Меня зовут Денис, я лидер проекта «Дринкит». «Дринкит» — это кофейный стартап компании Dodo Brands. В этой заметке на примере нашего опыта открытия кофейни в БЦ «Водный» я хотел бы поделиться одним из способов поиска помещения. Все самые свежие новости нашего проекта вы можете найти тут, в моем телеграм-канале.
Спойлер для тех, кто не хочет читать статью целиком: рассматривайте не только свободные, но и занятые помещения. Если в локации, которую вы рассматриваете, есть занятые помещения, но конкуренты добиваются в них слабых результатов, предлагайте выкуп права на аренду.
Контекст
На текущий момент у нас три кофейни «Дринкит»: две в Москве и одна в Самаре. Мы получили финансовое подтверждение работоспособности модели — все наши кофейни операционно прибыльны. Также мы имеем хорошие показатели возвращаемости, что косвенно свидетельствует, что гостям нравится наш продукт. В связи с этим мы перешли на новый этап развития — тестовое масштабирование. Мы поставили цель открыть 10 собственных кофеен до конца года, чтобы на чуть большем масштабе проверить свои силы перед реальным масштабированием модели. В связи с этим большой фокус нашей работы сейчас связан с поиском помещений.
Статья будет полезна для всех, кто планирует открыть свое кафе или ресторан и находится в процессе поиска помещений.
Location, location и еще раз location
Важность выбора локации переоценить сложно. Кто-то умный по имени Карл фон Клаузевиц (нашел только что в Google) сказал: «Стратегические просчеты невозможно компенсировать тактическими успехами». У вас могут быть отличная концепция, классный продукт, вежливый персонал, но все это не имеет значения, если рядом с вами нет вашей аудитории. Да, могут быть исключения. Если вы делаете что-то уникальное, к вам будут ездить специально. Но это скорее исключение, чем правило.
Учиться идти на компромиссы
Поиск помещений — это всегда боль. Идеального помещения, как бы нам того ни хотелось, не существует. Либо высокая цена за метр, либо много метров. А еще странный собственник, не хватает электрических мощностей, нет вытяжки, сложный договор, неприятные соседи и так далее и тому подобное. Так или иначе, приходится идти на компромиссы и принимать не идеальные решения. Чтобы компромиссов было минимум, нужно максимально расширять воронку входящих на рассмотрение помещений. Об этом (и в целом про поиск помещений) я планирую написать отдельную статью и рассказать про наш подход. В этой статье я хочу сфокусироваться на одной конкретной рекомендации — чтобы максимально расширить воронку, рассматривайте не только свободные, но и занятые помещения.
Зачем смотреть занятые помещения?
Мы часто сталкиваемся с тем, что в крутых локациях, где можно делать отличную выручку, сидят слабые игроки. Возможно, они сели в эти помещения давно, на старых условиях. Возможно, собственник помещения неактивный и не стремится к максимизации прибыли. Так или иначе, если предложить хорошие отступные текущему арендатору, теоретически можно заполучить отличную локацию. Даже если вы заплатите 1 млн рублей арендатору за помещение, в котором вы можете получать хорошую прибыль, эти издержки окупятся.
При чем тут «Тинькофф»?
Летом 2021 года наши друзья из «Тинькофф» на одной из встреч с коллегами из Dodo Brands сказали, что было бы круто, если бы мы открыли кофейню «Дринкит» у них в офисе. Ребятам понравилась наша концепция, продукт. Мы загорелись идеей и поехали в БЦ «Водный», где находится центральный офис «Тинькофф». Мы посмотрели все возможные варианты и поняли, что вариантов нет. В БЦ есть три места, где потенциально может быть открыта кофейня, и во всех трех местах кофейни уже открыты. Договоры аренды у всех длинные, всех все устраивает, съезжать никто не собирается. Казалось бы, ну что тут можно сделать. Очень часто в таких ситуациях люди сдаются и отказываются от идеи.
Слабое звено
Мы решили, что не готовы на этом останавливаться, и продолжили изучать локацию. Мы начали снимать чеки кофеен, анализировать их продажи и то, как люди ведут себя в этом БЦ. Подробнее о том, как анализировать чеки конкурентов, я писал в этой статье. На основе проделанного анализа мы поняли, какую локацию хотели бы заполучить. Это помещение рядом со входом в БЦ: просторное, с красивыми окнами и всеми необходимыми техническими условиями. Но вот незадача: в этом помещении находится отличная кофейня, которая показывает отличные результаты. Мы сделали предложения о покупке этой кофейни, но собственник его отверг, и мы пошли думать дальше.
Второй вариант — помещение в общем коридоре, прямо у центральной лифтовой шахты. Звучит не очень привлекательно, правда? Однако мимо этого помещения проходят все сотрудники БЦ, в этом его большой плюс. Второй большой плюс — небольшая аренда. Но есть и ряд минусов. Помещение находится после турникетов, а значит, пешеходный трафик конвертировать мы не сможем. Помещение очень маленькое, буквально 10 метров, никакой посадки не будет, технология поместится с трудом. Электрических мощностей не хватает, нужно подводить дополнительные. Ну и самое главное — кофейня, которая находится в этом помещении сейчас, делает всего 20–30 чеков в день. Это очень мало и очевидно не хватит даже для выхода на точку безубыточности. Чтобы в этом помещении имело смысл открывать кофейню, нужно выйти как минимум на 150 чеков в день.
Оценить все риски и действовать
Помещение неоднозначное, к тому же занятое. Чтобы облегчить принятие решения, мы применили несколько аналитических моделей. В первую очередь мы сделали SWOT-анализ.
В первую очередь мы сделали SWOT анализ.
SWOT-анализ показал, что сильных сторон и возможностей у помещения больше, чем слабых сторон и угроз. Как можно нивелировать часть слабых сторон, мы быстро поняли. Например, за небольшую доплату можно оперативно увеличить электрические мощности, а вытяжка в данном помещении нам в принципе не нужна, так как хватает общей системы вентиляции.
Момент, который нас сильно смущал, — отсутствие посадки. Самый сильный конкурент в этом БЦ делал порядка 500 чеков, и у них достаточно большое помещение с хорошей посадкой — 25 мест. Мы решили понаблюдать, как гости этой кофейни ведут себя, и заметили, что 90% не пользуются посадкой. Основная масса гостей берет кофе и выпечку с собой. Это убедило нас в том, что в данном БЦ и без посадки можно делать хорошую выручку.
Анализ емкости рынка
После SWOT-анализа мы попробовали провести параллели с БЦ «Омега Плаза», в котором мы уже работаем. Там наша кофейня прибыльная, поэтому мы можем взять ее за референс. В «Омеге» выдано порядка 4000 пропусков. В БЦ работает 16 кофеен. На одну кофейню приходится 250 человек. В БЦ «Водный» выдано 2000 пропусков, и на них приходится четыре кофейни, по 500 человек на каждую. Показатель грубый, но все же. Он показывает, что рынок в «Водном» при прочих равных менее конкурентный.
Финансовая модель
Понимая показатели нашей финансовой модели, такие как LC (стоимость оплаты труда), UC (себестоимость продукции) и прочие расходы, мы построили финансовую модель кофейни в данном помещении. Мы понимали, что при смете 2,5 млн рублей, с учетом оплаты права переуступки прав аренды, для окупаемости инвестиций за два года кофейня должна выйти на чистую прибыль 105 тыс. рублей в месяц. Для этого EBITDA должна составить 150 тыс. рублей в месяц.
Мы предположили, что с учетом того, что у нас не будет посадочных мест и будет ограниченное меню из-за маленькой площади, средний чек составит 220 рублей. При целевой выручке с НДС 600 тыс. рублей и цели по чистой прибыли 105 тыс. рублей количество чеков в день должно составить 137.
Упрощенная финансовая модель кофейни «Дринкит» в БЦ «Водный»
Игра стоит свеч
Основной конкурент в данном БЦ делает около 500 чеков в день. Конкурент № 2 делает 200 чеков в день. В столовой каждый день пробивается около 1000 чеков. Наше помещение располагается таким образом, что все сотрудники БЦ увидят нас в первую неделю нашей работы. 137 чеков показались нам достаточно низкой планкой для выхода на прибыльность, и мы решили рискнуть. Мы предложили кофейне на этой локации выкупить у них право на аренду. Данная кофейня, как я писал выше, делала всего 20 чеков в день, поэтому они с радостью рассмотрели наше предложение, и мы заключили сделку.
Пуск!
Несмотря на то что мы приняли решение запускать кофейню в «Водном», мы все еще видели риски в данном проекте. Поэтому мы приняли решение запускаться в режиме MVP (Minimum Viable Product, минимально жизнеспособный продукт), то есть максимально быстро и с минимальными вложениями. Команда развития запустила кофейню всего за 10 дней со сметой 1,7 млн рублей.
Результаты
В первую неделю кофейня вышла практически на свои целевые показатели, несмотря на то что мы запустились с неполным меню. На второй неделе произошла небольшая просадка, но уже к четвертой неделе мы добились поставленной цели по количеству чеков и выручке.
Выводы
Мы не спешим делать серьезных выводов, так как кофейня проработала чуть больше месяца. После запуска кофейни нередко бывает большой стартовый интерес — люди идут пробовать, знакомиться с местом. После может случиться просадка или даже серьезное падение выручки. Но первые результаты воодушевляют. Кажется, что мы не ошиблись при выборе локации.
Истории
Как искать место для кафе — продолжение
В прошлой статье я рассказывала, как искать помещение для кафе. Там я описала два варианта:
- Придумать такой формат, чтобы не зависеть от арендодателя.
- Арендовать обычное помещение, но создать проект, который нельзя будет заменить.
Если вы решили пойти традиционным путем и арендовать помещение, то вам понадобится план. Я расскажу, что конкретно делать, чтобы найти точку.
- Автор: Саша Волкова
- Иллюстратор: Ivan Might
- Автор, владелица кофейни «Заварили»: Саша Волкова
Я не эксперт, не экономист — я человек с маленьким бизнесом, который уже четыре раза искал хорошую точку. Расскажу всё со ссылками и фотками — надеюсь, что статья поможет вам найти подходящее помещение быстрее.
Мы варили на улице, в сырном магазине, в сэконд-хэнде и в отдельном помещении в центре Москвы
Мы варили на улице, в сырном магазине, в сэконд-хэнде и в отдельном помещении в центре Москвы
1. Составьте список требований
Чтобы отсекать неподходящие варианты, вам нужно подготовить список минимальных требований. Вот наш:
- в Москве — мы не можем каждый день ездить на работу за город;
- стоит на трафике бизнес-центра класса A-B+ — нам нужны гости, которые готовы платить за качество;
- площадь более 15 м², но менее 60 м² — если меньше, мы не сможем создать уютную атмосферу, если больше, ремонт обойдется слишком дорого;
- есть мокрая точка — без раковины не будет ни еды, ни посуды;
- первый этаж (не подвал, не полуподвал, не второй этаж), вход без лестницы — гости не любят любые препятствия;
- не больше 3 кофеен рядом — иначе вряд ли мы найдем, чем отличаться от них всех;
- если помещение внутри БЦ, то расположено до турникетов — хотим, чтобы к нам могли пройти люди с улицы и наши подписчики;
- цена до 250 000 ₽ — больше мы не отобьем, даже если два бариста будут варить нон-стопом на четырех группах.
Требования к помещению помогают отфильтровать неподходящие варианты и сэкономить время. Но требования — это ориентир, а не закон. Будьте готовы идти на уступки. Например, мы думали, что в подвальной кофейне не может быть уютно, поэтому не рассматривали такие варианты. Но потом зашли в кофейню «Кофе внутри» в подвале на Серпуховской, и наше мнение изменилось.
Сами мы встали на семи метрах в бизнес-центре класса В без мокрой точки — то есть отступили от трех требований из восьми. И только вторым шагом нашли помещение, которое полностью подходит под требования. Если бы мы не пошли на компромисс, то, вероятно, до сих пор листали бы ЦИАН и уже разуверились найти что-то подходящее.
3. Начинайте искать
Чтобы найти помещение, надо подписаться на уведомления ЦИАНа, шерстить соцсети, ходить по городу и искать точки аренды — тут волшебных рецептов нет, любой посоветует вам то же самое.
Все варианты в пределах МКАД мы просматривали через минуту, как их выкладывали
Но Москва огромная, интернет огромный: невозможно одному просмотреть все-все предложения. Нужно или сузить круг поисков, или найти людей, которые помогут искать.
Ищите там, где таких, как вы, не хватает. Мы планировали открыть кофейню с качественными и недешевыми напитками: средний чек — 150-200₽. В Москве таких кофеен сотни, кому нужна еще одна? Мы заглянули в «Кофейную карту Москвы» и нашли три проплешины — места, где нет кофеен третьей волны. Там нас не хватает!
Кофейная карта Москвы постоянно пополняется. Теперь на ней появилась и кофейня Stories, которую мы открыли
Так мы поняли, что хотим попасть на Таганку, Проспект Мира или Киевскую. Первую кофеточку открыли на Таганке.
Ищите там, где ваши люди. Мы хотим варить кофе для сотрудников офисов, поэтому подумали о крупных бизнес-центрах: вспомнили, где офисов много, а кофеен — не очень. Нашли на карте три зоны и разошлись в разные стороны. В конце дня каждая принесла находку.
Исследовали бизнес-центры класса А и В+ возле Таганской, Павелецкой и Шаболовской
Мы потратили день, чтобы обойти эти районы: сфотографировали три объявления об аренде, но ни одно из них не подошло. Этот способ требует много времени, а отдача от него минимальная — подходит тем, кто не спешит. Чтобы ускориться, вовлеките в эту работу друзей.
Ищите глазами друзей. Попросите знакомых: пусть пока гуляют, фотографируют красные объявления в окнах. Так вам станут присылать объявления об аренде из всех концов Москвы. Правда, большая часть этих объявлений будут совсем-совсем неподходящими.
Ищите с помощью высоких технологий. К нам обратилась компания, которая делает прогнозы на основе бигдаты — ребята захотели на нашем примере протестировать свой сервис. Вот как это работает.
Робот собирает информацию о часах работы разных точек общепита и о том, что в них покупают. Так он определяет зоны, где в радиусе 300-метров не покупают кофе. Затем находит места, где сосредоточен потенциальный спрос: вузы, школы, кинотеатры — места, где люди учатся или отдыхают. Потом объединяет эти данные и показывает зоны необслуженного спроса: где кофе хотят, но купить его негде. Потом проверяет, есть ли в окрестности свободные торговые помещения. В итоге выдает адреса подходящих точек. Круто?
Так для нас нашли 3 точки аренды возле вузов
Мы не воспользовались этой находкой, потому что хотели варить кофе не для студентов, а для сотрудников офисов. Мы дали роботу новое задание и сузили рамки: свободные площади возле бизнес-центров класса А и В+, чтобы рядом было не больше трех других кофеен. Робот не смог нам помочь: «площадка, соответствующая заданным условиям, в Москве не обнаружена».
Но вы можете воспользоваться подобными сервисами; главное — ставьте задачу на поиск точно и реалистично.
Не надейтесь на агентства. Все средства хороши, надо бить во все колокола. И только риелторы, по нашему опыту, в этом деле не помощники. Начинающий бизнес выбирает помещение со ставкой до 250 000₽ — при таких ценах риелтор ничего не заработает. Агентства присылают несколько вариантов, подходящих по критериям, а затем все подряд. Вы только теряете время.
Если находите точку, которая соответствует требованиям, тут же выезжайте смотреть. Хорошие предложения в Москве живут несколько часов.
4. Оцените помещение
Обычно мы проводили в помещении 10-20 минут: осматривали комнаты и коммуникации, задавали вопросы владельцу. С нами ездила шеф-бариста Ира — она замечала те недочеты помещения, о которых мы бы даже не подумали. Например, неудобное расположение подсобки. Постепенно мы составили чек-лист — список характеристик, которые влияют на наше решение.
Влияет на итоговую цену проекта:
- возможность торговаться. Обычно у арендодателя можно выбить 10-15% скидки и арендные каникулы. Если он не идет на уступки, то, скорее всего, потом вам с ним тоже будет сложно;
- качество ремонта. Если помещение почти готово, то ваши риски небольшие, если оно убитое, то придется вложить дополнительно 200-700 000₽;
- качество коммуникаций. Электричество, розетки, мокрая точка, туалет, вентиляция — это муторно и дорого, поэтому лучше, если всё это уже есть в помещении.
- коммунальные платежи. На одной точке нам предлагали платить 50 000₽, в том числе за содержание бассейна и сауны — они есть где-то на территории жилого комплекса, пустуют;
- охрана, уборка. Надо узнать, они как-то организованы, или вам предстоит сделать все самим.
Влияет на привлечение гостей:
- соседи. Если встанете дверь в дверь с сексшопом, консервативные гости постесняются к вам заходить; если с шаурмячечной, всё испортят запахи;
- согласование вывесок. Узнайте у владельца помещения, какие вывески были у ваших предшественников — если у этого здания сложное согласование, вы не сможете привлечь трафик;
- высота потолков, окна, вид из окон. Хорошо, если удастся посмотреть помещение днем, когда видно, как оно смотрится при свете;
- планировка. Если видите неудобные стены, сразу спросите, какие несущие, а какие — нет.
Влияет на риски:
- законность. Нужно заранее узнать требования СЭС и другие юридические нюансы, которые относятся к вашему бизнесу. Если помещение не соответствует нормам, арендовать его рискованно;
- собственность. Если помещение в субаренде, могут возникнуть сложности с посредничеством — любая неурядица между арендодателями будет влиять на ваш бизнес.
Пройдите по этому чек-листу и всё запишите. Если что-то из списка не в порядке, вам придется это учитывать, когда будете просчитывать бизнес-кейс. Например, чем больше коммуналка, тем больше вам придется зарабатывать, чтобы ее отбить. Если нет вывески, мало кто из прохожих к вам зайдет. А если у вас проблемы с нормами СЭС или отношениями собственников, то вероятно, вы вовсе лишитесь бизнеса.
5. Посчитайте и подумайте
Если помещение понравилось, не хватайтесь за него сразу — вам нужно еще многое узнать и посчитать. Иногда договоры подписывают тут же, на подоконнике, но чаще на это уходит время. Вы можете отправить владельцу помещения «письмо о намерениях», чтобы он знал, что вы заинтересованы. А сами отправляйтесь изучать район и считать трафик.
Но об этом в следующей статье.
Если коротко
Составьте список требований к помещению.
Чтобы не терять время, сузьте круг поиска, привлеките друзей и технологичные сервисы.
На месте проверьте помещение по чек-листу.
Читайте следующую статью о том, как оценить, насколько удачная ваша точка.
Получайте раз в неделю подборку лучших статей Жизы
Рассказываем истории из жизни бизнесменов, следим за льготами для бизнеса и
даём знать, если что-то срочно пора сделать.
Для тех, кто с кофейней
«У нас был очень подробный бизнес-план, мы всё просчитали»
Истории · 28 May
Елена Быкова открыла «Венское кафе» в частной клинике – ребята варят кофе для пациентов и врачей. В интервью о том, как через год вышли в прибыль и что делали, чтобы в кофейню приходили не только пациенты, но и местные жители.
Как искать место для кафе
Истории · 28 May
За полгода девчонки открыли 3 кофейни и для каждой сами нашли помещение. В статье — о рынке коммерческой недвижимости в Москве: правда, боль, цифры и немного надежды.
Какой кофе выбрать в кофейню
Истории · 28 May
Есть кофе за 1200$, а есть за 450₽ . В статье разобрались, какой кофе выбрать для кофейни, чтобы угодить аудитории и вписаться в экономическую модель.
Какие форматы кофеен открывают в столице, какие помещения и локации подойдут под такие заведения и сколько сегодня стоит аренда — в материале «РБК-Недвижимости»
По итогам 2018 года, несмотря на существующую высокую конкуренцию, кофейни составили примерно треть всех открывающихся заведений общественного питания в столичном стрит-ретейле. По прогнозам аналитиков, опрошенных редакцией «РБК-Недвижимость», данный сегмент сохранит высокий потенциал и в 2019 году.
О том, какие форматы кофеен открывают в Москве, какие помещения и локации подойдут под такие заведения и сколько сегодня стоит аренда — в материале «РБК-Недвижимости».
Рынок растет, но есть свободные ниши
В Москве и ближайшем Подмосковье, по данным столичного департамента торговли и услуг за январь 2019 года, уже действует почти 6 тыс. сетевых кафе различных форматов. При этом доля сетей составляет 22,4%, что свидетельствует о невысокой консолидации рынка и высокой конкуренции.
Если не считать точки «кофе с собой» и крупные сетевые рестораны, то, по данным JLL, в столице работает порядка 800 кофеен, что составляет 6% от общего объема предложения ресторанного сегмента. При этом лидерами являются сетевые концепции, составляющие 85% от всего количества кофеен, они продолжают активно развиваться, в том числе и по франшизе, отмечает руководитель направления услуг ретейлерам компании JLL Надежда Мартынова.
Активное развитие кофеен поддерживается глобальным трендом на так называемую «старбаксизацию», что означает перемещение досугового и рабочего процессов из офисов и дома в кофейни, отмечает тенденцию консультант по разработке концепций торговых центров компании CBRE Анастасия Костомахина.
Относительно низкая конкуренция наблюдается только в нишевых форматах, таких как как семейное или детское кафе с развлекательной составляющей, говорит исполнительный директор департамента торговой недвижимости Colliers International Дина Постоленко.
Выбрать формат
Открывать кофейню своими силами и с собственной концепцией или купить франшизу уже известного бренда и при этом иметь помощь сильного партнера — должен решить стартапер по мере своих средств и опыта. Но еще нужно определиться с форматом и концепцией.
Сейчас в столице в основном представлены кофейни в трех форматах — во-первых, полноформатные классические кофейни («Шоколадница», «Кофемания», Travelers Coffee и другие). Есть форматы с минимальным обслуживанием и небольшим числом посадочных мест — Grab & Go («кофе с собой», заведения типа Surf Coffee, Cofix и прочие). Также популярны форматы небольших киосков (например, One Bucks Coffee, One Price Coffee и другие) с минимальным обслуживанием и отсутствием посадочной зоны, перечисляет консультант по разработке концепций торговых центров компании CBRE Анастасия Костомахина.
В Москве в последние годы, по словам эксперта, набирает популярность тренд на коллаборацию — например, совмещение салонов связи и кофеен, так как первые существенно теряют клиентский поток из-за развития онлайн-услуг. Кроме этого, сеть книжных магазинов «Республика» приветствует синергию с кофейнями, отмечает Костомахина.
Фотогалерея: интерьеры кофеен
Какие помещения подойдут под кофейню
Выбор зависит от концепции, места и того, рассчитывает ли кофейня на проходящий трафик и формат «кофе с собой» или хотела бы привлечь тех, кто будет гостем заведения в обед, придет на деловую встречу, дружескую беседу или вечерний ужин с алкоголем, говорит руководитель департамента брокериджа коммерческой недвижимости компании RRG Светлана Ярова.
Кофейни могут располагаться в бизнес-центрах, торговых комплексах, помещениях стрит-ретейла и киосках на улице. Внутри ТЦ кафе обычно арендуют площади в торговых галереях, островных пространствах, атриумах и коридорах, если позволяет ширина, единое требование к которым — это высокий трафик, а вот зоны фуд-корта в силу автономности такого формата, наоборот, выбирают крайне редко, отмечают брокеры.
Конечно, существует главное техническое требование к помещениям общепита — это наличие воды и электричества. Однако для кофейни полного цикла также необходимы вентиляция и вытяжка аналогичной ресторанным площадкам мощности, объясняет руководитель направления услуг ретейлерам компании JLL Надежда Мартынова.
Для киоска или мини-кофейни, по оценке консультантов, подойдут помещения площадью 5–30 кв. м, для кофейни с минимальным обслуживанием и небольшим числом посадочных мест потребуется уже 40–100 кв. м, а для кофейни-кафе с посадкой и наличием дополнительного меню — от 100 до 300 кв. м.
Выбор локации
Выбор локации зависит от возможностей арендатора и наличия подходящих помещений, говорит Постоленко. По ее словам, для рынка стрит-ретейла категория общепита, в которую входят кофейни, наиболее популярна среди арендаторов. Сегодня самые востребованные помещения — от 20 кв. м и более. В ТРЦ актуален не только формат кофеен в отдельном помещении, но и «кофе с собой» в концепции островка, отмечает эксперт.
«Для открытия подобного заведения необходимо владеть средствами, которых будет достаточно на депозит и первый месяц аренды. Также при поиске помещений необходимо учитывать технические особенности помещения и инфраструктуру локации в целом», — рекомендует Постоленко. По ее словам, перед заключением договора аренды важно просчитать пешеходный трафик локации, изучить ближайших конкурентов и выделить зоны охвата.
Так как кофе традиционно утренний продукт для деловых людей, то приоритет при выборе помещений — места, где есть пересечения различных потоков. Учебные заведения, центры «Мои документы», вокзалы, МКЦ, торговые улочки, офисные кварталы, арт-кварталы — отличные магниты для кофеен и мини-кафе, утверждает Ярова.
Сколько стоит аренда
Стоимость аренды помещения разнится в первую очередь от места и затем уже от метража, отмечают брокеры. «За дорогие помещения с наличием трафика арендаторы борются, а доступные по цене предложения при отсутствии трафика подходят только нишевым концепциям или тем, кто понимает потенциал развития локации и готов нести временные убытки ради будущей прибыли и чтобы зафиксировать комфортную аренду в перспективном месте на долгий период», — поясняет Ярова.
Ставка аренды на помещения кафе в торговых центрах Москвы, по данным Colliers International, находится в диапазоне от 20 тыс. до 250 тыс. руб. за 1 кв. м в год и в значительной степени зависит от места расположения и концепции объекта. Цена аренды в бизнес-центрах в зависимости от спроса на площадку может варьироваться, по оценке JLL, в среднем от 80 тыс. до 200 тыс. руб. в месяц за помещение, места для размещения кафе размером 50–100 кв. м в ТЦ в среднем стоят 400–700 тыс. руб., полноформатные кофейни площадью от 200 кв. м и больше по стоимости аренды в топовых ТЦ сопоставимы с арендными ставками размещения ресторана — это в среднем от 800 тыс. руб. до 1,5 млн руб. в месяц», — говорит Мартынова.
Самые дорогие помещения стрит-ретейла находятся в центре столицы. «Проходные, визуально доступные и правильной формы помещения на выходе из метро в ЦАО могут стоить от 1 млн и до 1,5 млн руб. в месяц. На топовых пешеходных улицах в лучших локациях, таких как Маросейка, Мясницкая, Пятницкая, есть отдельные случаи со ставкой аренды даже выше. Отдельная зона — Москва-Сити, где также ставка аренды может быть от 1,5 млн до 2 млн руб. в год за помещение. При этом второстепенные улицы, замкнутые бизнес-кварталы или спальные районы могут привлекать арендаторов предложениями за 200 тыс. руб. в месяц», — отмечает Ярова.
Нужно учитывать и дополнительные расходы на ремонт, меблировку помещений, которые, по оценке Постоленко, могут составить от 20 тыс. до 80 тыс. руб. за 1 кв. м. В большинстве случаев инвестор рассчитывает на окупаемость в течение двух — пяти лет (для мини-кафе срок, как правило, ниже, а для более крупных форматов — ближе к верхней границе указанного диапазона), утверждает эксперт.
Как найти помещение под кофейню
На чтение 2 мин Просмотров 327 Опубликовано 18.08.2018
При поиске подходящего помещения под кофейню, на самом деле, у вас есть всего несколько путей:
Содержание
- ИСКАТЬ ПОМЕЩЕНИЕ САМОСТОЯТЕЛЬНО
- ОТКРЫТЫЕ ИСТОЧНИКИ ПО ПОИСКУ ПОМЕЩЕНИЙ
- РИЕЛТОР/АГЕНТСТВО
ИСКАТЬ ПОМЕЩЕНИЕ САМОСТОЯТЕЛЬНО
Идеальный вариант, если вы планируете открыть точку внутри ТЦ/БЦ, парка или общественного учреждения. Если вам нужна точка с отдельным входом, это проблематично: все помещения обойти не удастся, да и не всегда владельцы вещают на фасад большую табличку «аренда». Однако, если вы знаете, что конкретно в этом месте много людей, нуждающихся в кофе — стоит обратиться в близлежащие заведения. При кассовые зоны магазинов, проходные бизнес-центров, холлы торговых центров. В этом случае нужно обращаться напрямую к арендатору или владельцу помещения. Вполне возможен такой вариант, что либо какому-то из арендаторов не нужна столь большая площадь, которую он занимает, либо владелец площади даже не представлял что с нее можно получать арендную плату за островок кофе с собой. Это идеальный вариант, т.к. арендная ставка в таком случае обычно будет ниже.
ОТКРЫТЫЕ ИСТОЧНИКИ ПО ПОИСКУ ПОМЕЩЕНИЙ
«ЦИАН», «Авито», «Из рук в руки» и пр. — сегодня таких платформ очень много. Это хороший и удобный вариант, особенно если вам нужно помещение в спальном районе или в вашем городе нет дефицита площадей под аренду. Имейте ввиду, что подобные объявления в больших городах обычно значат, что всем «своим» эти площади уже предложили и они им не подошли. Либо вторая напасть с объявлениями о сдаче площадей — утаивание информации, либо скрытые платежи и комиссии в договоре аренды. Например объявление о сдаче площади на одной из проходных БЦ, а по факту, пообщавшись с текущими арендаторами вы узнаете, что в скором времени на этой проходной будет ремонт, предположительное время ремонта 6 месяцев. К сожалению, такое встречается сплошь и рядом. Это не значит, что при поиске места под аренду кофейни не стоит использовать этот вариант поиска, просто стоит быть чуточку бдительнее.
РИЕЛТОР/АГЕНТСТВО
Тратиться на риелтора или не стоит?
Решать только вам, но, по нашему опыту, особенно надеяться на то, что специалист со стороны подберет вам идеальный вариант самостоятельно, не очень разумно. Но в чем риелтор может помочь, так это в продвижении вас в очереди на удачное помещение и в оформлении документов. Если вы решили действовать без риелтора, настоятельно рекомендуем вам как минимум нанять юриста для проверки договора и арендодателя.
С 2013 года, момента появления компании, мы часто слышим один вопрос: «Что самое главное в нише кофе с собой?». Секретных ингредиентов много, но главный — это место.
В нашем багаже 620 кейсов открытий. Хотелось бы сказать, что каждое помещение под кофейню* мы нашли быстро и с первого раза, но нет — иногда партнер пробует встать на нерекомендованную локацию, а впоследствии переезжает на другую из-за нерентабельности. Анализируя каждое открытие и опираясь на почти 6-летний опыт, компания Coffee Like создала методику оценки локации и подсчета трафика. Этот инструмент доказал эффективность: партнер находит место под «кофе с собой» и выходит выручку 400 000 рублей в месяц и более.
Мы подготовили 7 советов, как найти помещение под кофейню
1. Изучите карту своего города
Взгляните на неё глазами арендатора: найдите места притяжения трафика, изучите точки скопления конкурентов. Особенное внимание обратите на площади у метро, зоны отдыха, остановки транспорта, учебные заведения. Также поищите на карте пустоты, где пока нет кофеен.
2. Каждую неделю объезжайте «золотые места»
Постоянно мониторьте эти локации, есть вероятность поймать момент, когда действующий арендатор съезжает. Попросите друзей во время прогулок поглядывать на объявления об аренде, фотографировать и отсылать их вам.
3. Определитесь, какой тип локации для вас актуален
Остров «кофе с собой» в торговом центре или павильон рядом с вокзалом? Сосредоточившись на приоритетных местах, вы сэкономите время и опередите конкурентов в поиске.
Остановимся подробнее на типах локаций, ведь у каждого есть свои плюсы
Уличная точка
Это:
- 1 этаж жилого дома с отдельным входом (важно: каждая ступенька на пути к кофейне «съедает» вашу выручку. Мы не рекомендуем арендовать места с более чем 5 ступенями);
- отдельно стоящий павильон (выбирая место, с осторожностью подходите к спальным районам. В них преобладает домашний трафик, людям после работы уже не до кафе и кофеен).
Преимущества уличной точки:
- Большой охват ЦА за счет узнаваемости бренда.
- Работа и проведение рекламных кампаний без дополнительных согласований с арендодателем.
- Свободный режим работы и возможность работать круглосуточно.
На какую проходимость ориентироваться? Не менее 160 человек за 20 минут. Из них минимум 50% — ваша ЦА.
Торговый центр
Убедитесь, что он популярен у вашей ЦА и заполнен минимум на 80%.
Преимущества:
- Высокая доля целевой аудитории в общем трафике.
- Трафик в ТЦ в меньшей степени зависит от сезона.
Минимальная проходимость при подсчете трафика — 200 человек за 20 минут. Минимум 50% — ваша целевая аудитория.
Бизнес центр и другие административные здания
Мы рекомендуем рассматривать БЦ А-В классов, в них доля вашей ЦА самая высокая.
Плюсы:
- Высокая доля ЦА в общем трафике.
- Основной поток — постоянные гости.
Минимальная проходимость при подсчете трафика — 200 человек за 20 минут. Минимум 50% — ваши потенциальные гости.
4. Не бойтесь бороться за место
Естественно, лучшие локации уже кем-то заняты. Но не пренебрегайте тем, что можно за них побороться: попробуйте найти номер арендодателя, выяснить, сколько платят арендаторы и, возможно, вы предложите больше. Эти траты окупятся с той выручкой, которую можно достичь на прибыльном месте.
5. Не бойтесь высокой аренды
Если рядом есть конкуренты — значит, здесь платежеспособная аудитория. Посчитайте трафик, убедитесь, что место топовое.
6. Подготовьте презентацию для встречи с арендодателем
Практика показывает, что 50% успеха зависит от личного общения. Большой вес для арендодателя имеет известность бренда. Подробно опишите проект и бизнес-модель, расскажите о компании. Важно дать гарантию, что ваша кофейня будет привлекать гостей.
Сильный ход — предоставить арендодателю проект облагораживания территории рядом с будущей кофейней. Зоны отдыха цепляют горожан, люди будут чаще брать ваш напиток. Однако, будьте готовым к тому, что это «длинные деньги», ваши вложения в комфортную среду могут окупаться до нескольких лет.
7. Рассмотрите вариант коллабораций
Оглядитесь. Наверняка на центральных площадях, в парках и на остановках транспорта стоят киоски с печатными изданиями, сувенирами и т. д. Узнайте о них больше, попробуйте заключить коллаборацию и занимайте топовые места в проходных локациях.
Мы рассказали только о верхушке айсберга. Хотите узнать больше о том, где лучше открыть кофейню, как рассчитать свою будущую прибыль? Оставьте заявку и получите бесплатную консультацию по нашей методике оценки места.
* В этой статье под словом «кофейня» мы подразумеваем любую точку с кофе с собой. В работе же мы разделяем понятия «кофейня» и «кофе-бар», так как они отличаются по ассортименту, вложенным инвестициям и требуют разных показателей по трафику.