Стоимость доли проще всего рассчитать следующим образом: нужно взять за основу среднюю рыночную стоимость жилья и разделить получившуюся сумму на размер доли. Например, если стоимость квартиры оценивается в 4 миллиона рублей и у вас ¼ доля, то стоимость вашей доли в квартире составляет 1 млн. рублей.
Но на практике получить такую сумму можно только в том случае, если все собственники также продадут свои доли. Иначе доля в квартире оценивается в значительно меньшую сумму. Какие факторы необходимо учитывать, рассчитывая стоимость доли в квартире?
Если квартира продается целиком, и все собственники согласны, то самый справедливый вариант – это разделить вырученные от продажи деньги пропорционально размерам долей каждого собственника. Но если продается только доля в квартире, в особенности, если это не указано в документах на квартиру, то многие факторы, повышающие стоимость жилья, просто исчезают.
Покупателям, которые собираются приобрести жилплощадь для себя, больше подходит комната в общежитии или комната в коммуналке. Приобретают долю в квартире обычно только в том случае, когда требуется официальная регистрация. Покупатели в таких случаях обычно стараются подобрать самый дешевый вариант.
Всю необходимую информацию о том, как правильно рассчитать стоимость доли, можно получить у специалистов по недвижимости. Подобная консультация продавца доли ни к чему не обязывает доли, к тому же, как правило, агентства недвижимости не взимают за подобные консультации дополнительных плат.
В то время, пока продолжается процесс достижения договоренности со всеми собственниками, агенты по недвижимости занимаются поиском потенциальных покупателей доли. Скорее всего, в агентстве недвижимости вам просто посоветуют, за сколько можно продать вашу долю в квартире и что вам необходимо для этого сделать. Если вы собираетесь продать свою долю в квартире, лучше сначала обратиться в несколько агентств недвижимости. Так вы сможете получить более объективную и конкретную информацию по данному вопросу.
Также вы можете самостоятельно заниматься изучением объявлений в интернете и газетах. Пообщавшись с потенциальными покупателями, можно узнать, как обстоят дела на рынке недвижимости. Так вы сможете узнать, сколько вы можете выручить за свою долю в помещении. Помните, что продавец, как правило, старается завысить цену, надеясь получить большую выгоду при продаже недвижимости. А покупатели, прежде всего, будут стараться цену сбить. В некоторых случаях реальная стоимость может быть вдвое меньше, чем первоначально заявленная цена.
Даже для профессионалов в сфере недвижимости сделки по продаже/покупке долей в квартире являются наиболее сложными. При оформлении подобных сделок требуется четко соблюдать порядок продажи доли. Для того чтобы продать третьим лицам свою долю в квартире прежде всего нужно предложить выкупить свою долю в квартире остальным собственникам. По закону долевые собственники должны быть извещены в письменном виде о вашем намерении продать свою долю. Для доказательства получения такого извещения можно попросить собственника написать письменный ответ. В течение одного месяца собственники должны сообщить о своем решении приобрести долю в квартире, принадлежащую вам, либо отказаться от ее покупки. Отказ от приобретения в обязательном порядке должен быть зарегистрирован официально, как и остальные документы. Если свое желание приобрести долю высказали сразу несколько собственников, то продавец в праве сам выбрать, кому продать долю.
Продавать долю квартиры — это всегда хлопотное и не очень выгодное дело для ее владельца. Потому что стоимость отдельных долей жилья в сумме значительно меньше, чем стоимость продажи квартиры целиком в одни руки.
Почему так? Потому что, покупая квартиру целиком, приобретатель переплачивает за определенный комфорт единоличного собственника. А получить во владение часть жилплощади, на которой проживают и другие собственники — это менее удобный вариант для покупателя. Чтобы понять, как вычислить стоимость доли квартиры перед ее продажей, нужно учесть множество скрытых факторов.
Бывает так, что квартира имеет ряд серьезных обременений, при которых вашу часть жилплощади продать практически невозможно без сильного занижения ее реальной стоимости. Но есть ситуации, когда цена на долю может вырасти аж на двадцать процентов от ее средней рыночной стоимости. Чтобы не упустить подобную выгоду, мы рекомендуем провести полную оценку вашей недвижимости с привлечением компетентного специалиста.
Факторы, влияющие на оценку доли в квартире
Примерный расчет стоимости доли квартиры в простых случаях производится с помощью обычного арифметического соотношения площади этой доли к общей рыночной цене всей квартиры.
К примеру, если трехкомнатное жилье в определенном городе в среднем по рынку стоит 3 000 000 рублей и у квартиры три собственника в равных по площади долях, то стоимость одной доли рассчитать можно так: 3 000 000 разделить на 3 (количество долей в квартире). Но полученная цена (1 000 000 рублей) не будет верной без учета понижающего коэффициент 0,5 или 0,7 (500 000-700 000 рублей за долю). А размер продаваемой доли далеко не всегда соответствует площади одной комнаты, что усложняет подсчеты.
Точное определение понижающего коэффициента и вычисление стоимости доли квартиры производится с учетом нескольких факторов.
Порядок пользования общей жилой площадью
В квартире, помимо жилых помещений (комнат), могут быть балконы, кухня, ванная, коридор, санузел и кладовые. Когда несколько собственников — это члены одной семьи, у них нет необходимости делить это пространство, или устанавливать порядок и очередность пользования данными помещениями. Строится все на взаимном доверии. Но устные негласные договоренности в таком случае — это серьезный минус к стоимости отдельной доли, если она продается постороннему человеку.
Как он будет пользоваться балконом? Где он будет сушить свои вещи? Сможет ли он использовать газовую плиту для приготовления пищи в нужное ему время? Будет ли он с утра занимать ванную на два часа, или вообще в нее не попадет?
Если перед продажей доли вы закрепите порядок пользования общей жилой площадью письменным договором между всеми собственниками, можно рассчитывать на увеличение цены доли квартиры. Без такого соглашения, у нового собственника могут возникнуть проблемы с доступом к общей жилплощади, которые ему придется решать в судебном порядке.
Беспрепятственный доступ в квартиру
Сам по себе свободный доступ в собственное жилье — это естественное право человека и оно не добавляет стоимости вашей доле квартиры. Но как иногда бывает, другие собственники могут начать препятствовать доступу в квартиру новому владельцу доли. Это серьезно отражается на цене доли в сторону ее снижения. Данный пункт можно также отразить в договоре о порядке пользования общей жилой площадью, который нужно составить с другими собственниками перед продажей вашего имущества. Покупателю нужно будет продемонстрировать, что этот аспект отражен в соглашении.
Площадь доли
Не всегда у собственников квартиры равное долевое участие. Если ваша доля больше по площади, чем остальные — это преимущество для покупателя и цена доли подрастает. Когда у вас во владении доля квартиры меньше, чем у других — это уменьшает ее рыночную стоимость. Но здесь возможны исключения. Если у вас в собственности очень большая доля (например ⅚ площади), то вы захотите продать ее почти по цене всей квартиры. Но вы должны понимать, что оставшаяся доля будет восприниматься покупателем, как досадное неудобство, ведь жилье все равно придется делить с другим человеком. В таком случае ему выгоднее поискать отдельное жилье по той же цене или с небольшой переплатой.
Отдельный вход в комнату
Если в двухкомнатной или трехкомнатной квартире есть отдельные входы в каждую комнату, это позволяет рассчитать стоимость доли с небольшой выгодой для продавца. Здесь играет важную роль фактор изолированности комнаты. Одному собственнику не придется попадать в свое жилье через помещение другого человека. Это удобно для обеих сторон и снизит риск наступления конфликтных ситуаций между собственниками в дальнейшем.
Количество собственников и прописанных людей
Большую роль в проведении расчета цены на долю квартиры играет общее количество собственников жилплощади. Чем больше дольщиков, тем сложнее с каждым из них договориться и ужиться, и тем дешевле будет стоимость такой недвижимости. И наоборот, если у квартиры всего два собственника, доля может подорожать до 120% от номинальной стоимости.
Рассчитанный коэффициент цены доли в этом случае будет не понижающим, а повышающим (он равен 1,2). При этом со счетов нельзя скидывать и тех, кто прописан в квартире, ведь они имеют право на проживание в ней. И с ними также придется иметь соседство. Это понижает стоимость доли квартиры.
Несовершеннолетние собственники
Если среди собственников долей в квартире присутствуют несовершеннолетние, то любые манипуляции с продажей части жилплощади будут проводиться только с разрешения органов опеки и попечительства после длительных проверок с их стороны. Это существенно затягивает сроки сделки купли-продажи и удешевляет стоимость доли.
Элитность жилья
Долю квартиры в дорогостоящем жилом комплексе возможно продать только при сильном падении в цене, так как для покупателя всегда есть более удобная альтернатива — купить отдельное, менее элитное жилье, за ту же цену (или даже дешевле).
Формула расчета
Все эти факторы вместе влияют на коэффициент, который практически всегда будет понижающим (от 0,5 до 0,7), за исключением той ситуации, когда вся квартира разделена на две доли, когда помимо собственников на жилплощади больше никто не прописан, есть среди владельцев нет несовершеннолетних, есть отдельный вход в комнату и все те удобства, перечисленные в пунктах выше.
Какой именно коэффициент выбирать, точно может сказать только опытный оценщик недвижимости. А любой риэлтор обычно выдумывает эту цифру из головы на основе примерных ценников по недвижимости в данном жилом районе и на основе собственных финансовых интересов.
Сама формула расчета реальной стоимости доли выглядит так: Скв×Д/2×К. Расшифровка переменных в этой формуле такова:
- Д — площадь доли квартиры;
- СКВ — текущая средняя рыночная стоимость одного квадратного метра жилплощади;
- К — понижающий или повышающий коэффициент.
Отдельные вариации этой формулы могут быть заложены в различных онлайн-калькуляторах для просчета стоимости недвижимости. Они дают лишь примерную стоимость. Так как веб-мастера программируют подобные калькуляторы по рекомендациям и личным предпочтениям риэлторов. Если калькулятор расположен на сайте риэлторского агентства, он может выдавать и заведомо выгодные цифры для данной организации. Но не для вас.
Онлайн калькулятор поможет определить сколько стоит доля квартиры. Также можно вычислить цену доли дома, участка или другого имущества (собственности).
Формула для нахождения доли стоимости квартиры: [ x = frac{c}{b} sdot a ]
Где: [ frac{a}{b} ] — доля, а с — цена квартиры.
| AC | 7 | 8 | 9 | ← |
| C | 4 | 5 | 6 | / |
| % | 1 | 2 | 3 | × |
| xy | . | 0 | = | — |
| x2 | √ | ( | ) | + |
×
Пожалуйста напишите с чем связна такая низкая оценка:
×
Для установки калькулятора на iPhone — просто добавьте страницу
«На главный экран»
Для установки калькулятора на Android — просто добавьте страницу
«На главный экран»
Смотрите также
Участник ООО по ряду причин может выйти из организации, и тогда возникает потребность рассчитать его долю по действительной стоимости. Расчетной базой выступает объем чистых активов. Алгоритм его определения закреплен приказом №84н от 28-08-14 Минфина. Тем не менее при расчете действительной долевой стоимости могут возникать вопросы: какой период расчета следует взять, как соотнести бухгалтерские показатели и рыночную стоимость активов, как прийти к соглашению с бывшим участником по расчетам.
Вопрос: Как определить размер действительной стоимости доли в уставном капитале, выплачиваемой участнику при выходе из ООО?
Посмотреть ответ
Причины выхода из ООО
Выход возможен, если он разрешен действующим Уставом фирмы. Не осуществляется выход из ООО, если в нем состоит только один человек. Невозможно выйти и всем учредителям одновременно. Причины выхода не всегда зависят от самого участника.
Как участнику взыскать действительную стоимость доли при выходе из ООО?
Добровольно
Принявший решение покинуть Общество участник пишет соответствующее заявление. Оно рассматривается Собранием не более 3-х дней, а затем выносится решение. Документ можно передать лично и по почте с уведомлением. Участникам ООО дается возможность по закону выкупить долю первыми, и лишь в случае отказа бывший член организации имеет право распорядиться ею, как считает необходимым. Исключение из ООО происходит на основании протокола собрания.
Вопрос: Является ли выплата действительной стоимости доли (в части ее превышения над первоначальным взносом участника ООО) дивидендом в целях налогообложения прибыли (пп. 4 п. 1 ст. 251, ст. 275 НК РФ)?
Посмотреть ответ
Принудительно
Если действия или, наоборот, безынициативность участника идут в разрез с принятой к исполнению экономической политикой, наносят существенный финансовый урон, это может стать причиной исключения участника в принудительном порядке. Инициировать подобное решение может тот, чья доля составляет не менее 10% начального капитала компании (ФЗ №14 от 08-02-98 г., ст. 10). Решение принимается на общем собрании и фиксируется протоколом.
Возникающий спор может решаться в суде, если исключаемый участник против такого решения возражает. Вердикт суда выносится в поддержку позиции общего собрания и служит в этой ситуации основанием для исключения участника. Снова возникает необходимость точно знать стоимость доли.
Вопрос: Как отразить в учете организации (ООО) выплату действительной стоимости доли вышедшему из ООО участнику — физическому лицу (резиденту РФ) денежными средствами?
Один из участников общества подал заявление о выходе из ООО (что предусмотрено уставом ООО). Номинальная стоимость его доли полностью оплачена денежными средствами при учреждении общества (что подтверждено документально) и составляет 330 000 руб. Действительная стоимость доли участника в уставном капитале ООО, определенная по данным бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дате перехода к обществу доли вышедшего участника, составляет 400 000 руб. Она выплачена участнику денежными средствами путем перечисления на его банковский счет. Разницы между стоимостью чистых активов ООО и размером его уставного капитала достаточно, чтобы выплатить вышедшему участнику действительную стоимость доли. Общество не получает доходов в виде дивидендов от участия в других организациях. Участник владеет долей менее пяти лет. Общество не является кредитной организацией.
Посмотреть ответ
Смерть участника
Указанное событие влечет образование предмета наследования, им является доля в Обществе. На долю претендуют родственники, а затем, если полгода истекли, со стороны претензий не заявлено, ее наследует сама фирма.
Первостепенное право наследников может ограничиваться Уставом полностью или на условиях согласия всех участников Общества. Если наследник не может получить свою долю, ему выплачивается стоимостный или имущественный эквивалент действительной стоимости. Берется отчетный период, предваряющий дату смерти (ФЗ №14, ст. 23-5), и по нему производится расчет.
Как облагается НДФЛ выплата действительной стоимости доли при выходе участника из ООО?
Проблемные моменты при исчислении стоимости доли
Действительная стоимость доли равна стоимости чистых активов, рассчитанной пропорционально доле участника в уставном капитале. Чистые активы выявляются по данным бухгалтерского баланса (приказ Минфина №84 Н от 28-08-14).
Внимание! Если действительная стоимость доли выше чистых активов, уменьшенных на минимальный уставный капитал, стоимость доли оплачивается частично. Организация-банкрот, равно как и могущая стать таковой в результате выплат, освобождены от обязанности выплат (ФЗ №14, ст. 23-8).
На практике часть активов отражается в регистрах учета, значительно отличаясь по стоимости от рыночных цен. Примером могут служить основные фонды, конкретно — недвижимость. Даже ее регулярная переоценка зачастую не отражает изменения цен на рынке, они более мобильны, обычно демонстрируют тенденцию к росту.
Какая стоимость доли должна быть выплачена при выходе участника из ООО, если действительная стоимость доли меньше номинальной?
Выбывающий участник Общества может не согласиться с расчетом его действительной доли по данным бухучета или решить, что рыночные цены применены некорректно, в ущерб его интересам.
Далее возможны два варианта развития ситуации:
- расчет на основе взаимного компромисса уходящего участника с другими членами ООО;
- обращение уходящего участника в суд, с назначением независимой экспертизы.
Судебная практика по указанным делам позволяет сделать однозначный вывод: рыночная стоимость активов (недвижимости) должна учитываться в расчетах.
Постановление Пленума ВАС 16191/11 от 17-04-12 взяли на вооружение арбитражные суды (пример – решение А40-8084/2012 от 11-08-16 г. АС Москвы и ряд других, аналогичных).
Внимание! НДС к возмещению (сч. 19) входит в расчет чистых активов, а НДС по реализуемым активам – не входит, и чистые активы не увеличивает (пост. Президиума ВАС 3744/13 от 10-09-13).
Какой отчетный период нужно брать
Согласно ФЗ №14 (ст. 23-6.1, 25-2) действительная часть доли рассчитывается по последнему отчетному периоду перед тем, в котором участник покинул организацию. Заметим, само понятие «отчетный период» вызывает немалые споры, судебные в том числе. До 11-04-18 у организации существовала обязанность предоставлять промежуточную отчетность (месяц, квартал), согласно Приказу Минфина №34н (п.29). Теперь это положение отменено. Отчетным периодом является год, в то же время ФЗ №402 «О бухучете» не запрещает организациям составлять промежуточную отчетность (ст. 13).
У организации есть два пути:
- руководствоваться при расчете данными баланса предыдущего года;
- прописать составление промежуточной отчетности в учетной политике и руководствоваться данными за ближайший к дате выхода участника квартал или год.
Судебной практикой единой позиции по вопросу не сформировано:
- Постановление АС СКО №А53-17251/2013, 03-12-15 г. говорит о месячном отчетном периоде.
- Постановление ФАС Уральского округа №Ф09-4725/12, 17-03-14 г. утверждает, что за основу следует брать предваряющий выход квартал.
- Постановление 9-го ААС №А40-209925/2014, 02-02-16. декларирует отчетным периодом годичный промежуток.
Как рассчитать и учесть долю по ее действительной стоимости
Расчет действительной стоимости (ДС) делают по формуле:
ДС = НС / УК * ЧА, где:
- НС – стоимость доли по номиналу, первоначальный вклад участника. Прописывается в Уставе, фиксируется в стоимостном эквиваленте.
- УК – уст. капитал.
- ЧА – чистые активы.
Чистые активы (ЧА) определяются:
ЧА = ИIII + ДБП — ЗУК, где:
- ИIII – «итого» 3-го раздела в балансе.
- ДБП – доходы будущих периодов.
- ЗУК – величина задолженности в уставный капитал членов организации.
Учетные записи:
- Д81 К75 — зафиксирована действительная стоимость доли уходящего участника.
- Д75 К68 — удержан налог на доходы со стоимости доли уходящего участника (если физлицо).
- Д75 К51 — выплата.
Выплата может вестись не только в одном стоимостном варианте, но и в имущественном, не позже 3-х месяцев от даты принятия заявления. Порядок, согласно Уставу, может быть и другим, но максимальный срок выплаты не должен превышать одного года.
Важное
- Участник ООО имеет возможность из него выйти по собственной воле, но выход из ООО происходит и по иным законным причинам.
- Первыми его долю выкупают члены ООО.
- Действительная стоимость доли может быть выражена в стоимостной форме и выступать как имущество.
- Если бывший участник не удовлетворен расчетом действительной долевой стоимости, он может обратиться в судебные органы.
- Расчет действительной стоимости необходимо делать, принимая во внимание рыночные цены активов.
- Вопрос определения последнего перед уходом участника отчетного периода до конца не отрегулирован. Рекомендуется использовать данные предыдущего года.
- Если организация берет в расчет промежуточные отчетные данные (квартал, месяц), рекомендуется прописать этот момент в учетной политике.
- Действительная стоимость доли определяется долей уставного капитала, умноженной на чистые активы фирмы.
Выход участника из ООО: расчет и выплата стоимости доли
- 22 октября 2021
- Просмотров:
При выходе из ООО участник получает компенсацию своей доли в денежном или имущественном выражении, а сама доля распределяется между участниками или переходит обществу, или продается третьему лицу. Размер доли определяется по действительной стоимости с учетом бухгалтерских данных за последний месяц. Чтобы определить действительную стоимость доли, достаточно разделить номинал доли на уставный капитал и умножить на стоимость чистых активов.
Содержание:
- Как рассчитать стоимость доли участника
- Порядок и форма выплаты доли в 2023 году
- Когда стоимость доли ООО можно не выплачивать
- Последствия несвоевременной выплаты
1. Как рассчитать стоимость доли участника
Для определения стоимости доли выбывшего участника, необходимо опираться на данные бухучета. Выплате подлежит действительная стоимость, которую можно рассчитать по формуле:
Действительная стоимость = номинальная стоимость / уставный капитал * стоимость чистых активов
Под номинальной стоимостью подразумевается вклад участника в уставный капитал при создании общества. Доля в рублевом эквиваленте указана в выписке ЕГРЮЛ.
Стоимость чистых активов необходимо брать из бухгалтерской отчетности за месяц, предшествующий выходу участника. Получите необходимую для расчета величину, отняв пассивы из активов. Если значение получится отрицательным, долю выплатить нельзя.
Пример расчета доли выбывшего участника
Дано:
- Размер уставного капитала — 10 000 рублей
- Номинальная стоимость доли выбывающего участника — 2500 рублей
- Стоимость чистых активов за последний месяц — 1 000 000 рублей
Найти: действительную стоимость доли выходящего участника
Используя формулу, определяем действительную стоимость доли:
- 2500/10000 * 1 000 000 = 250 000 руб.
Ответ: 250 000 рублей необходимо выплатить участнику общества за его долю
При успешном функционировании ООО действительная стоимость доли может оказаться в разы выше номинальной. Как видно в примере, первоначальный вклад может быть незначительным, но за годы работы ООО его реальная цена способна вырасти в несколько раз. Если же дела у фирмы идут плохо, участник может не получить ничего, или с трудом окупить первоначальные вложения.
Важно! Участник имеет право требовать выплату действительной стоимости доли только в том случае, если номинальный взнос был оплачен полностью. Если же номинальная доля была оплачена частично, то и действительная стоимость будет выплачена в той же пропорции.
2. Порядок и форма выплаты доли в 2023 году
Компенсация доли выбывшему участнику выплачивается в течение 3-х месяцев, если в уставе не предусмотрен иной срок. Отсчет начинается с даты передачи в общество заявления о выходе: она идентична дате приёма заявления в ООО или дате на почтовом штемпеле.
Форма выплаты может быть денежная или имущественная, с согласия участника. Если бывший участник готов на компенсацию в натуральном выражении, необходимо удостовериться в соответствии цены передаваемого имущества действительной стоимости его доли. Стоимость имущества по закону рассчитывается по данным бухгалтерского баланса, но судебная практика позволяет учесть и рыночную стоимость.
Если стороны пришли к соглашению и компенсация состоялась, этот факт необходимо подтвердить. Выходящий участник может, например, написать расписку о получении денежных средств или активов, а общество ─ сохранить документ о денежном переводе в случае безналичной выплаты.
3. Когда стоимость доли ООО можно не выплачивать
Есть случаи, когда выплата стоимости доли невозможна:
- ООО признано банкротом, или выплата доли приведет к банкротству. Тогда участника восстанавливают по его заявлению не позднее, чем в течение 3-х месяцев со дня истечения срока компенсации доли, и возвращают его долю.
- Участник не внес номинальную стоимость доли. Если же учредитель оплатил долю частично, то и выплата будет пропорционально оплаченной части.
- Учредитель отказался от выплаты по собственной воле. Прощение долга необходимо отразить в решении и закрепить соглашением между обществом и участником со ссылкой на ст. 415 ГК РФ.
- У организации недостаточно активов для расчета с бывшим совладельцем. В этом случае общество может сократить размер уставного капитала на сумму доли. При этом капитал можно уменьшить только до 10 000 рублей. Если выплата стоимости доли приведет к снижению за пределы данного минимума, она не выплачивается.
В случаях, когда выплата невозможна, кроме случая добровольного отказа, необходимо обратно включить участника в состав общества.
4. Последствия несвоевременной выплаты
Общество с ограниченной ответственностью обязано выплатить долю выходящему участнику. За нарушение сроков компенсации выплаты стоимости доли предусмотрена ответственность.
За каждый день просрочки участник вправе требовать проценты в судебном порядке.
Формула расчета процентов:
- Процент = сумма долга * ключевая ставка / кол-во дней в году * количество дней просрочки
од суммой долга подразумевается действительная стоимость доли. Под ключевой ставкой ЦБ РФ используется действующая на день обращения в суд. Количество календарных дней ─ 365 или 366, если год високосный. Просрочка начинается после истечения отведенных законом 3-х месяцев.
Пример:
Общество должно участнику 100 000 рублей за стоимость доли. Ключевая ставка ЦБ в июле 2019 года — 7,25%. В году 365 дней. Просрочка составила 30 дней.
Расчет процентов:
100 000 * 7,25% / 365 * 30 = 596 руб.
Итого: сумма требования участника по иску составит 100 596 рублей: стоимость доли и проценты за просрочку требования.
Взыскание морального ущерба за просрочку выплаты доли не предусмотрено.