассказываем, как можно купить земельные участки дешевле рыночной стоимости у муниципальных властей для строительства дома.

Покупка земли в собственность на торгах

Один из способов приобрести земельный участок — выкупить его на аукционе. Такие торги проводят региональные власти и муниципалитеты. Вся информация о торгах размещается на сайте torgi.gov.ru, информацию об аукционах в конкретном населенном пункте на сайтах администрации. Принять участие в аукционе несложно — нужно подать заявку и внести задаток. Победителем становится тот, кто назначил самую высокую цену, если в торгах участвовал только один человек, он получает землю по стартовой цене, которая обычно ниже рыночной и часто равняется кадастровой.

Такие аукционы ничем не отличаются от уже привычных и популярных продаж квартир с торгов. Если с квартирами обычно все понятно и их стоимость и ликвидность оценить несложно, то каждый земельный участок имеет свои уникальные особенности, он может иметь невыгодную локацию в отдалении от инфраструктуры, или какие-то обременения, или рельеф, говорит генеральный директор компании «Русская сотка» Илья Терентьев. Нередко цена может быть заявлена ниже рынка, но в ходе торгов поднимается и выше него, отмечает генеральный директор компании «Гео Девелопмент» Максим Лещев.

В отличие от покупки квартир на аукционах торги по земельным участкам менее популярны среди конечных покупателей и число участников обычно меньше, поэтому есть возможность стать единственным участником аукциона и получить лот по стартовой цене, говорит Илья Терентьев. По словам Максима Лещева, в аукционах с земельными участками в Подмосковье чаще участвуют частные инвесторы, которые разбираются в этом рынке, а не конечные покупатели — для многих это сложно и непонятно, нужно разбираться в нюансах, а также оценивать реальную стоимость земли.

Торги по аренде земельных участков

Местные власти нередко предлагают право аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства. На торги выставляется земля уже с техническими условиями подключения к инженерной инфраструктуре и утвержденным градостроительным планом земельного участка, в котором обозначены предельные параметры его застройки. Одно из условий торгов — на участке должен быть возведен индивидуальный жилой дом, обычно на постройку дается три — пять лет. Такие аукционы становятся все более популярными среди конечных покупателей, для местных властей — это гарантия, что на участке не появится долгострой.

Главное преимущество аукциона по покупке права аренды участка с последующим строительством — это возможность его выкупить по цене ниже кадастровой. В Москве стоимость выкупа после завершения строительства составляет 40% кадастровой стоимости. Ну есть примеры и более выгодных сделок — в Мытищах стоимость выкупа участка с построенным объектом недвижимости составляет всего 3% кадастровой стоимости.

В каждом муниципальном образовании Подмосковья есть такие документы, и стоимость выкупа будет разниться, но она всегда будет значительно ниже кадастровой стоимости. Изучив соответствующие документы, можно заранее рассчитать стоимость выкупа участка. Данные о кадастровой стоимости размещены на официальном портале Росреестра.

Торги с правом аренды, безусловно, более выгодный вариант для тех, кто хочет приобрести земельный участок и построить на нем дом, считает Илья Терентьев. По словам Максима Лещева, это дает возможность сэкономить на покупке, а также отсрочить выплаты за земельный участок. Но нужно рассчитывать, чтобы стоимость аренды за время строительства и последующий выкуп в сумме не оказались выше рыночной стоимости участка, предупреждает эксперт. Стоит также сравнить стоимость выкупа земельного участка или его аренды на 49 лет — возможно, аренда окажется дешевле или менее накладна для бюджета, чем единовременный платеж полной суммы, добавляет Максим Лещев.

Неразграниченные земельные участки

Есть еще одна возможность получить земельный участок в собственность или аренду без торгов — это купить земельный участок неразграниченной собственности. Вся земля в России определяется по форме собственности как разграниченная и неразграниченная. Неразграниченная — это та земля, на которую нет правоустанавливающих документов. Такой схемой часто пользуются профессиональные инвесторы, и полной гарантии приобретения конкретного участка она не дает, поясняет Максим Лещев.

Распоряжаются неразграниченной землей местные муниципалитеты, соответственно, они могут предоставить претендентам (физическим, юридическим лицам, а также индивидуальным предпринимателям) такую госуслугу. В том числе подобные безхозные участки можно получить в собственность для строительства ИЖС.

Распоряжение земельными участками неразграниченной собственности определено ст. 39.3 и 39.6 Земельного кодекса. В ст. 39.3 кодекса установлены условия, при которых может осуществляться продажа таких земель, В частности, допускается продажа:

• земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, — собственникам таких зданий (то есть, если на участке неразграниченной госсобственности стоит дом, права на который зарегистрированы, собственник дома может претендовать на получение земли в собственность);
• земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного или фермерского хозяйства;
• земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В ст. 39.6 Земельного кодекса определены случаи, когда неразграниченные земли передаются без торгов в аренду. В частности, без торгов предоставляются:

• земельный участок, образованный из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования, — членам данной некоммерческой организации;
• земельный участок, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства — собственникам объектов незавершенного строительства;
• земельные участки — гражданам, имеющим право на их первоочередное или внеочередное приобретение в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации;
• земельный участок взамен земельного участка, предоставленного гражданину или юридическому лицу на праве аренды и изымаемого для государственных или муниципальных нужд;
• земельный участок — лицу, которое в соответствии с Земельным кодексом имеет право на приобретение в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе бесплатно, если такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд либо ограничен в обороте;
• земельный участок — гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества;
• земельный участок, расположенный за границами населенного пункта, — гражданину для ведения личного подсобного хозяйства;
• земельный участок, необходимый для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением, — лицу, с которым заключено такое соглашение (например, под инвестпроекты).

Предлагаем читателям несколько способов реальной экономии денег при покупке земли. Они касаются приобретения участков как в коттеджных поселках, так и на вторичном рынке загородных объектов.

Оптимизируйте количество соток

Зачастую люди, планирующие купить земельный участок, думают, что пять-шесть соток – это очень мало. На самом деле на такой площади можно спокойно разместить коттедж общей площадью до 150 кв. м, причем еще останется место для гаража и небольшой придомовой лужайки для пикников. Теоретически на участке площадью 6 соток можно возвести дом и 250 кв. м, но такое решение вряд ли можно назвать удобным.

За счет уменьшения количества соток можно неплохо сэкономить. Так, во Всеволожском районе сотка земли с подведенными инженерными коммуникациями стоит в среднем 200–250 тыс. рублей. Поэтому если купить земельный участок площадью не 8–10 соток (именно на такие размеры ориентируется большинство покупателей), а только 6, то сберечь удастся от 400 тыс. до 1 млн рублей.

Правда, тут надо учитывать, что в коттеджных поселках предложение небольших участков ограничено, придется, скорее всего, рассматривать варианты на вторичном рынке.

Выбирайте «непопулярный» юридический статус

Самые дорогие участки на рынке – те, что имеют статус «для индивидуального жилищного строительства» (ИЖС). Их стоимость примерно в два раза выше, чем, скажем, цена участков, предназначенных для дачного строительства.

Главный плюс участков ИЖС состоит в том, что в коттедже, построенном на такой земле, можно без проблем прописаться. Но по факту мало кому нужно, ведь у большинства приобретателей загородных домов остается еще и городская квартира.

С другой стороны, чтобы построить дом на участке ИЖС, требуется оформлять официальное разрешение, а потом еще вводить объект в эксплуатацию.

При строительстве на дачной земле таких сложностей нет, однако покупателю нужно проверить, чтобы участок принадлежал к категории земель населенных пунктов, а не сельскохозяйственного назначения. Иначе могут возникнуть претензии у надзорных органов.

Еще дешевле участки со статусом ЛПХ – для ведения личного подсобного хозяйства. Но и тут земля должна входить в границы населенного пункта, строить дома на сельхозучастках со статусом ЛПХ запрещено.

Изучите более дешевые районы – аналоги

Каждый покупатель выбирает себе место за городом, исходя из определенных личных предпочтений. При этом всегда есть возможность выбрать район со схожими параметрами, но не столь раскрученный и, значит, более дешевый.

Например, в Курортном районе Петербурга, на северном берегу Финского залива, сотка стоит около 1 млн рублей, а на южном берегу, в Ломоносовском районе Ленобласти, – 150–200 тыс. рублей. При том что видовые характеристики весьма схожие.

Любители отдыха у озер могут вместо земли в Приозерском районе купить земельный участок в Лужском – виды те же, а цена за сотку в три раза ниже (порядка 50–70 тыс. рублей за сотку вместо 150–200 тыс.).

Также серьезный разброс цен встречается внутри некоторых районов. Например, во Всеволожском дорогостоящие участки предлагаются, допустим, на Новоприозерском, Токсовском направлениях, в окрестностях Всеволожска. А вот Мурманское направление (на востоке) является довольно демократичным в плане цен.

Просите скидку при стопроцентной оплате

На рынке загородной недвижимости сейчас сильна конкуренция, девелоперы коттеджных поселков очень заинтересованы в новых покупателях и готовы давать скидки. Так, практически гарантированную скидку может получить человек, желающий купить земельный участок сразу, без рассрочек.

На вторичном рынке тоже есть возможность торговаться. Ценообразование бывает довольно хаотично, цены несколько завышены относительно реальных. Нередко продавцы изначально выставляют цену, которую «ради хорошего покупателя» готовы будут снизить.

Как видим, купить земельный участок дешевле, чем в целом по рынку, вполне реально.

Войти на сайт

или

Забыли пароль?
Еще не зарегистрированы?

Землю можно получить в собственность, арендовать для индивидуального жилищного строительства или стать владельцем участка в неразграниченной собственности. В этом материале Bankiros.ru расскажет:

• какие варианты стать собственником участка существуют;
• как купить землю для ИЖС дешевле ее рыночной стоимости;
• на что обратить внимание при аренде или покупке надела на торгах.

Как можно купить земельный участок для строительства дома

Надел для индивидуального жилищного строительства можно купить не только у девелопера или собственника. Муниципальные образования также активно используют или продают неиспользованные участки. Это помогает им развивать территории или пополнять бюджет. Купить земельные участки у местных органов власти можно на специальных аукционах.

На торги могут выставить участки на продажу будущим собственникам или в аренду для строительства жилья. Тогда участок можно выкупить у администрации ниже его кадастровой стоимости уже после строительства. Можно также получить неразграниченные земельные участки даже без торгов. Ниже расскажем, как можно купить участок земли дешевле ее рыночной стоимости у муниципалитета для строительства дома.

Как купить участок в собственность на торгах

Один из возможных вариантов стать собственником участка – это выкупить его на специальном аукционе. Такие торги организуют региональные и местные власти. Вся информация о месте и времени проведения аукциона и участках на продажу размещается на специальном сайте или на сайте администрации конкретного района. Принять участие в аукционе не так сложно – достаточно подать заявку и внести задаток. Будущим хозяином участка станет тот, кто назначил самую высокую цену. Если в торгах участвует только один человек, он получит надел по стартовой цене. Эта сумма обычно ниже рыночной и равняется его кадастровой стоимости.

Перед участием в торгах внимательно изучите участок. Каждый надел земли имеет свои уникальные особенности, например, он может иметь не самое удачное месторасположение, быть вдали от основной инфраструктуры, иметь обременения, неровный рельеф и другое. Часто бывает так, что цена может быть ниже рыночной, но подниматься в ходе торгов.

В отличие от тех же торгов квартир аукционы по земельным участкам не так популярны. Число участников на таких мероприятиях меньше, поэтому есть реальная возможность быть на них единственным участником и получить земельный надел по очень низкой цене.

Как арендовать земельный участок на торгах

Муниципалитеты часто предлагают право аренды для индивидуального жилищного строительства. На торги выставляют земли уже с встроенными возможностями для подключения к инженерной инфраструктуре, а также утвержденным планом его застройки. Одно из условий участия в торгах – будущий арендатор в течение трех-пяти лет должен построить дом на участке. Для местных властей такие торги – гарантия того, что на участке возведут долгострой.

Главное преимущество таких торгов для аренды – возможность в дальнейшем выкупить этот участок по цене ниже кадастровой стоимости. Например, в столице стоимость выкупа после строительства составляет до 40% кадастровой стоимости. В Мытищах выкупить участок с уже построенным домом можно всего за три процента от кадастровой стоимости.

В каждом конкретном муниципальном образовании стоимость выкупа будет разной. Однако она всегда будет ниже кадастровой стоимости. Найти документы с условиями аренды и выкупа участка вы можете на сайте вашей администрации. Там же вы заранее можете рассчитать стоимость выкупа земли. Данные о кадастровой стоимости каждого участка можно найти на сайте Росреестра.

Торги с правом аренды – выгодный вариант для тех, кто хочет приобрести участок и построить на нем свой дом. Это поможет существенно сэкономить и отсрочить выплаты за земельный участок. Предварительно стоит рассчитать, не окажется ли суммарная стоимость аренды и последующий выкуп земли выше рыночной стоимости участка в данный момент. Однако в большинстве случаев долгосрочная аренда оказывается более выгодна, чем покупка участка прямо здесь и сейчас.

Как приобрести неразграниченные земельные участки

Существует еще одна возможность приобрести участок в собственность – купить надел неразграниченной собственности. В России землю определяют по форме собственности: разграниченная и неразграниченная. Последней является земля без правоустанавливающих документов. Такую форму часто используют профессиональные инвесторы, однако она не дает полной гарантии на приобретение конкретного участка.

Распоряжаются неразграниченными участками местные муниципалитеты, соответственно именно они могут дать претендентам в пользование такие земли. Подобные наделы можно получить также в собственность для строительства своего жилья.

Распоряжение земельными участками неразграниченной собственности регулируют ст. 39.3 и 39.6 Земельного кодекса РФ. В ст.39.3 перечислены условия, при которых можно продавать такие земли. Допустима продажа:

• земельных участков, на которых есть здания и иные сооружения, собственникам этой недвижимости;
• наделов для ИЖС, ведения подсобного, дачного и фермерского хозяйства, садоводства;
• земель крестьянскому хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, которые прописаны в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Ст. 39.6 Земельного кодекса РФ прописаны случаи, когда не разграниченные участки можно передать в аренду без торгов:

• земельный участок, образованный из надела, предоставленного НКО, созданной гражданами, для садоводства, огородничества, дачного хозяйства;
• земельный участок, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства – собственникам объектов незавершенного строительства;



• земельные участки – гражданам, у которых есть право на их первоочередное или внеочередное приобретение в соответствии с федеральными и региональными законами;
• земельный участок взамен надела, предоставленного гражданину или юридическому лицу на праве аренды и изымаемого для государственных или муниципальных нужд;
• земельный участок – лицу, которое имеет право на приобрести в собственность земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов;
• земельный участок – гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества;
• земельный участок, расположенный за границами населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства;
• земельный участок, необходимый для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением.

Напомним, ранее Bankiros.ru рассказывал о том, где выгодно взять кредит наличными в июне.

Обнаружили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter.