– Приобретение жилья, находящегося в ипотеке, фактически сопровождается переводом долга с первоначального заемщика на покупателя, – рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». То есть происходит переуступка прав и обязанностей по кредитному договору и договору об ипотеке.
В договоре купли-продажи, который заключают продавец и покупатель, прописывается факт наличия ипотеки, к документам обязательно должно быть приложено согласие банка на продажу имущества. Далее новый собственник заключает два договора: об ипотеке с банком и кредитный.
После совершения указанных действий в Росреестре происходит регистрация перехода права собственности на квартиру на нового покупателя.
Особенно следует отметить, что покупка квартиры, которая находится в ипотеке, залог не прекращает. Покупатель теперь становится залогодателем, к нему переходят все обязанности продавца, в том числе те, которые не были исполнены, например, штрафные санкции за просрочки погашения кредитных платежей.
Предложение жилья, находящегося в залоге у банка, растет по мере увеличения количества купленных в ипотеку квартир. Причинами для появления таких объектов на рынке могут быть как негативные изменения в финансовом положении заемщиков (невозможность обслуживать взятый кредит), так и позитивные, например, желание улучшить жилищные условия.
У потенциальных покупателей есть несколько причин присмотреться к таким предложениям. Во-первых, это возможность минимизировать юридические риски при покупке квартиры, т.к. ее история уже была проверена специалистами банка-залогодержателя. Во-вторых, обычно объекты с обременением выставляются на продажу с дисконтом 10-15%. К примеру, на сайте ЦИАН выставлена двухкомнатная квартира у метро «Аэропорт» стоимостью 197 000 руб. за кв. м. При этом среднерыночная цена предложения жилья без обременения в аналогичных домах составляет 237 000 руб. за кв. м. Выгода покупателя такого объекта составит 2,2 млн руб., а может быть и больше, если учесть, что владельцы заложенной недвижимости чаще идут на торг.
Продавцом жилья с залогом может выступать банк или физическое лицо-собственник, с разрешения залогодержателя. При этом первый вариант более удобен, особенно для покупателя, заинтересованного в получении кредита. Помимо простоты организации сделки, клиент может получить от банка выгодные условия ипотечного кредитования для приобретения данного объекта. Сделка проходит в стенах банка по стандартному сценарию: партнёры подписывают договор купли-продажи, который затем регистрируется в Едином государственном реестре недвижимости.
– Сделка усложняется, если в ней задействованы три стороны: заемщик-продавец квартиры, покупатель и банк, – продолжает Мария Литинецкая. – Специалистами рынка недвижимости разработаны две общие схемы проведения подобных операций. Провести такую сделку, не прибегая к помощи профессионалов (риэлтора, юриста, регистратора cделок с недвижимостью), практически невозможно.
Покупка с заключением предварительного договора купли-продажи
Этот вариант предполагает погашение кредита покупателем в счет оплаты приобретаемой недвижимости. Чтобы обезопасить плательщика, стороны заключают предварительный договор о покупке квартиры, в котором четко прописаны условия сделки. При этом если продавец отказывается от своих услуг, покупатель может отстаивать свои права в судебном порядке. Сумма, которая вносится на погашение кредита, оформляется как задаток или аванс.
После того, как банк получит деньги, он одобряет сделку и снимает обременение с квартиры. В это же время стороны подписывают договор купли-продажи.
Эта схема может вызывать подозрения со стороны покупателя. Ведь после снятия обременения с жилья продавец может захотеть отказаться от регистрации договора купли-продажи. Тогда покупателю придется требовать от партнера исполнения его обязательств через суд. Возникает угроза затягивания сделки на неопределенный период. Тем не менее, эта схема продолжает использоваться при продаже залогового имущества, в большинстве случаев без ущерба для сторон.
Покупка квартиры через смену залогодателя
Эта сделка проходит с участием банка-кредитора (и непосредственно в его стенах) при использовании двух депозитарных ячеек. В первую будут заложены деньги в размере суммы, необходимой для погашения кредита, а во вторую – остаток стоимости квартиры.
– Банк обязательно должен одобрить сделку купли-продажи. После подписания договора продавцом и покупателем его высылают в Росреестр. После регистрации перехода права собственности все залоговые обязательства покупатель берет на себя, а продавец забирает деньги из первой ячейки, чтобы погасить кредит. Банк отпускает покупателю погашенную закладную. Предъявив ее, новый собственник квартиры получает выписку из ЕГРН об отсутствии обременения. Затем продавец может наконец получить доступ к ячейке со второй частью денег. Такой путь является наименее рискованным для всех трех сторон сделки, – заключает Литинецкая.
Оба варианта сделки представляются на первый взгляд сложными и запутанными, однако нередко игра стоит свеч. Чтобы стать владельцем квартиры своей мечты по выгодной цене, стоит пойти на усложнение операции по ее покупке.
Найти покупателя на ипотечную квартиру тяжело, поскольку такую схему многие считают мутной. Но мне все удалось.
Мы с семьей жили в двухкомнатной квартире в хрущевке, которую я купил в ипотеку. Нам оставалось платить еще шесть лет. Но мы не хотели так долго ждать, поэтому решили продать квартиру прямо из-под ипотеки и купить частный дом. Денег нам не хватало, поэтому на новое жилье мы тоже оформили кредит.
В статье расскажу, как я провернул такую сделку и какие сложности возникли.
Почему мы решили продать квартиру
Я жил в Череповце, в двушке на втором этаже. Общая площадь квартиры — 44 м2, она находилась в старом районе у завода. Мы купили жилье в удручающем состоянии: со старой алюминиевой проводкой, скрипучими полами и ободранными стенами. Нам пришлось вложиться, чтобы въехать: заменить проводку, постелить ламинат и поклеить обои. В крохотном совмещенном санузле тоже сделали ремонт.
Основная проблема квартиры — теснота. Когда я сидел в туалете, мои колени упирались в стиральную машину. На кухне площадью 6 м2 даже вдвоем с женой мы помещались с трудом. Но пока не было детей, небольшая площадь комнат нас не тревожила.
Другие минусы квартиры, которые мы увидели уже после покупки, — выпивающие соседи и запахи. Соседи устраивали ночные пьянки и приглашали приятелей со всего района. Мы более-менее их приструнили, поскольку бесконечно вызывали полицию.
Неприятные запахи периодически возникали из-за соседства с металлургическим комбинатом. С годами их стало меньше, так как завод начал активно вкладываться в экологическую программу, но полностью они так и не исчезли.
Я купил эту квартиру в 2010 году за 1,3 млн рублей. Взял кредит на 15 лет под 13,25%. Ипотека была с дифференцированными платежами: они становятся меньше каждый месяц. Изначально ежемесячный взнос у меня был около 15 тысяч, но за 7 лет я смог его уменьшить до 6 тысяч, так как часто платил сверх графика.
До полного погашения кредита оставалось еще шесть лет. За это время мне нужно было выплатить чуть больше 474 тысяч рублей.
У нас родился один ребенок, и мы планировали второго, поэтому решились продать квартиру из-под залога. Я был единственным владельцем жилья и заемщиком по ипотеке. Это хорошая ситуация: если бы среди собственников были несовершеннолетние дети, нам пришлось бы согласовывать сделку с органами опеки. Как бы все разрешилось в этом случае, я не знаю.
Я понимал, что ипотека отпугнет часть покупателей, и рассматривал разные варианты.
Взять потребительский кредит и погасить им ипотеку. Затем продать «чистую» квартиру и этими деньгами выплатить долг. Остаток можно использовать как первоначальный взнос для новой ипотеки. Я был уверен, что кредит на 450 тысяч рублей в банке мне одобрят, но меня не устраивала процентная ставка от 15%.
Такой кредит был мне невыгоден. Помимо высокой ставки, возникал разрыв между тем, когда я получу деньги, и тем, когда смогу продать квартиру. Я опасался, что это может растянуться на год.
Занять денег у знакомых. Я знаю несколько человек, которые могли бы снабдить меня необходимой суммой. Но я не хотел брать в долг, чтобы никого не подводить, если что-то пойдет не так.
Оставался только один вариант: продать квартиру из-под ипотеки и сразу же взять другой кредит на новое жилье.
Как продают жилье из-под ипотеки
Евгения Чурилова
риелтор агентства недвижимости «Миллениум Риэлт»
Суть схемы «ипотека на ипотеку» в том, что первоначальный взнос покупателя передается на счет продавца для погашения кредита. Эта сумма может быть равна или не равна остатку по ипотеке продавца. Обычно ее хватает частично, остальное добирается из любых других источников, в том числе кредитом покупателя квартиры.
Схемы продажи ипотечного жилья каждый раз обсуждаются в банке в индивидуальном порядке.
Сделку регистрируют в Росреестре, где присутствует представитель банка с доверенностью. Он подтверждает законность операции и сдает на регистрацию дополнительное соглашение о внесении поправок в закладную. В нем говорится об изменении залогодателя.
Обычно банки дают возможность использовать схему «ипотека на ипотеку», если все сделки совершаются только в нем. Иногда ее можно реализовать и с разными кредиторами: если заемщик не в состоянии погасить долг и есть просрочки, банк может разрешить продать квартиру под ипотеку другого. Банки готовы рассматривать такие индивидуальные случаи и в целом идут на это охотно. Они проверяют залоговый объект и обычно дают добро, поскольку зарабатывают на этом деньги.
Клиентов с такой схемой у нас достаточно: 20—30% от всех ипотечников. Их становится все больше: наличных денег у людей нет, все в кредитах. Кроме того, снижаются ставки по ипотеке, что влияет на общий объем сделок. Очень много таких квартир продают при разводе: люди поженились, взяли кредит, а потом им нужно разделить имущество. Это рядовая ситуация.
Какую схему продажи предложили мне
Когда я оформлял кредит на квартиру в 2010 году, менеджер банка спросила, собираюсь ли я в будущем ее продавать. Если бы я ответил утвердительно, банк бы включил в договор пункт об этом. Но ставка стала бы выше на 0,5%. Конечно, я отказался: в тот момент я не имел таких планов. Тогда я был уверен, что приобретаю свое первое и последнее жилье.
Я заключил договор, где витиевато говорилось, что в случае утраты обеспечения я обязан выплатить всю сумму долга с процентами, а также неустойку в размере 26,50% годовых, которые были бы начислены на остаток кредита. Кроме того, я обязался в течение трех дней уведомить банк, если перееду или пропишусь в другом месте.
Мысль продать квартиру стала посещать меня в последние несколько лет. Но я не мог решиться, так как не понимал, с какой стороны подойти к этой проблеме и с чего вообще начать. Однажды пришел за рефинансированием кредита в банк и задал этот вопрос менеджеру. Она предложила мне стандартную схему: найти покупателя, получить у него деньги и погасить ипотеку, а потом уже заниматься всем остальным.
Чем помог риелтор
Мы понимали, что самостоятельно все это не провернуть: нужно вести переговоры с банком и разбираться во множестве документов. Было непонятно, как будут переходить залоги и с чего начинать сделку. Поэтому мы решили воспользоваться услугами риелтора.
Мы пошли в агентство, директора которого я знал лично. Она казалась мне профессионалом, поэтому мы ей доверились.
Риелтор оценила свои услуги в 50 тысяч рублей: в 2018 году это была стандартная цена любой сделки с недвижимостью в Череповце. Никакой доплаты за сложность с ипотекой она с нас не взяла. Нас эта сумма устроила.
Мы заключили с агентством недвижимости типовой договор оказания консультационных услуг: оно обязуется информировать нас о вариантах сделок и помогать оформлять документы. В нашем городе в основном заключают именно такие договоры, которые ни к чему не обязывают. Но я знал это агентство, а также на всякий случай предварительно посмотрел отзывы. Решил, что доверюсь им и не буду настаивать на другом документе.
Мы не пожалели, что наняли риелтора. Она фактически вела две наши сделки: продавала квартиру и помогала купить дом. В первой сделке агент нашла покупательницу, договорилась с ней и банком о встрече, а также проконтролировала готовность документов. Во второй общалась с продавцом дома и его риелтором, помогла оформить договор купли-продажи у нотариуса и подать бумаги в МФЦ.
Также по моей просьбе риелтор взяла выписки из ЕГРП о владельцах домов по соседству с тем, который нам приглянулся. Я хотел увидеть имена и фамилии, найти этих людей в интернете и убедиться, что соседи — нормальные люди, а не люди с алкозависимостью, как в той хрущевке.
Еще риелтор общалась с банком и проверяла все договоры, чтобы там были правильно указаны фамилии, суммы и сроки передачи денег.
Знаем все о недвижимости
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости
Как мы нашли покупателя на квартиру
Покупателя мы искали долго: больше полугода. Начали с цены в 1,5 млн рублей и дошли до 1,3 млн, снижая по 50 тысяч. Получалось, что продавали квартиру мы по той же цене, по которой и купили ее семь лет назад. Беглый осмотр аналогов показал, что мы в тренде: редкая квартира в этом районе продавалась дороже 1,4 млн.
В объявлении мы не указывали, что жилье в ипотеке. Об этом покупатели узнавали лично от риелтора.
До заключения договора с агентством недвижимости я обращался к частному риелтору, который 4 месяца пытался нам помочь. Он выкладывал объявления только на «Авито» и на своих страничках в соцсетях. За это время на просмотр пришел один человек.
Риелтор из агентства действовала в целом так же, но еще она предлагала наш вариант клиентам, которые к ней приходили. Возможно, сыграла роль известность агентства, а может быть, сработало снижение цены. Просмотров стало больше: звонили примерно раз в неделю.
Покупатели были нескольких категорий. Первая — те, кто присматривал квартиру для пожилых матери или отца, которые привыкли жить в хрущевке. Вторая категория — молодые семьи, у которых не было денег на что-то более приличное и в престижном районе. Один раз на просмотр пришла пенсионерка. Ей стало тяжело ходить из своей квартиры, и она хотела переехать из этого же района поближе к остановкам автобусов, магазинам и банкам.
Мы сразу еще раз говорили потенциальным покупателям про ипотеку и уверяли, что знаем законную схему, по которой проходят такие сделки. Конечно, людей в возрасте это отпугивало. Некоторые тут же уходили с просмотра, хотя изначально квартира им нравилась, как и ее цена.
Примерно через полгода на покупку согласилась девушка с ребенком, которая переехала в Череповец из отдаленного района нашей области и жила в съемной квартире. Ее не испугала ипотека, так как она сама собиралась брать кредит в этом же банке. Риелтор убедила ее, что схема сработает и волноваться не о чем.
План действий
Покупательница нашей квартиры брала ипотеку, а мы намеревались оформить новый кредит и купить жилье. Такая схема на языке риелторов называется «ипотека на ипотеку». Она возможна при двух условиях: если вся цепочка проходит в пределах одного банка и продавцы не использовали материнский капитал. Если вложить маткапитал, по закону нужно выделить в квартире доли детям. При продаже такого жилья необходимо получить разрешение органов опеки на сделку.
Оба условия у нас выполнялись.
Вот что нам предстояло сделать:
- Найти новое жилье.
- Получить согласие банка на выдачу двух ипотек: покупателю квартиры и нам.
- Частью денег, которые мы получим от покупателя, погасить свою ипотеку.
- Зарегистрировать квартиру на нового собственника.
- Вторую часть полученных от покупателя денег использовать как первоначальный взнос по новой ипотеке.
- Купить дом.
- Зарегистрировать на нас купленный дом.
Как мы нашли новое жилье
Одновременно с продажей квартиры мы занимались поисками нового жилья. Мы решили купить частный дом и каждые выходные ездили по районам малоэтажной застройки. О том, как мы искали и какие трудности нам встретились, я уже писал в отдельной статье про дом.
Выбор был такой:
- Коттеджи стоимостью от 5 млн рублей. Все выглядело круто, но для нас было однозначно дорого.
- Каркасные двухэтажные дома за 3—4 млн рублей. По этой цене нам удалось найти только недострои или юридически проблемные объекты. Один из продавцов, например, сообщил, что в доме нет канализации, но в случае покупки он сделает ее следующей весной и даже даст расписку. Мы решили, что подобные схемы слишком опасны.
- Обычные деревянные дома по типу деревенских. Мы посмотрели несколько таких и остановились на одноэтажном домике из бруса площадью 80 м² по цене 2,8 млн рублей.
Новый кредит
Теперь нужно было решать вопрос с банком.
Первое, что мы сделали, — подали заявку на предварительное одобрение нового кредита. Этим процессом полностью занималась риелтор. Я отдал ей справку о доходах с работы. Она сама заполнила за меня анкету. Меня заинтересовало, как банк будет одобрять новую ипотеку, если у меня уже есть одна. Но риелтор сказала не волноваться, так как банк будет сразу знать о схеме продажи.
Мы оформляли заявку на сумму ипотеки примерно на 200 тысяч больше, чем нам было реально нужно. Если бы что-то сорвалось, можно было найти другой объект и одобрить его у банка. Поскольку он мог оказаться дороже, я заложил дополнительную сумму. Банк без проблем одобрил все в течение пары дней.
На тот момент мы уже внесли задаток за жилье — 50 тысяч рублей. Мы сразу же добавили в договор с агентством недвижимости продавца пункт «Особые условия». Там было написано: «В случае отказа в предоставлении ипотечного кредита сумма задатка в размере 50 тысяч рублей возвращается». Так мы застраховались от потери денег, если бы сделка сорвалась по не зависящим от нас причинам.
Покупательница нашей квартиры также подала заявку на кредит и заказала для банка отчет о рыночной оценке стоимости квартиры. Он обошелся в 1,5 тысячи рублей. Покупательница оплатила его сама, так как это было нужно для одобрения ее кредита. От нас требовалось только пустить в квартиру оценщика. Он оценил ее примерно в ту же сумму, за которую мы продавали жилье. Вскоре банк одобрил обе ипотеки.
Настало время все посчитать.
Мы продавали квартиру за 1 300 000 Р. Нам требовалось погасить старую ипотеку — 474 000 Р, а затем взять новую. Дом стоил 2 850 000 Р. После погашения кредита у нас оставалось 826 000 Р. Мы использовали в качестве первоначального взноса 700 000 Р, 126 000 Р приберегли для неотложных нужд. Новую ипотеку оформили на 2 150 000 Р на 20 лет под 9%. Ежемесячный платеж — 19 000 Р.
Наша покупательница внесла первоначальный взнос — 232 000 Р — наличными и еще 1 108 000 Р взяла в ипотеку.
Банк фактически навязал мне две страховки на мой новый кредит — в сумме вышло 30 000 Р за страхование дома и моей жизни. В следующем году я сменил страховую компанию и те же самые полисы купил примерно за 15 000 Р.
Как проходила сделка по продаже нашей квартиры
Мы приехали в ипотечный отдел банка вместе с покупателем квартиры и моим риелтором. Сотрудник пригласил нас в переговорную, где мы заключили договор купли-продажи.
По договору я обязался направить часть средств от продажи жилья на полное погашение ипотеки, а также гарантировал, что по квартире нет долгов за ЖКХ. Последний пункт понадобился, поскольку единой формы по долгам за ЖКУ в Череповце нет: у нас приняты прямые платежи. Это значит, что приходит по пять и более квитанций от разных организаций.
Еще до сделки я отдал покупателю квитанции за последний месяц с чеками об оплате. В них было видно, что долгов у нас нет. Мы указали в договоре все фигурирующие в сделке суммы: первоначальный взнос покупательницы, ее кредит, общую стоимость жилья.
Покупательница отдельно подписала свой договор ипотеки. Затем мне открыли депозит, на который сразу же поступили деньги. 474 тысячи я тут же перевел на кредитный счет и закрыл ипотеку. Остальную сумму я оставил на банковском депозите.
Регистрация в МФЦ
Документы из банка мы отвезли в МФЦ, чтобы зарегистрировать сделку в Росреестре. Я предоставил:
- Заявление на регистрацию моей ипотеки.
- Письмо из банка, где описывалась наша схема и давалось одобрение на нее.
- Новый кредитный договор.
- Отчет об оценке стоимости квартиры.
- Квитанцию об уплате госпошлины в 2 тысячи рублей.
- Заявление о государственной регистрации права собственности и его копию.
- Договор купли-продажи нашей квартиры.
Девушка в МФЦ принимала у меня бумаги почти час и постоянно консультировалась у начальника. Больше всего вопросов вызвал заявленный переход залога: это схема, при которой заложенная по моему кредиту квартира сразу становится залогом по новому кредиту уже другого человека. С меня потребовали закладные, которых у меня не было. Но мне удалось доказать, что они, во-первых, не нужны, а во-вторых, уже давно не используются в нашем банке.
Сделку регистрировали 10 дней. Только после этого мы приступили к покупке дома.
Вторая сделка и нотариус
Теперь нас ждала сделка, в которой мы покупали себе жилье.
Домом, который мы выбрали, владели в том числе дети. Это значило, что сделка будет нотариальной: операции с продажей долей несовершеннолетних должны курировать нотариусы.
Сразу возникла проблема. Риелтор посмотрела документы на дом и предупредила, что доли выделены неверно и ни один нотариус такую сделку не пропустит. Дело в том, что после использования материнского капитала владельцы дома выделили детям по 1/100, что не соответствует номиналу сертификата на маткапитал. Было время, когда Росреестр это пропускал, но в 2018 году выделить такие доли было уже невозможно. Проводить с ними какие-либо операции тоже нельзя.
Продавец дома был вынужден «перевыделять» доли: по 13/100 на каждого из трех детей. Мы ждали согласования от органов опеки несколько недель.
После этого мы вышли на вторую сделку. Она проходила в другой день и в другом офисе этого же банка. Я подписал новый ипотечный договор, а затем перевел продавцу первоначальный взнос в размере 700 тысяч рублей со счета, на который пришли деньги от первой сделки. Затем мы все, включая детей и двух риелторов, собрались у нотариуса, которого выбрал владелец дома.
Здесь нас откровенно обманули: не предупредили о стоимости услуг нотариуса и о том, кто именно должен за них платить. У меня не было опыта в таких ситуациях, а риелтор уже уехала занимать очередь в МФЦ, чтобы сдать документы. Агент продавца сообщила, что платить 8 тысяч рублей должны мы. Я предложил ей самой оплатить услуги нотариуса, посчитав, что сложившаяся ситуация — ее прямая вина.
Я позвонил нашему риелтору. Она сказала, что чаще такие расходы делят пополам, но сейчас оплачивать нотариуса должен только продавец, ведь это у него есть несовершеннолетние дети и выделены доли, из-за которых мы все тут собрались.
Началась ругань. Поскольку к этому моменту у нотариуса мы были уже почти три часа и очень устали, я смалодушничал и согласился оплатить все сам.
В тот же день в МФЦ я пригрозил риелтору продавца, что напишу заявление в налоговую инспекцию и расскажу, что их агентство не платит налоги. Предупредил, что у меня на руках есть договор с ними, а приходный ордер они не выдали и кассы у них нет. Также я заметил, что их офис располагается не по месту юридической регистрации, что может обернуться блокировкой банковских счетов. Риелтору это явно не понравилось, и она пообещала «порешать вопрос» с продавцом.
В течение нескольких дней я бесконечно напоминал про эти 8 тысяч рублей и даже взял у нотариуса справку о стоимости услуг. Всем участникам сделки я пригрозил, что потом подам в суд, чтобы повыносить мозг.
В итоге агент пообещала, что продавец оставит нам что-то из имущества. Мы обнаружили в доме три практически новых шкафа, а также костюм и галстук. Одежда не подошла мне по размеру, и я отвез ее в благотворительный магазин, а шкафы пригодились. Я счел вопрос закрытым.
Я заранее попросил у продавца дома расписки о получении средств, хотя особой необходимости в этом не было: расчет мы вели по безналу и у меня остались платежные поручения. Кроме того, все суммы были прописаны в договоре купли-продажи.
Документы мы опять сдали в МФЦ. Регистрация права собственности заняла 10 дней. После этого мы с владельцем дома вновь пришли в банк, где я получил ипотечные деньги — 2 150 000 Р — и сразу же отправил их продавцу. Сделка была закрыта.
Перевод средств
За все время я в глаза не видел денег, которые получил после продажи квартиры. Банк открывал счета, и все расчеты мы производили безналичным способом через терминал. У меня остались только чеки-ордера, которые подтверждали, кто, сколько и за что заплатил.
Фактически произошло перераспределение денег двух клиентов одного банка. На моем счете остались только 126 тысяч рублей, которые я затем потихоньку снимал и тратил.
Ни с покупателем квартиры, ни с продавцом дома мы не подписывали актов приемки-передачи. Этот момент мы отдельно отметили в договорах: они сами и есть подтверждение, что у нас нет претензий друг к другу.
В тексте договора купли-продажи, который мы заверяли у нотариуса, по моему настоянию прописали пункт, что дом передается с исправными инженерными коммуникациями. Там же мы указали количество оставленных электрообогревателей.
Все это пригодилось, так как сразу после заселения в дом мы обнаружили, что в нем нет воды и систему подогрева водопроводных труб нужно переделывать. Продавец не возражал. Расходы мы поделили на двоих с учетом того, что подрядчик посоветовал более надежную и дорогую систему.
Весь процесс занял не более трех месяцев. Квартиру мы продали в январе, а в марте закончили с покупкой дома. Все это время мы прожили у моей мамы, чтобы сразу освободить квартиру. Покупательница настаивала на том, чтобы въехать как можно быстрее и не переплачивать за съемное жилье. Мы пошли ей навстречу.
Как продать квартиру в ипотеке
- Лучше проворачивать подобную сделку в одном и том же банке. И не вкладывайте в квартиру материнский капитал, иначе банк может отказать.
- Без риелтора не обойтись, но он должен быть грамотным. Не каждый агент по недвижимости знает, как проводить такие сделки. Обращайте внимание, на кого ссылается риелтор: знает ли он по именам сотрудников банка, в курсе ли, в каком отделении нет очередей и какие документы нужны для МФЦ.
- Не стесняйтесь менять типовые договоры под ваши нужды. Прописывайте свои пункты, если это необходимо: о том, что должно остаться в квартире, какие гарантии дает продавец.
- Будьте готовы, что может возникнуть разрыв по времени между продажей и покупкой, поэтому продумайте запасной вариант с жильем или оставьте деньги на аренду.
Выяснили у экспертов, можно ли продать ипотечную квартиру и как это сделать
Покупка квартиры в ипотеку для большинства россиян сегодня является главной возможностью решения квартирного вопроса. Банки снижают ставки по кредитам и первоначальный взнос, стимулируя тем самым покупателей. По данным «Дом.РФ», в июне выдача ипотеки на новостройки в России достигла абсолютного рекорда — было оформлено более 40 тыс. жилищных кредитов.
Однако ипотека накладывает определенные обязательства не только по обслуживанию кредита, но и по распоряжению недвижимостью. Выяснили у экспертов, можно ли продать ипотечную квартиру и как это сделать.
Продавать можно, но с согласия банка
Квартира, находящаяся в ипотеке (в залоге у банка), наряду с другими объектами недвижимости может быть продана. Никаких ограничений в данном случае нет, рассказали эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости».
«Квартира в ипотеке — полноценный объект гражданских прав и может быть отчуждена ее собственником. При этом по закону собственник квартиры, находящейся в ипотеке, не вправе ее продавать без согласия банка», — пояснил юрист адвокатского бюро Asterisk Родион Ларченко.
Поэтому, прежде чем приступать к поискам покупателя, владельцу необходимо обратиться в банк и выяснить схему досрочного погашения кредита и снятия обременения с недвижимости. Банк обычно выдает такое разрешение, добавил управляющий директор сети офисов «Миэль» Александр Москатов.
После одобрения банком сделки нужно выбрать способ продажи ипотечной квартиры. Таких схем существует несколько, отметила член Ассоциации юристов России (АЮР) Оржония Коба.
Это может быть:
- Досрочное погашение ипотеки (если остаток долга незначительный или есть свободные деньги);
- Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки;
- Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом;
- Продажа ипотечного жилья банком.
Вместе с экспертами рассмотрим подробнее каждый из данных вариантов.
Способы продажи квартиры в ипотеке
Самый простой и популярный способ — это продажа квартиры при досрочном погашении кредита. «Обычно здесь поступают так: берут задаток у покупателя, погашают ипотечный заем, а затем уже продают недвижимость. Банк, в свою очередь, дает разрешение на продажу недвижимости в ипотеке и оформление документа об оставшемся долге», — пояснила Оржония Коба из АЮР.
Сами отношения сторон фиксируются в предварительном договоре купли-продажи, а первый платеж оформляется в качестве задатка. С 2015 года такая возможность предусмотрена в Гражданском кодексе, добавил Родион Ларченко из Asterisk.
«Задаток, помимо платежной функции, выполняет функцию обеспечения: если продавец откажется заключить основной договор, он будет обязан вернуть задаток в двойном размере», — отметил юрист. Для гарантии соблюдения интересов покупателя первый платеж лучше уплатить напрямую в банк с указанием в назначении платежа реквизитов кредитного договора и данных о продавце, добавил он.
Второй способ оформления сделки при продаже ипотечной квартиры — это погашение долга по кредиту в ходе сделки. Данный вариант требует непосредственного участия банка. «Сотрудник банка должен предоставить справку о том, какой размер долга еще нужно выплатить. Затем покупатель при помощи системы безопасных расчетов или аккредитива кладет деньги для продавца и для банка. Далее идет оформление бумаг и регистрация сделки в Росреестре», — рассказала представитель АЮР.
Третий вариант — продажа квартиры вместе с ипотечным долгом. Тоже довольно частое явление, особенно когда у заемщика нет денег. В этом случае продавцу необходимо найти покупателя, который готов приобрести недвижимость с условиями ипотеки. При такой схеме банк может немного улучшить условия по кредиту — рефинансировать ипотеку. «Для человека, который хочет купить квартиру по такой схеме, порядок действий достаточно прост: нужно оформить заявку в банке на обычную ипотеку, получить согласие банка и выбрать обремененный объект», — добавила юрист.
Последний способ — продажа ипотечного жилья банком — является не самым хорошим вариантом, так как продажа жилья банком происходит тогда, когда у заемщика появляются приличные долги по платежу. Для проведения сделки понадобится согласие обеих сторон.
Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке
Продажа квартиры в ипотеке, как правило, невыгодна для продавца: цена продажи почти всегда будет ниже, чем цена покупки с учетом выплаченных процентов, предупредил адвокат Родион Ларченко. «Поэтому решение о продаже такой квартиры обычно принимается тогда, когда у продавца нет возможности гасить задолженность по кредиту в срок», — отметил он.
Также продавец при продаже квартиры, которая находилась с собственности менее установленного срока (три года или пять лет), будет обязан уплатить НДФЛ. При этом доход от продажи квартиры для целей налогообложения может быть уменьшен на сумму расходов по ее приобретению, включая сумму уплаченных процентов. Поэтому, как правило, налоги при продаже ипотечной квартиры не уплачиваются независимо от срока владения. Все расходы, связанные с покупкой квартиры (переоформлением), несет покупатель.
Плюсом покупки ипотечной квартиры, по словам экспертов, является снижение рисков мошенничества со стороны покупателя, так как большую часть денег перечисляет банк. Также кредитная организация контролирует все операции и следит за юридической стороной сделки.
К минусам покупки ипотечной квартиры юристы относят увеличение срока продажи квартиры. Если квартиру необходимо продать за короткий срок, то с ипотечным обременением это сделать сложно. Только на подготовку к заключению договора, оценочные работы и сбор документов потребуется несколько недель. Кроме того, банк не сразу перечисляет деньги продавцу после заключения договора — так как необходимо дождаться перерегистрации квартиры в Росреестре.