Как найти хорошего специалиста по недвижимости

Этот текст написан в Сообществе, в нем сохранены авторский стиль и орфография

Предыстория

Недавно у меня зацепился взгляд за комментарий в Т—Ж под одной из статей о риелторах. Цитирую:

«Каковы критерии качества риелтора? Если с клинингом более-менее понятно: чисто, быстро и сохранно — значит хорошо, то в сфере недвижимости у нас часто ожидания, что риелтор — это и финансовый стратег, и психолог, и секретарь, и юрист, потому и критерии оценки качества работы такого человека у всех разные».

И ведь действительно, как найти качественного, профессионального риелтора?

В чем сложность

Нет никаких «риелторских факультетов». В университетах этой профессии не учат. Не получится спросить у риелтора «корочку», аттестат, посмотреть его оценки, удостовериться в действительности диплома.

Нет обязательного лицензирования. С 2002 года риелторская деятельность не подлежит обязательному государственному лицензированию, как подлежит деятельность, например, геодезиста или врача. То есть с этой стороны риелтора тоже не проверишь.

Нет никакого закона о риелторской деятельности. А значит нет и документов, где можно было бы прочитать: риелтор должен делать то-то и то-то, владеть такими-то компетенциями.

Цель риелторской деятельности — это получение наживы. Не безопасность сделки. Не сохранение хорошей репутации. Нажива! Именно вокруг этого волшебного слова вращается все обучение риелторов в крупных сетевых агентствах. В связи с этим страдает качество оказываемых услуг.

Нет договоров на оказание услуг. Имею в виду унифицированные дкоументы, общероссийские тарифы — как у нотариусов.

Нет всеобщей базы риелторов, как у адвокатов. Единственной общероссийской организацией, которая имеет представителей-риелторов в каждом регионе и почти в каждом крупном городе, является РГР — Российская гильдия риелторов. Сорри, гильдия риЭлторов — почему-то для них это принципиальный вопрос.

Да, у РГР есть база агентов и агентств. Но вот вступить туда можно, оплатив небольшой взнос и сдав неплохой в плане обширности и глубины тест по российскому законодательству. Однако сдаешь ты его один раз при вступлении, и он, как любой экзамен, выветривается из головы практически мгновенно после сдачи, если ты все время не работаешь по вопросам, которые там были обозначены.

А работает ли риелтор или просто получил аттестат? Встречал многочисленные примеры, когда для людей недвижимость — это дополнительный заработок, а основной — это или вторая работа, или муж. И даже работа в крупных агентствах не значит, что человек — профессионал. По фактам многочисленных пересечений с агентствами-сетевиками, с прискорбием понимаешь: даже их хваленые юристы не всегда, но часто набраны по объявлениям.

Как выбрать профи

Попробую нарисовать его приблизительный портрет… Именно что приблизительный! Исключения всегда могут быть вне озвученных ниже параметров.

Критерий № 1 — публичность. Риелтор или агентство, в котором он работает, должны быть максимально публичными. Продажа недвижимости — это, возможно, самый сложный вид продаж, и она требует задействования всех возможных современных методов распространения информации.

Критерий № 2 — профессиональный профиль. У риелтора должны быть открытые профили в соцсетях, где видно, что он не просто загорелый человек в турецком отпуске и однажды выловил вооот такенную рыбину. В своем профиле риелтор — это в первую очередь риелтор. Должны быть видны его профессиональные достижения: новые знания, новые объекты в продаже, новые статьи или посты на тему продажи, покупки, проверки недвижимости.

Критерий № 3 — отзывы клиентов. Желательно не то чтобы много, но прилично: хотя бы не меньше 12 в год. Надежнее отзывы на открытых площадках в интернете. Вопреки распространенному мнению, не так-то легко удалить негативный отзыв. Иногда агентство или риелтор просто его не видит… годами. А потом удивляется, когда о нем ему рассказываешь.

Вот самый краткий список площадок, на которых клиенты могут написать отзыв о риелторе или агентстве:

1. «Циан»
2. «Домклик», при этом нужно щелкнуть на кнопку «отзывы за срок больше 12 месяцев», а то все, что было не в этом году, «Домклик» почему-то по умолчанию скрывает.
3. «Яндекс-услуги»
4. «Яндекс-карты», если имеется стационарный офис агентства.

Критерий № 4 — перманентное обучение. Агент должен постоянно поддерживать высокий уровень квалификации. В сфере недвижимости постоянно меняются законы, появляются новые способы мошенничества, о которых риелтор должен быть в курсе и должен стараться уберечь своих клиентов от этого.

Риелтор не должен знать на зубок весь гражданский кодекс. Однако было бы неплохо ему освоить статьи, связанные с основными рисками его клиентов: параграф 2 ГК РФ (статьи 166-181). Можно спросить у него, по каким основаниям может быть оспорена сделка, которая вам в скором времени предстоит.

Критерий № 5 — адекватность в общении. Риелтор не должен навязывать себя, всучивать договор, уговаривать, упрашивать, настаивать…

Он должен уважать ваш выбор! Ведь в дальнейшем, при, например, продаже вашей недвижимости, он так же уважительно должен относиться к выбору приходящих покупателей. Представьте только: покупатель не берет вашу квартиру, а риелтор обижается! Нонсенс! В процессе продажи и тем более на сделке нервничать имеете право только вы, клиент, иначе риелтор будет только создавать проблемы, а не решать их.

Критерий № 6 — понимание психологии продаж. Например, агент должен видеть продажу вашей недвижимости как решение жизненной ситуации: именно поэтому толковый риелтор спрашивает о, казалось бы, не относящихся к продаже вещах — отношениях внутри семьи, финансовой ситуации.

Что не говорит о непрофессионализме риелтора

Небольшой стаж работы. Риелтором становятся, как мы поняли выше, не благодаря обучению в каком-либо институте. Это практический навык, требующий минимальных юридических знаний или доступа к ним через юриста фирмы. Кто-то этот навык осваивает за год, кто-то за пять лет. Так что новичок в профессии — это не всегда негативный маркер.

То, что риелтор не работает в какой-либо фирме. Риелтор-частник бывает намного более замотивирован и ответственен: ведь отвечает за все он сам, поддержать его некому. Он уверен в том, что справится, раз начал свободное плавание. Впрочем, частная практика — это неоднозначный показатель «за». Но и не показатель «против»!

То, что у риелтора нет офиса. В современных реалиях наличие офиса — вещь скорее статусная, нежели как-то влияющая на качество работы вашего риелтора. Любые договоры —оказания услуг, предварительный, основной — прекрасно подписываются в банковской переговорной или в уютном ресторане за чашечкой кофе.

Это уже не говоря о том, что сейчас есть сервисы типа «Циан-сделки», где все стороны процесса могут находиться в разных городах и даже странах, подписывать все документы с помощью электронно-цифровой подписи.

Выводы

Этот текст — для тех, кто уже четко определился: мне нужен риелтор! Если уж вы решили его найти и нанять, сделайте это с умом, без спешки и эмоций.

Вышеозвученные критерии качественности риелтора — субъективное мнение автора, исключения из правил никто не отменял. Мнение автора наработано многолетним стажем в данной сфере, взаимодействиями с сотнями коллег на сотнях сделок.

Автор поработал и в сетевом агентстве, и директором своей собственной фирмы, и частником, охватив, таким образом, все «агрегатные состояния» риелтора. Удачи вам в покупке и продаже!

При ответственных операциях с недвижимостью люди обращаются к риэлтору. К какому? Тому, которого посоветует друг? Или кого предложит известное агентство недвижимости? Наш второй выпуск «Школы безопасности» посвящен выбору риэлторов. Консультантом выступает юрист, эксперт по безопасности сделок с недвижимостью Сергей Вишняков.

Поиск риэлтора

Метод сарафанного радио не всегда подходит. Как и в любой другой профессии, у риэлтора тоже есть специализация. Один отлично продает квартиры, другой – ас в аренде. Нелишним будет спросить у знакомых, которые советовали вам именно этого человека, в чем конкретно он помог. Может, он просто присутствовал на сделке и проверил договор купли-продажи, а у вас сложная многоходовая задача.

Сегодня хороший риэлтор обязательно имеет страницу в социальных сетях (по крайней мере, в столицах и крупных городах), и это оправдано. С помощью соцсетей грамотный специалист может проявить себя: многие, например, ведут блоги или записывают видео, в которых рассказывают о рынке недвижимости, демонстрируя таким образом свою компетентность. Потенциальный клиент может «издалека» оценить человека, которому доверит, возможно, главную сделку всей жизни. Просмотрите социальную активность риэлтора, его манеру общения, круг интересов – будет ли вам с ним комфортно? Следует внимательно относиться ко всему, что пишет агент: вы можете обнаружить, что он, например, путается в юридических вопросах (а вам важна именно эта часть сделки), или он ругается матом, а для вас это нонсенс.

На это можно возразить, что и без социальных сетей специалист может прекрасно работать. Спорить смысла нет – действительно, можно обойтись и без соцсетей. Но присутствие человека в интернете все же свидетельствует об открытости и о том, что он ориентируется в тенденциях: это необходимо, поскольку мир меняется, и сфера недвижимости меняется вместе с ним. Сейчас уже никто не продает жилье только с помощью газетных объявлений, так что интернет, в любом случае, вошел в нашу жизнь.

Поиск профессионала через отраслевые сообщества (например, через Московскую ассоциацию риэлторов) – тоже не панацея и не гарантирует хоть какой-то результат. Кроме того, своих специалистов пытаются продвигать и различные базы недвижимости, но их рейтинги формируются не по качеству работы, а по активности самих брокеров.

Правильно: пользоваться соцсетями (потому что в них виден человек), собирать и читать отзывы и любую другую информацию о потенциальном агенте.

Как понять, что перед вами ненадежный застройщик? Школа безопасности-1

Плохой риэлтор

При покупке квартиры сотрудничество с «плохим» риэлтором может закончиться как минимум потерей предоплаты. Максимум – и деньги потеряете, и квартиру не купите. При продаже есть шанс «продать», не получив деньги. Если клиент безграмотен, и, не думая, выполняет все просьбы сомнительного риэлтора, велики шансы остаться ни с чем. Квартира – это не колбаса, которой всего лишь можно отравиться и испортить себе пару дней. Потеря единственной квартиры может оказаться потерей всего.

Важно, чтобы риэлтор всегда был доступен для разговора, не скрывался, умел прилично себя вести – эти абсолютно предсказуемые моменты являются залогом того, что вы найдете общий язык. Если же он отказывается отвечать на какие-то вопросы, путается или отвечает коротко и агрессивно – это тревожный сигнал.

Важно, чтобы мог рассказать о своём опыте. Чем больше лет, тем лучше для наработки профессионализма. Правда, и тут могут быть вопросы: человек может каким-то образом протянуть лет 10 в агентах, проводя по паре сделок в год. Это не опыт! Просите отзывы – нормальные риэлторы собирают рекомендации от своих клиентов. Рекомендации должны быть разными по стилю! Нарваться на обман можно и в этом случае.

Подобрать подходящего риэлтора поможет специальный сервис Циан.

Начало работы

Без риэлтора можно обойтись только в самых простых случаях, а их крайне мало: например, если речь идет о родственном обмене, когда все друг другу доверяют и даже деньги передают без банковских ячеек. Даже сделки между соседями не гарантируют спокойствия, иногда сами собственники могут не знать о наличии проблем. Недавно клиенты покупали квартиру у соседей, с которыми были в дружественных отношениях не один десяток лет.  Неожиданно с соседкой стало сложно договариваться, да и документы на квартиру у нее почему-то оказались сплошь кривые. В итоге пришлось выступать посредником – «медиатором» между двумя сторонами. Кстати, важная часть работы риэлтора и заключается в правильной стыковке интересов разных сторон.

Существует мнение, что риэлтор должен только искать или продавать жилье, поэтому сразу при знакомстве спрашивайте, что входит в услуги вашего специалиста. Многие «эксперты» ленятся и говорят, что они не выезжают на квартиры или не изучают историю в подробностях. Этот вариант не самый лучший, ведь опытный риэлтор, выехав на объект, уже наметанным глазом сможет определить проблемы с перепланировкой или обратить внимание на соседей, а то и на самих продавцов. В силу профессии и большого практического опыта риэлторы могут знать и замечать значительно больше, чем простой покупатель.

Учтите, что количество опций, в том числе, может зависеть от оговариваемых комиссионных. (В Москве размер комиссионных варьируется от 100 тыс. рублей за сделку до 5% от цены квартиры/загородного дома).

Обычно с риэлтором заключается договор, в котором прописываются его обязанности и перечень предоставляемых услуг. Договор заключается в свободной форме, стандартная форма необязательна. При этом обязательно должно быть прописано то, зачем вы обратились риэлтору. Если продать квартиру – значит, в договоре с ним должны быть указаны желаемые суммы, сроки продажи и т.д. Если вам нужно купить квартиру и важна юридическая безопасность сделки – нужно указать параметры поиска (чтобы вам не показывали то, что категорически не подходит, на это часто жалуются покупатели).

Сколько бы ни велись споры о риэлторской деятельности, в российской действительности брокер не может просто помогать с продажей или покупкой. Наш нормальный агент должен быть немного психологом, много – юристом. Риэлтор должен уметь проверить правоустанавливающие документы и понимать, что подписывает его клиент, и где могут быть основные юридические проблемы. Нужно знать, как проверять историю недвижимости (кто был прописан ранее, сколько раз перепродавалась недвижимость и т.д.) – так риэлтор поймет, будут ли в дальнейшем проблемы у клиента. Возможно, путем многочисленной перепродажи произошло «отмывание» мошеннически полученной квартиры. В обычной выписке ЕГРН об этом не сообщается, оттуда можно узнать только, кто собственник на данный момент и есть ли какое-то обременение.

Риэлторы, брокеры, председатели ТСЖ

Существует неофициальная классификация профессиональных участников рынка недвижимости.

Есть так называемые частные риэлторы. Чаще всего их деятельность никак не оформлена документально. Это и является их основным минусом – в случаях, когда что-то пойдет не так, клиент не сможет пожаловаться куда-то выше, начальства у такого специалиста нет. Да и вообще, таких агентов как бы тоже нет. Но совершенно не значит, что частные риэлторы плохо работают, среди них много настоящих профессионалов.

Еще один вид риэлтора – агент, работающий в агентстве недвижимости. Есть вероятность, что вам достанется стажер, который проводит с вами свою первую сделку. Несколько успокаивает тот факт, что за его спиной стоит более опытный специалист – начальник отдела или юрист компании. Если вы встретили стажера и его никто не контролирует – у вашей сделки могут быть проблемы.

Особый вид риэлторов, работающих в агентстве, – агент, делающий «левую» сделку. Нередко его сбивает с пути праведного сам клиент, желающий снизить комиссионные и предлагающий работать в обход компании. В итоге клиент получает сокращенный объем услуг (у брокера не будет юридической поддержки компании). И часто такой агент боится «засветиться» перед своей компанией и работает в неудобное для покупателей время. И кроме того, возможно, в своей компании выбранный специалист выполнял простые функции – сбегать к нотариусу или получить справку, показать квартиру. Для полноценного проведения сделки у него может не хватить квалификации.

Еще бывают риэлторы-юристы. Не всегда это юристы со специализацией в недвижимости, но их, например, по знакомству, просят помочь в сделке: «Ну ты же юрист, проверь документы!». И вот, приходит юрист по уголовному праву на составление договора. Общие знания есть, а как конкретно происходит сделка с недвижимостью, на что действительно стоит обратить внимание, а к чему можно не придираться, он не знает.

И последний вид – человек, который самостоятельно провел свою собственную сделку. Или обладающий какими-то полномочиями в локальном масштабе. Например, председатель местного ЖСК, который технически может провернуть дело и который решил заработать на том, что в отличие от большинства хоть что-то понимает. Но на одной продаже опыта не наберешь и после обращений к таким «специалистам» проблемы тоже встречаются, и часто.

А здесь можно узнать, сколько и за что придется платить риэлтору на сделке.

С каждым годом количество сделок с недвижимостью, совершаемых с помощью риэлторов, увеличивается. И если раньше собственники обращались к ним из-за недостатка опыта, то теперь делают это, прежде всего, для экономии времени и средств. Люди, которые умеют зарабатывать и считать свои деньги, понимают, что так гораздо выгоднее, чем заниматься недвижимостью самому.

Частный риэлтор или целое агентство?

Но польза от сотрудничества с риэлтором бывает только в том случае, если с вами работает образованный и порядочный специалист. К сожалению, из-за отсутствия каких-либо требований среди представителей этой профессии встречается немало неграмотных и безответственных людей. А иногда и откровенных аферистов.

Тот факт, что риэлтор является сотрудником агентства недвижимости, даже известного, не может гарантировать его профессионализм и не дает никакой гарантии, что вас не обманут. Наоборот, почти все крупные и известные агентства используют в своей работе множество новых схем относительно честного отъема денег у населения. Ведь это и позволило им развернуться.

Такие методы могут быть аморальны, нечестны по отношению к клиентам. Но с юридической точки зрения безупречны. Поэтому их используют вновь и вновь. Это делают многие компании начиная от мошеннических псевдоагентств и заканчивая респектабельными фирмами. А обманутые клиенты не могут обратиться в суд или компетентные органы, чтобы восстановить справедливость.

Наиболее распространенным видом обмана, с различными вариациями, является оказание информационных услуг вместо агентских. Чаще всего происходит подмена авансового соглашения на договор информационных услуг. Порядочный риэлтор таким заниматься не будет. Неважно, одиночка он или сотрудник агентства.

Где искать это сокровище

Риэлтора, как и представителя любой профессии из сферы услуг, лучше всего искать по рекомендации. Хорошего специалиста не меняют каждый раз, обращаются к нему постоянно и всегда советуют своим друзьям.

Если у вас мало контактов среди друзей или коллег по работе, просмотрите тематические форумы или соответствующие группы в соцсетях. Напрямую рекламировать услуги риэлтора никто не будет, но удачной покупкой или продажей недвижимости хвастаются постоянно. Узнать, кто этому помог, – дело техники.

Не стоит подбирать риэлтора на сайтах бесплатных объявлений, продающих все на свете. Там как раз и собирается больше всего проходимцев. Искать специалиста имеет смысл только на порталах, специализирующихся на недвижимости. На каждом из них есть форумы с обсуждением реальных жизненных ситуаций. И по диалогам можно получить относительно точную оценку профессионализма того и иного риэлтора.

Критерии выбора 

Серьезная ошибка – выбрать риэлтора с самой низкой комиссией. Правило «скупой платит дважды» работает и здесь. У хорошего специалиста всегда есть работа, даже в кризисные времена. И даже если у него есть свободное время, он не будет демпинговать. Средний по рынку уровень вознаграждения служит прекрасным фильтром от неадекватных клиентов.

Хороший риэлтор сделает вам скидку как постоянному клиенту при последующих сделках.

Большая ошибка – искать риэлтора, ориентируясь на его пол или возраст. Несмотря на то, что женщин в этой профессии работает больше, мужчины-риэлторы бывают более результативными. Особенно это выражено в сделках с коммерческой недвижимостью. Считается, что мужчины лучше разбираются в нежилом сегменте. А взрослый риэлтор даст фору любому молодому. Пусть даже очень привлекательному.

Тем более не стоит судить по одежке. Конечно, неопрятный и безвкусно одетый риэлтор навряд ли поможет с продажей, скорее навредит. Но и упакованное в ультрамодную дорогую оболочку с накачанными губами существо будет отпугивать потенциальных покупателей. Лучше остановить свой выбор на адекватном человеке, следящим за собой и своей внешностью.

Самое главное, чтобы такой специалист располагал к себе с первых минут знакомства. Вам должно быть приятно находиться рядом с ним и особенно разговаривать на любые темы. Он даже может не знать каких-нибудь деталей об объекте недвижимости. Но должен обязательно в дальнейшем найти интересующую вас информацию.

Уловка-23. На какие хитрости идут риэлторы в погоне за вашими деньгами

Великие комбинаторы. Как риэлторы обманывают нас при покупке квартиры

Как правильно сбивать цену квартиры. Два секретных метода риэлторов

Подписывайтесь на Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Рынок риелторов Татарстана, как в целом и всей страны, крайне конкурентный. Только в Казани трудоустроены порядка 1,8 тыс. риелторов. Еще около 700 работают неофициально — это частные маклеры, которые не числятся ни в каких агентствах недвижимости, не являются индивидуальными предпринимателями, не вступают в Гильдию риелторов Татарстана. Руководитель отдела продаж агентства недвижимости Rielty Азат Искандаров в беседе с Урбан Медиа отмечают, что причина такого перенасыщения рынка — легкий вход в профессию.

«Для того чтобы прийти в сферу недвижимости, по закону не требуется специального образования. Особенно при условии, если специалист устраивается в компанию, где пройдет полноценное обучение», — отмечает эксперт.

Искандаров отмечает, что он работает в сфере недвижимости с 2015 года (начинал с аренды), с 2016 года — непосредственно стал заниматься продажей квартир, а еще через год его назначили руководителем отдела продаж. За это время он успел поработать в Башкортостане и Татарстане, в том числе в федеральных компаниях. В 2022 году возглавил отдел продаж в Rielty. Специально для Урбан Медиа Азат Искандаров рассказал, как не ошибиться в столь богатом выборе риелторов и что нужно узнать, прежде чем нанять специалиста.

Читайте также:
Сколько берет риелтор за продажу квартиры

Частник или агент по недвижимости?

Главное — я всегда советую обращаться к агенту по недвижимости, который работает в компании. Причем, агентства бывают разными: состоящими из двух сотрудников или крупными, где работают более 100 человек. Я сторонник выбора агентств средней руки по количеству сотрудников.

У частных риелторов или агентств, состоящих из нескольких человек (которых я тоже приравниваю к частникам), как правило, бывает меньше информации по рынку и меньше ресурсов в сравнении с крупными и средними компаниями. Например, в крупных фирмах есть ипотечные и страховые брокеры, юристы. В случае чего они советуются с коллегами.

При этом у частных риелторов есть и свои плюсы: если у вас получится выстроить с ним отношения и он окажется компетентным, то, скорее всего, он будет специалистом на всю жизнь. У частника не так много клиентов, и в каждом он предельно заинтересован. Такой специалист будет стараться довести вас до результата.

В то же время, у частника нет никакой ответственности, если желаемых результат не будет достигнуто или же результат повлечет нежелательные последствия в сделке. В дальнейшем частник в большинстве случаев не будет устранять свои недоработки, потому что на него очень сложно повлиять. Он может просто перестать брать телефон. В случае, если вы обращаетесь в компанию, то это юрлицо, которое не может пропасть. Это всегда коллектив, руководящие лица, которые несут ответственность.

Сразу честно скажу: членство в Гильдии риелторов абсолютно ничего не дает специалисту. Это больше сообщество ради сообщества. Так что при выборе риелтора не стоит ориентироваться на членство в этой организации.

А сколько сделок провел специалист за месяц?

При выборе риелтора не стоит ориентироваться только на его опыт. Тут важнее другое — количество проведенных им сделок. Надо поинтересоваться у специалиста, сколько сделок он помог продать/купить квартир за последний год. Среднестатистический риелтор в Казани совершает полторы сделки в месяц. А вот хороший риелтор должен делать минимум три сделки в месяц, то есть у крутого специалиста должно быть минимум 30 сделок в год.

Я также советую спрашивать, сколько было сделок за последние два месяца и какие они были. Мы же нанимаем специалиста под конкретную задачу: продажа квартира со следующей покупкой дома, просто продажа квартиры или покупка новостройки. Важно понять, обладает ли специалист, которого вы рассматриваете как потенциально риелтора, компетенциями в тех сферах, которые необходимы именно вам.

Лично у меня была такая ситуация. Человеку, который хотел продать дом, посоветовали меня как хорошего специалиста. Но я объяснил, что никогда этим не занимался и у меня не было в планах начать продавать загородную недвижимость. Я порекомендовал ему специалиста именно в этой области. Таким образом важно, чтобы специалист не просто был хорошим, важно еще и найти специалиста с нужным профилем.

Еще один важный параметр, на который стоит обратить внимание — сколько сейчас сделок в работе у риелтора. У качественного агента, который работает на вторичном рынке, в идеале в работе должно быть 7-20 объектов.

Читайте также:
5 советов начинающему риелтору

Энергетика и внешность

Я учу специалистов АН Rielty, которые приходят в наш отдел продаж, какими они должны быть, чтобы именно их выбирали клиенты. И всегда обращаю внимание, что любой человек при выборе специалиста по недвижимости исходит из двух основных критериев: энергия (или энергетика) и компетенция.

Как правило, со специалистом у клиента выстраиваются долгосрочные отношения. В среднем в зависимости от объекта продолжительность сделки составляет 1-2 месяца, в некоторых ситуациях сроки могут затянуться до полугода. Это подразумевает довольно регулярное общение между риелтором и клиентом на протяжении всего этого срока. И хорошо бы, чтобы они подходили друг другу по-человечески — даже не столько по психотипам, сколько в выстраивании продуктивных взаимоотношений.

Также специалист должен обладать качествами приличного человека: порядочность, честность, позитивное мышление. Важен и внешний вид — даже если вам это кажется второстепенным, то может сыграть свою роль, когда клиенты будут приходить на показы/просмотры квартиры. В идеале риелтор должен выглядеть опрятно, быть исполнительным и с развитой эмпатией.

Стоит ли ориентироваться на отзывы и соцсети?

Я бы предпочел ориентироваться не на отзывы, а на рекомендации от знакомых и близких. Нужно обращать внимание на специалистов, которых вам рекомендуют, но при этом самостоятельно проводить фильтрацию этих рекомендаций. Человек может рекомендовать специалиста просто так; может быть заинтересован в этом лично, если это его знакомый или родственник; он может получать бонусы от риелтора за рекомендации или реально получить качественную услугу и искренне посоветовать его знакомым.

Если риелтор активно ведет свои соцсети, на его страничках можно посмотреть фотографии со сделок, отзывы клиентов. Если же соцсетей нет, то отметать такого специалиста не нужно. Я считаю себя вполне компетентным специалистом, однако не веду соцсети и дам фору многим, кто их ведет. В любом случае риелтор где-то собирает о себе отзывы. Любой уважающий себя специалист по недвижимости задумывается, почему люди должны выбрать именно его. Так что-либо они очень активно выстраивают сарафанное радио, либо ведут соцсети. Просто через соцсети «сарафанку» настроить значительно проще. Есть хорошие специалисты, которые не ведут соцсети, но к ним приплывают тучи отзывов, потому что они всегда на связи со своими клиентами.

Возможно ли совмещение?

Я всегда говорю новичкам, что совмещение в этой сфере невозможно. Несмотря на то, что у риелтора будто бы свободный график, он должен быть на связи с клиентами 24/7. Ты никогда не знаешь, когда у клиентов возникнет сложный вопрос, и нужно быть готовым в моменте сразу решать его. В нашей сфере надо быть подкованным во многих областях. У нас динамичный рынок, и приходится пропускать через себя много информации. Нужно держать руку на пульсе рынка и постоянно общаться с участниками рынка, так что совмещение чисто физически невозможно.

Надо ли платить предоплату?

Стоимость услуг в среднем по рынку идентичная, потому что конкуренция среди риелторов высокая. Ценник все стараются держать примерно одинаковый. Продажа в среднем стоит 2% от суммы сделки. В Казани средний чек услуг риелтора за сделку — в районе 100 тыс. рублей.

Критично важно, что любой специалист по недвижимости получает вознаграждение только за результат. Если риелтор просит какую-то предоплату за свою работу — это всегда повод насторожиться. Так не принято. К тому же, непонятно, за что эта предоплата дается.

Показателем работы риелтора всегда является сделка. Соответственно, если сделка не произошла (и неважно, по каким причинам), значит, и платить риелтору не за что. Люди нам платят не за услугу, а за результат. Если риелтор отработал два месяца, проводил показы, тратил время и энергию, а также деньги на рекламу, но при этом не продал объект — он не получит вознаграждение, потому что не дал результат.

Нужно ли заключать договор?

Договор с риелтором или агентством нужном заключать обязательно. Если ваши договоренности не зафиксированы на бумаге и не подписаны двумя сторонами — их не существует. В договоре обычно указывают, что хочет клиент от специалиста по недвижимости: какую услугу он получит и, соответственно, какую услугу должны ему оказать. Например, если речь идет о продаже квартиры, должно быть прописано: я, такой-то, нанял такого-то, для поиска покупателя, подготовки документов и осуществления сделки по такому-то объекту. Должны быть прописаны данные риелтора, предмет договора, стоимость услуг, сроки.

В идеале в договоре должна обозначать еще и ответственность риелтора, детально расписать перечень действий, которые он должен выполнять. Но на практике последнего не существует. Потому что в целом риелторская деятельность не лицензирована, она не так сильно контролируется и регламентируется государством. Из-за отсутствия общепринятых стандартов невозможно в точности прописать обязанности риелтора. У него есть конкретная задача: успешно завершить сделку. И не столь важно, каким образом он найдет покупателя. Важно — чтобы сделка состоялась.

Критерии некомпетентного специалиста

Только при личном разговоре, если вы не «чайник» в сфере недвижимости, можно понять, «шарит» человек или не шарит. Если вы задали риелтору 10 не самых сложных вопросов, а он хотя бы наполовину из них отвечает: «Я уточню у юриста, руководителя и т. д. (нужное подчеркнуть)», то перед вами начинающий специалист (стажер), либо некомпетентный в своей области человек.

Кстати, в отличие от некомпетентного специалиста, стажеру довериться можно, учитывая имеющиеся у него козыри. У стажеров еще не так замылен мозг, а уровень мотивации просто зашкаливает. К тому же у него куча времени на конкретного клиента. И если стажер из серьезного агентства, у него в любом случае есть люди, за него ответственные, которые не дадут ему «накосячить».

Хороший риелтор в любом случае должен быть разносторонне развитым. Он должен быть хорошим продавцом, хотя бы поверхностно подкован в юридических нюансах, ипотечных вопросах, обладать финансовой грамотностью и знаниями рынка.

Важное

Идеальный риелтор должен:

— работать в средней или средне-крупной компании

— обладать грамотной речью

— быть вежливым, опрятным и пунктуальным

— уметь находить общий язык с клиентом

— иметь серьезное количество сделок за последние полгода

— разбираться в нужном вам профиле

— предложить подписать договор и получить вознаграждение только за результат, без всякой предоплаты.

Обычно продажа или покупка недвижимости происходит раз в жизни, так что это колоссальный стресс. В такой ситуации риелтор становится жилеткой и психологом, и важно подобрать наиболее подходящего вам специалиста. Конечно, тяжело с первого раза найти того человека, который полностью отвечает всем вышеперечисленным требованиям, но теперь вы знаете, кого точно нужно искать.