Как найти недвижимость в сербии

Процедура покупки недвижимости в Сербии

Как найти подходящий объект недвижимости в Сербии – дом, квартиру, гараж? Без каких посредников можно обойтись, а без каких – нельзя или лучше не надо? Сколько придётся заплатить сверх цены объекта? Как различаются цены в зависимости от локации и даже от этажа? Ответы на все важные вопросы – в нашей статье.

Права и обязанности иностранных покупателей недвижимости

Граждане каких стран имеют право покупать недвижимость в Сербии?

Право на покупку у иностранцев возникает по принципу взаимности, то есть, если гражданам Сербии позволено покупать недвижимость на территории этих государств, то их граждане могут становиться собственниками жилья в Сербии. В числе таких стран есть Россия и большинство бывших советских республик, Израиль, США и Канада.

Если недвижимость нельзя приобрести на физическое лицо, можно оформить покупку на юридическое.

Где иностранцы имеют право покупать недвижимость?

У иностранцев есть право покупать любой вид недвижимости на всей территории Сербии, за исключением земель сельхозназначения (к ним относятся леса, поля, сады, огороды, виноградники, луга, пастбища, пруды и болота) и заповедных зон, а также объектов недвижимости, которые возведены на земле сельхозназначения или в заповедных зонах.

Дает ли покупка право на визу и ВНЖ?

Покупка недвижимости дает право на получение годовой визы («боравак»), которую можно продлевать каждый год в течение 5 лет. После 5 лет владения объектом можно подавать документы на гражданство при условии, что в течение этих пяти лет каждый год собственник больше 180 дней в году проводил на территории Сербии.

Ближайшие родственники – супруг(а) и дети – также могут подавать документы на годовую визу с формулировкой «для воссоединения семьи».

Для знакомых или друзей никаких преимуществ в получении визы или вида на жительство нет. Собственник только может зарегистрировать их в своём жилье, но для оформления годовой визы будут необходимы дополнительные причины, по которым человеку нужно находиться на территории Сербии (учеба, работа, бизнес).

Поиск недвижимости в Сербии

Для начала полезно ознакомиться с общей ситуацией на рынке недвижимости Сербии.

Самостоятельный поиск Большинство предложений по продаже недвижимости появляется на трёх самых популярных в Сербии сайтах:• halooglasi• 4zida• nekretnine

У кого можно покупать недвижимость в Сербии?

Любой полноправный собственник имеет право продать свою недвижимость самостоятельно или обратиться к посреднику по доверенности, оформленной у нотариуса. Граждане России могут как покупать, так и продавать собственность на территории Сербии.

Нужен ли риэлтор иностранному покупателю?

По закону, никаких дополнительных представителей не требуется, однако иностранцы обычно пользуются услугами агентов.

Юридическое сопровождение обычно включено в пакет услуг агентства, однако можно обратиться за дополнительными консультациями и проверками документов – если хочется максимально защитить себя. Но такой необходимости нет, если покупатель – не крупный инвестор, который собирается вести бизнес в Сербии, например, купить участок земли и построить многоквартирный дом.

Обратите внимание!

Обязанности риэлтора в Сербии

Иностранный покупатель неизбежно сталкивается с двумя трудностями: языковой барьер и специфика местных законов. Обращение в агентство недвижимости облегчит процесс на всех этапах. Во-первых, у агента могут быть свои уникальные предложения, во-вторых, – отлаженная схема работы с юристами. Кроме того, намного проще иметь дело с русскоязычным агентом (если такой найдётся): это сократит затраты на переводчиков, которые требуются на разных шагах приобретения и аренды недвижимости.

Однако русскоязычных агентов в Сербии немного, и они в основном трудятся в крупных агентствах, имеющих несколько офисов продаж или расположенных в центре крупных туристических городов – Белграда и Нови-Сада.

Что входит в обязанности риэлтора:

На чьей стороне выступает риелтор, который продает объект?

Риэлтор (агент по недвижимости) защищает интересы и продавца, и покупателя и несёт ответственность за чистоту и легитимность сделки наряду с нотариусом и адвокатом.

Пошаговая процедура сделки с недвижимостью

Этап 1. Резервация объекта

После того как покупатель нашел подходящий объект, он может зарезервировать недвижимость на срок, утвержденный на переговорах с продавцом. Обычно это от одной недели до месяца. При этом необходимо оставить депозит. На практике он чаще остается в агентстве недвижимости или у адвоката.

Размер депозита за квартиру стоимостью €100 000 — от €1000 до €5000, точная сумма утверждается на переговорах. Одновременно собственник обязуется снять объявление и не продавать объект третьим лицам. Депозит возвращается, если стороны по уважительным причинам отказались от сделки.

На практике опция резервации используется редко.

Этап 2. Предварительный договор

После того как покупатель определился с выбором, у нотариуса заключается предварительный договор о покупке. Он имеет такую же юридическую силу, как и основной, и содержит описание объекта, цену, размер авансового платежа «капары» (чаще всего это 10% от общей стоимости недвижимости), а также сроки, в которые будет заключен основной договор.

Кроме того, в него включается условие о том, что продавец имеет право не возвращать авансовый платеж, если покупатель по неуважительным причинам откажется от завершения сделки или нарушит сроки заключения основного договора и оплаты.

Если был заключен предварительный договор и выплачен авансовый платёж, но конечный договор не исполнен, риэлтор ответственности не несёт. По закону, он имеет право запросить комиссию уже после заключения предварительного договора, так как на этом этапе сделка считается заключённой, а работа риэлтора – выполненной.

При этом агент будет присутствовать и выполнять свои функции по соблюдению легитимности сделки и на заключении основного договора, и на оплате в банке, и на подписании акта приема-передачи недвижимости.

Этап 3. Заключение договора

Документы, которые понадобятся покупателю

Обратите внимание!

Вам всё равно придется открывать счёт в Сербии. Это две связанные, но отдельно функционирующие системы.

Процедура заключения договора купли-продажи

Договор заключается в письменной форме и содержит:

1. Информацию о сторонах, подписывающих договор, со всеми данными.

Если они являются физическими лицами, это ФИО, паспортные данные и имя одного из родителей, в случае граждан РФ – отчество.

Если договор заключается с юридическим лицом (компанией), то он также содержит все данные юридического лица – название, идентификационный номер (PDV), налоговый идентификационный номер (PIB), юридический адрес и имя уполномоченного лица для представления и подписания договора и его паспортные данные.

2. Информацию об объекте (квартира, дом, земля, гараж…) с точным описанием недвижимости (кадастровый муниципалитет, площадь и тип объекта, адрес и место, этаж, номер), с указанием, есть ли какие либо обременения на недвижимость.

К договору прилагается выписка из кадастра с информацией о недвижимости. Срок действия документа – 30 дней со дня выдачи.

3. Цену объекта, сроки и схему выплат

4. Обязанности продавца и покупателя

Продавец обязуется: оплатить все налоги и коммунальные платежи по объекту недвижимости и предоставить документальное подтверждение этого на подписании договора.

Покупатель обязуется: перенести на своё имя налоговые обязательства и переоформить объект во всех коммунальных службах, с указанием срока, в течение которого он должен это сделать.

5. Обязательный пункт о защите от эвикции (защита добросовестного покупателя от возможных претензий третьих лиц).

6. Подписи сторон, переводчика и свидетелей.

Объём основного договора обычно составляет 4-5 страниц.

После оплаты в банке покупатель, продавец, агенты, переводчик и свидетели снова приходят к нотариусу на подписание Clausula intabulandi – согласия продавца зарегистрировать покупателя в качестве нового владельца недвижимости в кадастре без дальнейшего участия продавца. Размер документа – 1-2 страницы.

Интерьер частного дома в Сербии. Автор фото: Вита Винниченко, BEOSTIL Недвижимость

Этап 4. Оплата сделки

Сумма до €10 000 может быть выплачена наличными, свыше €10 000 – только транзакцией с банковского счета покупателя на счет продавца. На практике покупатель обычно открывает счёт в банке продавца, чтобы уменьшить банковские комиссии и другие затраты на перевод.

Чаще всего 100% суммы вносится в день заключения договора, но по согласию обеих сторон можно предусмотреть иную схему оплаты. Обычно даётся возможность разделить сумму на несколько платежей, которые вносятся в интервале от двух недель до трех месяцев, редко — до полугода.

Этап 5. Проверка объекта

При покупке вторичного жилья после подписания договора у нотариуса и оплаты в банке продавец и покупатель в присутствии агента подписывают Акт приема-передачи, в котором указываются недостатки, если они имеются, и обозначается срок их устранения. Также в Акт может входить список мебели и техники, которая передается вместе с квартирой (здесь часто продают полностью или частично меблированное жильё).

Если покупается объект в новостройке, качество недвижимости будет подтверждать «Граджевинска дозвола» – «Разрешение на строительство», а когда все работы на объекте завершены и выполнена техническая приёмка – «Употребна дозвола», то есть «Разрешение на заселение». Гарантии на все выполненные работы обычно даются на 2 года.

Этап 6. Регистрация права собственности

Свидетельство о собственности (List nepokretnosti или Vlasnički list) выдаётся в кадастре недвижимости спустя 30 дней после заключения договора и полной оплаты. Госпошлина за выдачу оригинала составляет 1250 динар (около €10).

Удалённая сделка

Недвижимость можно приобрести по заверенной у нотариуса доверенности. Она должна включать полный объем функций, в том числе операции в банке и представительство в налоговой, коммунальных компаниях и т. д. Доверенность должна быть переведена на сербский язык лицензированным переводчиком.

Вид с террасы в районе Дорчол, Старый град, Белград. Автор фото: Вита Винниченко, BEOSTIL Недвижимость

Дополнительные расходы при покупке недвижимости

Налог на покупку недвижимости

В течение 10 рабочих дней с момента возникновения налогового обязательства, то есть с даты подписания договора купли-продажи, налогоплательщик обязан подать налоговую декларацию с достоверной информацией.

Для вторичного жилья – налог на передачу абсолютных прав (Porez na prenos apsolutnih prava) – 2,5%.Для новостройки – налог на добавленную стоимость (Porez na dodanu vrednost) – 10%. При покупке гаража налог составляет 20%.

Как правило, налог включен в общую стоимость объекта недвижимости, указанную в договоре.

Оплата пошлин и госуслуг

Внесение в кадастр недвижимости нового собственника – €50.

Гонорар риэлтора

90% агентств недвижимости в Сербии работают по принципу «2% от покупателя, 2% от продавца».

Разберём на примере недвижимости, стоимостью €200 000. Комиссия для покупателя – 2% к стоимости. То есть, он платит €200 000 + €4000 = €204 000. Комиссия для продавца тоже 2%. То есть, на руках у продавца оказывается €200 000 – €4000 = €196 000.

В редких случаях комиссию берут только с продавца (чаще всего это бывает, когда продают недвижимость от инвестора и / или имеют эксклюзивное право продажи).

Также агентство может установить и зафиксировать в договоре о сотрудничестве минимальную комиссию. Её размер чаще всего составляет от €500 до €1000. Применяется она в случае, если стоимость недвижимости ниже определенной суммы, а объём работы для агентства тот же. Например, если цена недвижимости €30 000, стандартная комиссия агентства должна быть €600, но в договоре с агентством может быть указана минимальная комиссия €750.

На рынке аренды комиссия риэлтора для собственника и жильца составляет от 50% до 100% от суммы аренды за один месяц.

Гонорар юриста

В стандартном варианте оплата услуг адвоката включена в комиссию агентства, но покупатель может обратиться к нашим юристам при работе без посредников или за дополнительной проверкой. Приблизительные расценки:

Для обращения за услугой пишите нашему консультанту:

Гонорар нотариуса

Его участие в сделке обязательно. В среднем заверение договора купли-продажи квартиры будет стоить от €300 до 450.

Гонорар переводчика

Присутствие переводчика на заключении договора и письменный перевод договора требуются обязательно.

Стандартная стоимость услуг – €60 в час (обычно процедура подписания длится от 40 минут до часа).Расценки на письменный перевод – €12-15 за страницу.

Получить услугу:

Особенности рынка недвижимости в Сербии

Формы собственности на недвижимость

В Сербии встречаются следующие виды частной собственности:

Процедура сделки для этих видов не отличается, за исключением того, что при покупке совместной собственности или доли необходимо получить согласие всех совладельцев.

Востребованные объекты жилой и коммерческой недвижимости

– Наибольшим спросом пользуются квартиры с одной спальней и гостиной площадью 40-50 кв. м, а также студии площадью около 25 кв. м.

Чаще всего выбирают этажи с первого (по российской системе второй) по четвертый. Местные жители не любят этажи выше пятого и «приземле» (первый этаж по российской системе) и предпочитают малоквартирные дома. Стоимость квартир на последних этажах, особенно в домах без лифта, может быть ниже на 30% за кв. м.

Обратите внимание на жилые помещения или квартиры на цокольных этажах. Цены на них также могут быть ниже до 40% за «квадрат», но если дом находится в центре, это может стать очень выгодной инвестицией. Ведь при сдаче в аренду ставки для таких квартир почти такие же, как и для других этажей в той же локации.

Цены на недвижимость заметно отличаются в самом центре крупных городов и чуть дальше от него. Например, стоимость «квадрата» в квартирах в центре Белграда может достигать €2500 за кв. м, а в 20 минутах езды в похожем типе жилья – уже €1600-1800 за кв. м.

Процедура покупки дома не отличается от покупки квартиры, за исключением того, что иностранцам обязательно нужно проверить вид земли под домом. Ведь земли сельскохозяйственного назначения иностранцам приобретать нельзя.

Наибольшим спросом пользуются коммерческие помещения в центре Белграда, это касается и покупки, и сдачи в аренду. Процедура покупки коммерческой недвижимости не отличается от покупки жилой, однако цена выше примерно на 20%, а также годовой налог на недвижимость выше на 20-30 %.

В стране активно ведётся строительство, 20% от построенной недвижимости продается ещё на стадии котлована, а 50% – ещё до завершения строительства и получения разрешения на вселение. При этом цены на стадии застройки и после завершения строительства почти не отличаются, разница может составлять €100-200 за кв. м.

В Сербии высокое качество недвижимости и на первичном, и на вторичном рынке. Например, здесь нет плохо себя зарекомендовавших быстровозводимых панельных домов.

Кредиты и рассрочки для иностранцев

На практике ипотечный кредит для россиян сербские банки не оформят. При этом для граждан Сербии действуют низкие ипотечные ставки — от 2% годовых. Однако при наличие ВНЖ (например по процедуре оформления ИП), Вы сможете получить ипотеку через наших партнеров через 1 год.

У нас есть отдельная статья о том, как получить ВНЖ.

Резюме

Если Вам необходима квалифицированная консультация по вопросам приобретения недвижимости в Сербии на русском языке или помощь в поиске недвижимости через наших проверенных агентов — незамедлительно пишите нам.

Наш канал в ТГ о Сербии:

Наш консультант, который ответит на все вопросы:

Права и обязанности иностранных покупателей недвижимости

Граждане каких стран имеют право покупать недвижимость в Сербии?

Право на покупку у иностранцев возникает по принципу взаимности, то есть, если гражданам Сербии позволено покупать недвижимость на территории этих государств, то их граждане могут становиться собственниками жилья в Сербии. В числе таких стран есть Россия и большинство бывших советских республик, Израиль, США и Канада. 

Если недвижимость нельзя приобрести на физическое лицо, можно оформить покупку на юридическое. 

Где иностранцы имеют право покупать недвижимость? 

У иностранцев есть право покупать любой вид недвижимости на всей территории Сербии, за исключением земель сельхозназначения (к ним относятся леса, поля, сады, огороды, виноградники, луга, пастбища, пруды и болота) и заповедных зон, а также объектов недвижимости, которые возведены на земле сельхозназначения или в заповедных зонах.

Дает ли покупка право на визу и ВНЖ? 

Покупка недвижимости дает право на получение годовой визы («боравак»), которую можно продлевать каждый год в течение 5 лет. После 5 лет владения объектом можно подавать документы на гражданство при условии, что в течение этих пяти лет каждый год собственник больше 180 дней в году проводил на территории Сербии.

Ближайшие родственники – супруг(а) и дети – также могут подавать документы на годовую визу с формулировкой «для воссоединения семьи».

Для знакомых или друзей никаких преимуществ в получении визы или вида на жительство нет. Собственник только может зарегистрировать их в своём жилье, но для оформления годовой визы будут необходимы дополнительные причины, по которым человеку нужно находиться на территории Сербии (учеба, работа, бизнес).

Поиск недвижимости в Сербии

Для начала полезно ознакомиться с общей ситуацией на рынке недвижимости Сербии. В качестве первых шагов рекомендуем почитать статьи и новости, изучить цены. 

Посмотрите, какие объекты недвижимости в Сербии собраны в базе Prian.ru. Для удобства поиска они разбиты по регионам, ценам и типу недвижимости. Используйте фильтры – сортируйте объекты по площади, числу комнат, расположению и другим параметрам. Свой поиск можно сохранить и подписаться на рассылку по подходящим объектам. Рядом с описанием каждого объекта есть контакты продавца, который пояснит интересующие вас моменты. Если остаются общие вопросы, задайте их специалистам по недвижимости. Если подходящего объекта нет в базе, используйте возможность оставить заявку. В ней можно подробно описать все требования и пожелания, и риелторы пришлют вам подходящие варианты.

Самостоятельный поиск 
Большинство предложений по продаже недвижимости появляется на трёх самых популярных в Сербии сайтах:
•    halooglasi
•    4zida
•    nekretnine

У кого можно покупать недвижимость в Сербии? 

Любой полноправный собственник имеет право продать свою недвижимость самостоятельно или обратиться к посреднику по доверенности, оформленной у нотариуса. Граждане России могут как покупать, так и продавать собственность на территории Сербии.

Нужен ли риэлтор иностранному покупателю?

По закону, никаких дополнительных представителей не требуется, однако иностранцы обычно пользуются услугами агентов. 

Юридическое сопровождение обычно включено в пакет услуг агентства, однако можно обратиться за дополнительными консультациями и проверками документов – если хочется максимально защитить себя. Но такой необходимости нет, если покупатель – не крупный инвестор, который собирается вести бизнес в Сербии, например, купить участок земли и построить многоквартирный дом. 

Обязанности риэлтора в Сербии

Иностранный покупатель неизбежно сталкивается с двумя трудностями: языковой барьер и специфика местных законов. Обращение в агентство недвижимости облегчит процесс на всех этапах. Во-первых, у агента могут быть свои уникальные предложения, во-вторых, – отлаженная схема работы с юристами. Кроме того, намного проще иметь дело с русскоязычным агентом (если такой найдётся): это сократит затраты на переводчиков, которые требуются на разных шагах приобретения и аренды недвижимости. 

Однако русскоязычных агентов в Сербии немного, и они в основном трудятся в крупных агентствах, имеющих несколько офисов продаж или расположенных в центре крупных туристических городов – Белграда и Нови-Сада.

«По своей практике я заметила одну особенность русскоязычных клиентов: они считают, что хорошо понимают сербский язык без специальных курсов или индивидуальных уроков уже после первого приезда в страну. Языки действительно похожи по звучанию некоторых слов, так как оба произошли от старославянского, но это обманчивое ощущение, которое может подвести в таком серьезном процессе, как приобретение недвижимости», – Вита Винниченко, риелтор агентства «BEOSTIL Недвижимость». 

Что входит в обязанности риэлтора: 

• Организовать просмотр недвижимости
• Участвовать в переговорах с целью заключения договора купли-продажи
• Предоставить документацию об интересующей покупателя недвижимости
• Обеспечить услуги адвоката для реализации сделки на всех ее этапах
• Организовать и координировать все действия, необходимые для заключения предварительного и основного договоров купли-продажи и трансфера денежных средств со счета в банке

На чьей стороне выступает риелтор, который продает объект? 

Риэлтор (агент по недвижимости) защищает интересы и продавца, и покупателя и несёт ответственность за чистоту и легитимность сделки наряду с нотариусом и адвокатом.

Пошаговая процедура сделки с недвижимостью

Этап 1. Резервация объекта

После того как покупатель нашел подходящий объект, он может зарезервировать недвижимость на срок, утвержденный на переговорах с продавцом. Обычно это от одной недели до месяца. При этом необходимо оставить депозит. На практике он чаще остается в агентстве недвижимости или у адвоката. 

Размер депозита за квартиру стоимостью €100 000 — от €1000 до €5000, точная сумма утверждается на переговорах. Одновременно собственник обязуется снять объявление и не продавать объект третьим лицам. Депозит возвращается, если стороны по уважительным причинам отказались от сделки.

На практике опция резервации используется редко.

Этап 2. Предварительный договор

После того как покупатель определился с выбором, у нотариуса заключается предварительный договор о покупке. Он имеет такую же юридическую силу, как и основной, и содержит описание объекта, цену, размер авансового платежа «капары» (чаще всего это 10% от общей стоимости недвижимости), а также сроки, в которые будет заключен основной договор. 

Кроме того, в него включается условие о том, что продавец имеет право не возвращать авансовый платеж, если покупатель по неуважительным причинам откажется от завершения сделки или нарушит сроки заключения основного договора и оплаты. 

Авансовый платеж («капара») остается у продавца, в случае если покупатель отказался от сделки. Если же условия нарушает собственник, он платит покупателю удвоенный аванс. 

Если был заключен предварительный договор и выплачен авансовый платёж, но конечный договор не исполнен, риэлтор ответственности не несёт. По закону, он имеет право запросить комиссию уже после заключения предварительного договора, так как на этом этапе сделка считается заключённой, а работа риэлтора – выполненной. 

При этом агент будет присутствовать и выполнять свои функции по соблюдению легитимности сделки и на заключении основного договора, и на оплате в банке, и на подписании акта приема-передачи недвижимости. 

Этап 3. Заключение договора

Документы, которые понадобятся покупателю

• заграничный паспорт (для граждан РФ),
• справка о семейном положении,
• номер счёта в банке на территории Сербии, с которого будут перечисляться деньги,
• документальное подтверждение происхождения средств.

Процедура заключения договора купли-продажи

• Договор составляется юристом, услуги которого оплачиваются отдельно или входят в стоимость комиссии, если покупка ведётся через агентство. 
• Он заверяется у нотариуса в присутствии покупателя, продавца, агентов по недвижимости, лицензированного судебного переводчика и двух свидетелей – это могут быть любые люди, владеющие сербским и русским языками, в том числе – русскоязычный риэлтор.
• Договор составляется на сербском языке. Нотариус читает его вслух, и судебный переводчик синхронно переводит речь нотариуса.
• У переводчика также можно заказать заверенный перевод текста на русский язык.

Договор заключается в письменной форме и содержит:

1. Информацию о сторонах, подписывающих договор, со всеми данными. 

Если они являются физическими лицами, это ФИО, паспортные данные и имя одного из родителей, в случае граждан РФ – отчество. 

Если договор заключается с юридическим лицом (компанией), то он также содержит все данные юридического лица – название, идентификационный номер (PDV), налоговый идентификационный номер (PIB), юридический адрес и имя уполномоченного лица для представления и подписания договора и его паспортные данные.

2. Информацию об объекте (квартира, дом, земля, гараж…) с точным описанием недвижимости (кадастровый муниципалитет, площадь и тип объекта, адрес и место, этаж, номер), с указанием, есть ли какие либо обременения на недвижимость. 

К договору прилагается выписка из кадастра с информацией о недвижимости. Срок действия документа – 30 дней со дня выдачи. 

3. Цену объекта, сроки и схему выплат

4. Обязанности продавца и покупателя

Продавец обязуется: оплатить все налоги и коммунальные платежи по объекту недвижимости и предоставить документальное подтверждение этого на подписании договора.

Покупатель обязуется: перенести на своё имя налоговые обязательства и переоформить объект во всех коммунальных службах, с указанием срока, в течение которого он должен это сделать. 

5. Обязательный пункт о защите от эвикции (защита добросовестного покупателя от возможных претензий третьих лиц).

6. Подписи сторон, переводчика и свидетелей.

Объём основного договора обычно составляет 4-5 страниц.

После оплаты в банке покупатель, продавец, агенты, переводчик и свидетели снова приходят к нотариусу на подписание Clausula intabulandi – согласия продавца зарегистрировать покупателя в качестве нового владельца недвижимости в кадастре без дальнейшего участия продавца. Размер документа – 1-2 страницы.

Этап 4. Оплата сделки

Сумма до €10 000 может быть выплачена наличными, свыше €10 000 – только транзакцией с банковского счета покупателя на счет продавца. На практике покупатель обычно открывает счёт в банке продавца, чтобы уменьшить банковские комиссии и другие затраты на перевод.

Чаще всего 100% суммы вносится в день заключения договора, но по согласию обеих сторон можно предусмотреть иную схему оплаты. Обычно даётся возможность разделить сумму на несколько платежей, которые вносятся в интервале от двух недель до трех месяцев, редко — до полугода.

Этап 5. Проверка объекта

При покупке вторичного жилья после подписания договора у нотариуса и оплаты в банке продавец и покупатель в присутствии агента подписывают Акт приема-передачи, в котором указываются недостатки, если они имеются, и обозначается срок их устранения. Также в Акт может входить список мебели и техники, которая передается вместе с квартирой (здесь часто продают полностью или частично меблированное жильё).

Если покупается объект в новостройке, качество недвижимости будет подтверждать «Граджевинска дозвола» – «Разрешение на строительство», а когда все работы на объекте завершены и выполнена техническая приёмка – «Употребна дозвола», то есть «Разрешение на заселение». Гарантии на все выполненные работы обычно даются на 2 года.

Этап 6. Регистрация права собственности

Свидетельство о собственности (List nepokretnosti или Vlasnički list) выдаётся в кадастре недвижимости спустя 30 дней после заключения договора и полной оплаты. Госпошлина за выдачу оригинала составляет 1250 динар (около €10).

Также свидетельство о собственности можно скачать и распечатать с сайта Кадастра недвижимости.

Удалённая сделка

Недвижимость можно приобрести по заверенной у нотариуса доверенности. Она должна включать полный объем функций, в том числе операции в банке и представительство в налоговой, коммунальных компаниях и т. д. Доверенность должна быть переведена на сербский язык лицензированным переводчиком.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости

Налог на покупку недвижимости

В течение 10 рабочих дней с момента возникновения налогового обязательства, то есть с даты подписания договора купли-продажи, налогоплательщик обязан подать налоговую декларацию с достоверной информацией.

Для вторичного жилья – налог на передачу абсолютных прав (Porez na prenos apsolutnih prava) – 2,5%.
Для новостройки – налог на добавленную стоимость (Porez na dodanu vrednost) – 10%. При покупке гаража налог составляет 20%. 

Как правило, налог включен в общую стоимость объекта недвижимости, указанную в договоре.

Оплата пошлин и госуслуг

Внесение в кадастр недвижимости нового собственника – €50.

Гонорар риэлтора

90% агентств недвижимости в Сербии работают по принципу «2% от покупателя, 2% от продавца».

Разберём на примере недвижимости, стоимостью €200 000. Комиссия для покупателя –  2% к стоимости. То есть, он платит €200 000 + €4000 = €204 000. Комиссия для продавца тоже 2%. То есть, на руках у продавца оказывается €200 000 – €4000 = €196 000.

В редких случаях комиссию берут только с продавца (чаще всего это бывает, когда продают недвижимость от инвестора и / или имеют эксклюзивное право продажи).

Также агентство может установить и зафиксировать в договоре о сотрудничестве минимальную комиссию. Её размер чаще всего составляет от €500 до €1000. Применяется она в случае, если стоимость недвижимости ниже определенной суммы, а объём работы для агентства тот же. Например, если цена недвижимости €30 000, стандартная комиссия агентства должна быть €600, но в договоре с  агентством может быть указана минимальная комиссия €750. 

Гонорар юриста

В стандартном варианте оплата услуг адвоката включена в комиссию агентства, но покупатель может обратиться к юристу при работе без посредников или за дополнительной проверкой. Приблизительные расценки:

• проверка документов на интересующую недвижимость (подлинность, наличие обременений и т. д.) – €150,
• составление договора купли-продажи – €50-100, 
• каждая консультация – €30-50. 

Гонорар нотариуса

Его участие в сделке обязательно. В среднем заверение договора купли-продажи квартиры будет стоить от €300 до 450.

Гонорар переводчика

Присутствие переводчика на заключении договора и письменный перевод договора требуются обязательно. 

Стандартная стоимость услуг – €60 в час (обычно процедура подписания длится от 40 минут до часа).
Расценки на письменный перевод – €12-15 за страницу.

Особенности рынка недвижимости в Сербии

Формы собственности на недвижимость

В Сербии встречаются следующие виды частной собственности:

• Индивидуальная собственность (100% владения объектом).
• Совместная собственность на один объект (доли не определены).
• Долевая собственность (указано точно, кому приходится какая доля).

Процедура сделки для этих видов не отличается, за исключением того, что при покупке совместной собственности или доли необходимо получить согласие всех совладельцев.

Востребованные объекты жилой и коммерческой недвижимости

Вита Винниченко, BEOSTIL Недвижимость: 

– Наибольшим спросом пользуются квартиры с одной спальней и гостиной площадью 40-50 кв. м, а также студии площадью около 25 кв. м.

Чаще всего выбирают этажи с первого (по российской системе второй) по четвертый. Местные жители не любят этажи выше пятого и «приземле» (первый этаж по российской системе) и предпочитают малоквартирные дома. Стоимость квартир на последних этажах, особенно в домах без лифта, может быть ниже на 30% за кв. м.

Обратите внимание на жилые помещения или квартиры на цокольных этажах. Цены на них также могут быть ниже до 40% за «квадрат», но если дом находится в центре, это может стать очень выгодной инвестицией. Ведь при сдаче в аренду ставки для таких квартир почти такие же, как и для других этажей в той же локации.

Цены на недвижимость заметно отличаются в самом центре крупных городов и чуть дальше от него. Например, стоимость «квадрата» в квартирах в центре Белграда может достигать €2500 за кв. м, а в 20 минутах езды в похожем типе жилья – уже €1600-1800 за кв. м.

Процедура покупки дома не отличается от покупки квартиры, за исключением того, что иностранцам обязательно нужно проверить вид земли под домом. Ведь земли сельскохозяйственного назначения иностранцам приобретать нельзя.

Наибольшим спросом пользуются коммерческие помещения в центре Белграда, это касается и покупки, и сдачи в аренду. Процедура покупки коммерческой недвижимости не отличается от покупки жилой, однако цена выше примерно на 20%, а также годовой налог на недвижимость выше на 20-30 %.

В стране активно ведётся строительство, 20% от построенной недвижимости продается ещё на стадии котлована, а 50% – ещё до завершения строительства и получения разрешения на вселение. При этом цены на стадии застройки и после завершения строительства почти не отличаются, разница может составлять €100-200 за кв. м.

В Сербии высокое качество недвижимости и на первичном, и на вторичном рынке. Например, здесь нет плохо себя зарекомендовавших быстровозводимых панельных домов.

Кредиты и рассрочки для иностранцев

На практике ипотечный кредит для россиян сербские банки не оформят. При этом для граждан Сербии действуют низкие ипотечные ставки — от 4% годовых.

Резюме

• Граждане России и других стран могут покупать любую недвижимость, за исключением земель сельхозназначения и заповедных зон, а также объектов, расположенных на них. При невозможности осуществить покупку на физическое лицо её можно оформить на компанию.
• Покупка недвижимости дает право на получение годовой визы, а при постоянном проживании в течение 5 лет можно претендовать на ВНЖ. 
• Участие риелтора необязательно, но желательно. Его услуги будут стоить 2% от цены объекта. В эту сумму включена оплата услуг адвоката. 
• Нотариус и переводчик – обязательные участники сделки.
• Риэлтор несёт ответственность за чистоту сделки наряду с нотариусом и адвокатом.
• Удалённая покупка возможна – по доверенности. 
• Российские граждане не могут получить ипотечный кредит.

Благодарим за помощь в подготовке статьи агентство «BEOSTIL Недвижимость».

Условия цитирования материалов Prian.ru

Спрос на недвижимость в Сербии ежегодно растет, в том числе — из-за низкой цены. Популярность местных жилых и коммерческих объектов объясняется стремительным ростом количества иммигрантов, особенно — из России, которым в 2023 году фактически закрыт въезд в большинство других европейских стран. Покупка жилья в Сербии дает право иностранцу оформить разрешение на временное проживание, а впоследствии — претендовать на паспорт в общем порядке натурализации. Сербия — кандидат в члены ЕС, поэтому местное национальное удостоверение личности в перспективе может сделать обладателя гражданином Европейского союза.

Иностранный покупатель выбирает подходящий объект (сам или с посторонней помощью), резервирует, подписывает договор купли-продажи, вносит задаток, а, после проверки легальности документов — оплачивает полную сумму, налоги, и оформляет право собственности на выбранное жилье. Для жителей РФ, Украины, Беларуси не нужны разрешения на покупку со стороны сербских властей.

Хотите узнать, как получить ВНЖ в Сербии через покупку недвижимости? Посмотрите видео:

Что дает покупка недвижимости в Сербии

Покупка квартиры или дома в Сербии имеет целый ряд преимуществ:

• Получение ВНЖ.
  Сербское законодательство предусматривает выдачу местного разрешения на временное пребывание иностранцам, которые покупают жилье на любую сумму. Единственное правило — иммигранту следует проживать в выбранном объекте на постоянной основе.
• Перспективное инвестирование.
  Стоимость недвижимости в Сербии растет с каждым годом (например, в 2022 цена за квадратный метр увеличилась на 12 %, по сравнению с 2021), что объясняется большим потоком иммигрантов (в частности — из Российской Федерации) и запланированным вступлением страны в Евросоюз в 2025 году. Купленную квартиру можно спустя время перепродать и получить дивиденды.
• Пассивный доход.
  Стоимость длительной аренды однокомнатной квартиры в провинции Сербии колеблется от 258 до 374 EUR. Аналогичное жилье в столице обойдется квартиросъемщику уже в 489–723 EUR. Ограничений по сдаче собственной недвижимости в аренду для иностранцев в сербском законодательстве не предусмотрено.
• Простой процесс осуществления сделки.
  Граждане большинства постсоветских государств имеют право покупать жилье в Сербии без дополнительных условий и требований вроде проверки на благонадежность или оформления специального разрешения. Иностранец может самостоятельно найти подходящий объект на сайте недвижимости и обойтись без посредников.
• Экономия финансовых средств.
  Средняя стоимость за квадратный метр в Сербии колеблется от 1400 на окраине до 2000 EUR в центре. Данные цифры в разы ниже, чем в большинстве других европейских стран, поэтому покупка доступна многим среднестатистическим иммигрантам из России, Украины, Беларуси.
• Возможность переехать в другую страну.
  Сербия — интересное государство с самобытной историей, приятным климатом, вкусной кухней и перспективным рынком труда. Местные жители доброжелательно относятся к славянам, а государственный язык по звучанию похож на российский и прост в обучении. Въезд в Сербию открыт даже для граждан РФ без оформления визы. Государство претендует на вступление в ЕС, поэтому в перспективе иммигрант сможет переехать в любую из стран соглашения.

К минусам владения недвижимостью на сербской территории можно отнести ограничение на покупку коммерческих объектов: для получения ВНЖ подойдут только жилые.

Какую сербскую недвижимость может купить иностранец

Продажа и покупка недвижимости в Сербии регулируется местным законом «Об основах имущественных отношений». В данном документе говорится о том, что жилые и коммерческие объекты для иностранцев реализуются по принципу взаимности (Reciprocity). Республика предоставляет право покупать недвижимость на равных условиях с местными жителями и без дополнительных требований и разрешений гражданам тех государств, которые установили аналогичные нормы для сербов. В перечень подходящих стран, отвечающих принципу взаимности, входят Россия, Украина, Беларусь. Полный список государств представлен на официальном сайте Министерства Юстиции.

Согласно закону, иностранцы (физические и юридические лица) могут покупать недвижимость в двух случаях:

• при ведении бизнеса в Сербии — жилые и коммерческие объекты (офисы, салоны красоты, рестораны) для осуществления деятельности;
• на общих правах — частные дома (в том числе — с приусадебным участком) и квартиры.

В таблице ниже рассмотрены нюансы приобретения иностранцами сербской недвижимости разных типов.

Иностранцы имеют право совершать с недвижимостью сделки двух типов — in vivo (договоры купли-продажи и дарения) и mortis causa (вступление в наследство). Законодательно закреплена возможность отказа соискателю в покупке объекта в определенных районах республики (обычно это касается стратегических важных мест вроде военных городов). Также иностранцы не могут приобрести земли сельскохозяйственного назначения.

Стоимость квартиры или дома в разных городах Сербии

Цена сербской недвижимости зависит от многих факторов:

• тип недвижимого имущества (жилое или коммерческое);
• новострой или вторичный рынок;
• место расположения;
• с ремонтом или без;
• квадратура и комплектация.

Актуальную стоимость разных жилых объектов недвижимости можно увидеть в таблице ниже.

Помимо стоимости самой недвижимости, покупателю необходимо оплатить услуги оформления сделки, например:

• налог на покупку недвижимости — 2,5 % от объявленной стоимости;
• НДС — 10 % при покупке квартиры в новострое;
• оплата государственных услуг — 3 EUR за заявление о регистрации имущественных прав, и пошлина 46 EUR за сам документ;
• помощь риэлтора — в среднем 2% от цены недвижимости со стороны покупателя;
• юридическая поддержка — в зависимости от указанных услуг;
• помощь нотариуса — 300–400 EUR за заверение договора купли-продажи;
• услуги переводчика — почасово (50–60 EUR) или за письменный перевод от 12 EUR за страницу А4.

Как найти объект недвижимого имущества

Подобрать подходящую для покупки жилую или коммерческую недвижимость в Сербии иностранец может самостоятельно или с помощью агентств по предоставлению риэлторских услуг. Актуальные предложения от собственников регулярно появляются на популярных местных сайтах по продаже недвижимости, например:

• halooglasi.com;
• oglasi.rs;
• 4zida.rs;
• nadjidom.com;
• nekretnine.rs.

На указанных ресурсах публикуются преимущественно прямые объявления от владельцев жилого и коммерческого имущества, что позволяет покупателю избежать риелторской комиссии. Есть и минусы самостоятельного подбора недвижимости:

• иностранцу нужно потратить немало времени на поиск подходящего объекта ввиду высокого спроса на перспективные и недорогие дома и квартиры;
• продавцы — преимущественно сербы, поэтому общаться с ними покупателю без знания государственного языка будет сложно;
• есть риск столкнуться с мошенничеством, организаторы которого просят предоплату и пропадают, либо продают нелегальные объекты с поддельными документами;
• найденную недвижимость иностранцу необходимо переоформить согласно законодательству, что сделать неподготовленному человеку непросто.

Для россиян, украинцев, белорусов оптимальным вариантом часто становится обращение в агентства недвижимости для поиска подходящей квартиры или дома в Сербии. Опытные специалисты выбирают объекты согласно требованиям заказчика, проверяют имущество на отсутствие обременений и легальность документов, участвуют в процессе переговоров и торгов, берут на себя задачи по сбору необходимых свидетельств и переоформлению недвижимости.

Для покупателя процесс покупки жилья через посредников упрощается максимально, единственный минус — услуги риэлтора оплачиваются отдельно (в среднем — 2% от цены объекта). В Сербии каждое агентство обязано иметь лицензию для осуществления деятельности, наличие которой иностранец может проверить на сайте Министерства торговли, туризма и связи. К надежным компаниям с многолетним опытом продаж недвижимости относятся:

• Балканский атлас;
• BEOAGENT DOO;
• CONTINENTAL 100;
• Нови Саде;
• DRINA (русскоязычное агентство).

Как выбрать район для покупки жилья

Можно выделить несколько самых популярных городов Сербии, в которых чаще всего покупают недвижимость жители постсоветских территорий:

• Нови Сад.
  Один из крупнейших городов республики на берегу Дуная, в котором расположены десятки памятников культуры и архитектуры — например, галерея Матицы или бульвар Освобождения. Жить здесь престижно и популярно, а регулярный наплыв туристов обеспечивают высокую цену аренды жилья на длительный срок — 305–430 EUR за однокомнатную квартиру. Цена недвижимости колеблется от 1705 до 2365 EUR за м².
• Белград.
  Сербская столица привлекает экономическим процветанием, историческим наследием, продуманной инфраструктурой и стремительным развитием. За м² в центре Белграда покупателю необходимо отдать 3000-3300 EUR, на окраине — в среднем 2000 EUR. В столица самая дорогая, зато рентабельная и перспективная недвижимость, которая все равно стоит дешевле, чем в главных городах других европейских стран.
• Лозница.
  Небольшой, но интересный городок на правом берегу реки Дрина привлекателен для россиянина дешевизной домов и квартир, экологически чистой средой и близостью к красивым природным достопримечательностям. За м² в Лознице покупателю следует заплатить около 650–850 EUR. Найти высокооплачиваемую работу иностранцу в маленьком городе сложно, поэтому сюда перебираются в основном фрилансеры, работающие на зарубежные фирмы.
• Ниш.
  Третий по величине сербский город (и самый крупный в южном регионе) — настоящая студенческая мекка, с обилием красивых парков, уютных кофеен и популярных университетов с современной европейской программой. За м² в Нише продавцы просят около 1200–1700 EUR. Сдавать купленное жилье в аренду студентам можно за 200-300 EUR в месяц круглый год.
• Суботица.
  Уютный город в северной Сербии находится в пределах Среднедунайской низменности, примерно в 10 км от границы с Венгрией. Удобное расположение делает Суботицу одним из главных промышленных, транспортных и экономических центров региона, а близость к озеру Палич — еще и туристической зоной. Средняя цена за м² составляет 1400–2000 EUR.

Как купить недвижимость в Сербии самостоятельно

Приобретение недвижимости в Сербии регистрируется в Национальном кадастре. Процедура покупки обычно занимает до месяца после обращения уполномоченного нотариуса или самого заявителя. Новый владелец получает свидетельство о собственности (List nepokretnosti), за которое необходимо заплатить около 10 EUR.

Открытие счета и ИНН

Для оплаты всех услуг, связанных с покупкой недвижимости в Сербии, иностранцу понадобится открыть счет в местном банке и получить идентификационный номер (необходим, чтобы рассчитаться с налогами на имущество). Список требуемых документов зависит от банковского учреждения, в котором будет обслуживаться соискатель, но базовый перечень выглядит так:

• заграничный паспорт;
• справка о регистрации в Сербии;
• реже — выписка из счета в стране проживания.

Законодательством Сербии не предусмотрены какие-либо запреты на обслуживание иностранцев в местных банках, однако частные учреждения могут самостоятельно выдвигать определенные требования к соискателям (например, иметь хорошую кредитную историю). В отзывах иммигранты часто рекомендуют банк «Поштанска штедионица», который полностью принадлежит государству.

Сербский ИНН называется PIB (poreski identifikacioni broj), и оформляется в налоговой службе по адресу: Ulici Zeleni venac br.16, Белград. Соискатель заполняет форму соответствующего образца (разную для юридических и физических лиц), предоставляет заверенную копию паспорта, переведенную и легализованную налоговую доверенность, а также доказательство того, зачем ему необходим идентификационный номер.

Подписание договора купли-продажи

После выбора недвижимости в Сербии продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи для передачи прав собственности на объект. Документ составляет лицензированный юрист, а его заверение происходит с помощью нотариуса в присутствии обеих сторон сделки. В момент подписания договора должны также присутствовать судебный переводчик и 2 свидетеля, которые знают языки покупателя и продавца (обычно это риелторы).

В договоре купли-продажи прописываются следующие моменты:

• личные данные покупателя и продавца (для физлиц — ФИО, паспорт, для юрлиц — полная информация о компании);
• детальное описание объекта недвижимости с указанием адреса, квадратуры, типа помещения, наличия или отсутствия обременений;
• стоимость предмета покупки, размер аванса, обязательство покупателя по срокам внесения полной оплаты (если применимо — со схемой выплат, например 3 платежа в равных частях в течение трех месяцев);
• обязанности обеих сторон в вопросах оплаты налоговых сборов, непогашенных коммунальных платежей, переоформления права собственности в указанный срок и так далее;
• пункт о защите от эвикции — предъявления имущественных прав на объект другими лицами (позволяет обезопасить покупателя от мошенничества с недвижимостью вроде продажи квартир с прописанными людьми);
• подписи всех присутствующих, согласно вышеуказанным нормам.

Договор купли-продажи составляется на государственном языке, и зачитывается вслух. Во время чтения судебный переводчик синхронно дублирует речь нотариуса на языке покупателя. К договору прилагается выписка из Национального кадастра с информацией о недвижимости, которая действует в течение месяца после выдачи.

Задаток

В большинстве случаев при покупке недвижимости в Сербии иностранец вносит авансовый платеж — «капара», который обычно составляет 10 % от полной стоимости объекта. Внесение задатка фиксируется документально. Сумму до 10 000 EUR покупатель может передать продавцу наличными, свыше — только официальным переводом на банковский счет. Если сделка расторгнута не по вине продавца, авансовый платеж остается за ним. Если покупка срывается из-за собственника, он обязуется вернуть покупателю задаток в двукратном размере.

Юридическая проверка объекта

Важная задача при покупке недвижимости в Сербии — детальная проверка объекта. Она необходима, чтобы убедиться в легальности дома или новостройки, отсутствии обременений по квартире (например, задолженности по ипотечным взносам), реальности и действительности предоставленных продавцом документов. Самостоятельно получить информацию из разных инстанций затруднительно: обычно проверка осуществляется уполномоченным юристом, который имеет опыт в данном вопросе.

При покупке вторичного жилья между продавцом и покупателем может быть составлен акт приема-передачи. В данном документе прописываются обязанности предыдущего собственника по ликвидации определенных недостатков в помещении, а также дополнительное имущество, которое переходит во владение новому хозяину (например, бытовая техника и мебель). Продажа укомплектованной квартиры — частое дело в Сербии. При приобретении жилья в новострое покупателю следует убедиться в наличии разрешения на строительство и заселение — «Граджевинска дозвола» и «Употребна дозвола».

Оплата и оформление права собственности

После подписания окончательного договора купли-продажи покупатель передает продавцу обозначенную сумму. Оплатить квартиру наличными невозможно: деньги переводятся только через местный банковский счет. Обычно покупатель оплачивает сразу 100 % оговоренной стоимости в день заключения договора, но после обсуждения с продавцом возможна и юридически закрепленная в документе о купле-продаже рассрочка.

После завершения сделки новый владелец недвижимости обращается в Национальный кадастр Сербии для того, чтобы получить местное свидетельство о собственности. Документ выдается соискателю через месяц после покупки и стоит около 10 EUR. Иностранец также может самостоятельно скачать и распечатать свидетельство на официальном сайте Национального кадастра.

Подписание договора на предоставление коммунальных услуг

Новый собственник недвижимости в Сербии должен перерегистрировать договор с жилищно-эксплуатационной конторой, в ведомстве которой находится купленный объект. При подписании документа покупателю следует убедиться в том, что за квартирой или домом не осталось долгов. После перерегистрации договора квитанции на предоставление коммунальных услуг будут приходить на имя нового собственника.

Особенности приобретения и владения недвижимостью иностранцами

Иностранец имеет право распоряжается купленным домом или квартирой на свое усмотрение, в том числе — сдавать в краткосрочную или долгосрочную аренду. Доходность недвижимости в Сербии составляет в среднем 5–6 %, и зависит от места расположения объекта, его состояния, квадратуры и других нюансов. Например, сдавать трехкомнатную квартиру в центре Белграда иностранец может в среднем за 1500 EUR в месяц. Важное условие — регулярная уплата налога на доходы для нерезидентов в размере 20 % от цены, за которую арендатор планирует снять помещение. Для оформления ВНЖ Сербии при покупке недвижимости иммигранту нужно проживать в купленном объекте. Для получения пассивного дохода иностранец может инвестировать в еще одну квартиру или разделить имеющуюся площадь на собственную и сдаваемую в аренду.

Как купить недвижимость в Сербии, эксперты «Мигранту Мир» также рассказывают в видео:

Удаленная сделка

Иностранец может купить сербскую квартиру или дом дистанционно, не посещая республику. Освидетельствование на сделке с недвижимостью в данном случае выполняет уполномоченное лицо, на имя которого покупатель пишет доверенность. Данный документ должен быть написан или переведен на сербский язык лицензированным переводчиком, а также нотариально заверен в соответствии с местным законодательством.

Ипотека и кредит

Теоретически иностранцу не запрещено претендовать на ипотечный займ для покупки недвижимости в Сербии, однако на практике такая возможность — скорее исключение, чем правило. Банки неохотно одобряют кредиты нерезидентам, а в случае принятия положительного решения по запросу, предлагают высокие процентные ставки. Получить ипотеку на выгодных условиях (в среднем от 10 %) может соискатель, оформивший сербское разрешение на временное проживание или гражданство.

Налоги

Помимо одноразового платежа при оформлении покупки, владелец недвижимости в Сербии обязуется ежегодно уплачивать налог на имущество. Величина сбора зависит от нескольких факторов: квадратура объекта, его зарегистрированная стоимость, локация, наличие и величина земельного участка (для частных домов). Размер налога на недвижимость колеблется от менее 0,4 % (для помещений ценой до 85 250 EUR) до 2% (для объектов стоимостью от 426 260 EUR).

Расходы на содержание

Стоимость коммунальных услуг в Сербии зависит от региона. Самые большие тарифы отмечаются в центральных областях и столице. В среднем содержание квартиры площадью в 85 м² (электричество, централизованное отопление, горячая и холодная вода, вывоз отходов) обходится в 90–195 EUR ежемесячно. За домашний интернет сербские жители платят 13–35 EUR раз в 28–31 день. В современных жилых комплексах в коммунальные платежи могут быть включены обслуживание придомовой территории, уборка подъездов, охрана.

Обязанности собственника

Владельцу недвижимости в Сербии необходимо придерживаться следующих правил:

• своевременно вносить плату за коммунальные услуги;
• проживать в доме или квартире на постоянной основе (при оформлении разрешения на временное пребывание по недвижимости);
• при сдаче жилья в аренду — составить официальный договор и уплачивать ежегодный налог;
• придерживаться общедомовых условий проживания (правила пользования общественным имуществом, ограничения по уровню шума вечером и так далее).

Оформление ВНЖ и гражданства Сербии

Покупка недвижимости в Сербии дает иностранцу право сразу оформить местный вид на жительство. Граничная стоимость жилого объекта законодательно не регулируется. Для оформления ВНЖ соискатель должен быть несудимым, совершеннолетним, финансово обеспеченным, а также не представлять угрозы общественной безопасности и здоровью республики. Разрешение на временное пребывание оформляется на 12 месяцев с возможностью последующего продления. Через 8 лет проживания в Сербии иностранец может получить местное гражданство.

Необходимость находиться в купленной квартире на постоянной основе для оформления ВНЖ не устраивает многих иностранцев, которые хотят жить на две страны или вовсе не намерены покидать родину, и просто планируют выгодно инвестировать в сербскую экономику с получением местных документов.

Возможная альтернатива — покупка коммерческой недвижимости с последующим оформлением ВНЖ на основании бизнеса и перспективой получения гражданства Сербии. В данном случае иностранцу можно использовать купленный объект для деловых целей и получения прибыли, и параллельно претендовать на местный вид на жительство с последующей натурализацией. Детальную информацию о программе ВНЖ Сербии по бизнесу можно получить на бесплатной консультации у миграционного специалиста.