Незапланированные выходные позволили завершить анализ судебной практики города-курорта Анапа за 2019 год. Подобные обзоры для себя лично я готовлю уже более десяти лет и надеюсь, что этот материал будет полезен, как для участников судебных процессов в курортных городах, так и для всех интересующихся актуальной судебной практикой.
Выбор дел для обзора определяется моей специализацией, в связи с чем обзор не претендует на всеохватность. При подготовке обзора проанализировано 38 судебных актов Верховного суда России, 120 судебных актов Арбитражного суда Северо-Кавказского округа и около 200 судебных актов Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда. Судебные акты судов общей юрисдикции, за некоторыми исключениями, в обзор практически не вощли, в связи с тем, что практика этих судов слишком разнонаправлена.
Основную массу судебных споров в городе Анапе составляют земельные споры, споры в сфере градостроительства, о сносе и легализации самовольных построек и ряд других.
Начать я хотел бы с анализа дел об оспаривании Генерального плана муниципального образования город-курорт Анапа (далее — Генплан) и Правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа (далее — Правила, ПЗЗ), поскольку в некоторых из этих споров Верховным судом РФ были сформулированы правовые позиции, имеющие значение для подобных споров не только для Анапы.
Количество таких дел в Анапе значительно увеличилось в конце 2018 и особенно в 2019 году, что было вызвано большим количеством претензий к Генплану и ПЗЗ со стороны правообладателей объектов недвижимости, которые посчитали, что их интересы нарушены при принятии указанных документов. Около десяти таких дел были рассмотрены Апелляционной коллегией Верховного суда РФ.
В Апелляционном определении №18-АПГ18-46 от 12.12.2018 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ сформулировала следующую правовую позицию:
Отнесение земельных участков, находящихся в границе населенного пункта и имеющих вид разрешенного использования «для жилищного строительства» к функциональной зоне сельскохозяйственного назначения, подзоне «резерв развития населенного пункта» и территориальной зоне развития населенного пункта не отвечает требованиям определенности и противоречит требованиям законодательства, имеющим большую юридическую силу.
Верховный суд РФ обосновал указанный вывод следующим:
В разделе 3.8 Положения о территориальном планировании Генерального плана определены функциональные зоны, а для эффективного и упорядоченного взаимодействия функциональных зон в них выделены подзоны. Функциональная жилая зона включает следующие подзоны: жилой застройки; резерв развития населенного пункта; жилой застройки рекреационной направленности с размещением гостевых домов, мини-гостиниц, апарт-отелей; смешанного размещения жилых домов, объектов общественно-делового и коммунально-складского назначения.
В пункте 3.8.2 Положения о территориальном планировании Генерального плана приведено описание подзоны «резерв развития населенного пункта» как территории, примыкающей к границе населенных пунктов. Определено, что резервные территории не подлежат застройке капитальными зданиями и сооружениями до их использования по целевому назначению в соответствии с генеральным планом. Также указано, что разделение на подзоны носит условный характер. При создании комплексной застройки возможна организация смешанных композиций жилых групп различного типа. Конкретизация в этом вопросе подлежит решению на последующих стадиях проектирования.
Данная норма, по мнению Верховного Суда РФ, создает неопределенность в ее применении, поскольку не разъясняет, примыкает ли резервная территория к границе населенного пункта внутри населенного пункта либо за его пределами. При этом из картографического материала (карт) Генерального плана не усматривается, что спорная территория вообще примыкает к границе населенного пункта.
Целевое назначение территории определено как жилая зона, однако имеется запрет на застройку резервной территории до использования земельных участков по целевому назначению без объяснения, относится ли этот запрет ко всем объектам либо за исключением объектов жилищного строительства, и без указания на то, что считается использованием по целевому назначению в соответствии с генпланом. Также норма носит отсылочный характер к последующим стадиям проектирования (без указания таких стадий проектирования: генерального плана либо каких-либо объектов).
При этом Правила землепользования и застройки не устанавливают градостроительный регламент территориальной зоны «резерв развития населенного пункта», что противоречит требованиям частей 4, 6 статьи 36 Градостроительного Кодекса РФ, в которых приведены перечни земельных участков, на которые действие градостроительного регламента не распространяется, а также случаи, когда градостроительные регламенты не устанавливаются. В указанных перечнях отсутствуют земельные участки, относящиеся к территориальной зоне «резерв развития населенного пункта».
Учитывая изложенное, Верховный Суд РФ оставил в силе Решение Краснодарского краевого суда от 30.07.2018 г., которым требования административного истца были удовлетворены.
В Апелляционном определении №18-АПА19-34 от 13.06.2019 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ сформулировала следующие правовые позиции.
Отнесение земельного участка, имеющего вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» к функциональным зонам зеленых насаждений общего пользования и территориальной зоне озелененных пространств рекреационного назначения отвечает требованиям определенности и не противоречит требованиям законодательства, имеющим большую юридическую силу.
Требования документов территориального планирования могут вступать в объективное противоречие с интересами собственников.
Согласование частных и публичных прав и интересов, установление между ними разумного и справедливого баланса достигаются, в том числе, путем законного установления случаев и порядка изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, предоставления компенсации в связи с лишением собственника принадлежащего ему имущества, а также возможностью эксплуатации земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества без срока приведения их в соответствие с требованиями измененных градостроительных регламентов.
Административный истец ссылался на нарушение процедуры принятия оспариваемых нормативных правовых актов, а также полагал, что Генеральный план и Правила землепользования и застройки не учитывают вид разрешенного использования земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, и нарушают ее права собственника.
Довод о нарушении процедуры принятия генплана и ПЗЗ суд отклонил исходя их правовой позиции, сформулированной в деле №18-АПГ18-46.
Довод апелляционной жалобы о том, что судом не приняты во внимание нарушение прав административного истца оспариваемыми нормативными правовыми актами и отсутствие баланса частных и публичных интересов, Верховный суд РФ также отклонил, указав, что нижестоящий суд обоснованно исходил из приоритета публичной цели устойчивого развития территории, согласно которому Генеральный план как документ долгосрочного планирования (часть 11 статьи 9 Градостроительного Кодекса РФ), определяя назначение территорий исходя из планов развития городского округа в целом, может не соответствовать ее фактическому использованию и допускать ее потенциальное изменение.
При этом Верховный Суд РФ сослался на Европейский Суд по правам человека неоднократно отмечал, что в такой сложной сфере, как градостроительство, власти должны иметь широкие пределы усмотрения в осуществлении политики городского планирования и задача органов муниципальных образований при разработке документов территориального планирования состоит не в обеспечении приоритета прав собственников земельных участков в ущерб иным интересам, а в согласовании этих прав и интересов.
Также Верховный Суд РФ указал, что с учетом необходимости гармоничного развития территорий правила землепользования и застройки разрабатываются для того, чтобы создать условия для устойчивого развития территорий населенных пунктов, и призваны обеспечивать не только права и законные интересы собственников и обладателей иных прав на земельные участки, но и защищаемые законом права и интересы иных физических и юридических лиц, а также публичные интересы, связанные, в частности, с сохранением окружающей среды и объектов культурного наследия, которые могут вступать в объективное противоречие с интересами собственников.
Таким образом, приоритет публичной цели устойчивого развития территории обусловливает возможность ограничения в ходе градостроительной деятельности прав собственников и обладателей иных прав на земельные участки, расположенные на территории, правовой режим использования которой планируется изменить в соответствии с документами территориального планирования и градостроительного зонирования.
Верховный Суд РФ оставил в силе Решение Краснодарского краевого суда от 20.02.2019 г., которым в исковых требованиях было отказано.
В Апелляционном определении №18-АПА19-44 от 07.08.2019 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ сформулировала следующую правовую позицию.
Нахождение земельного участка согласно генеральному плану одновременно в двух функциональных зонах, если одна из данных зон фактически определяет границы территории общего пользования, не влечет возникновения неопределенности правового режима земельного участка, поскольку позволяет установить в отношении земельного участка одну территориальную зону и отобразить в ней территорию общего пользования, на которую действие градостроительного регламента установленной территориальной зоны распространяться не будет.
Административный истец просил признать частично недействительными генплан и ПЗЗ, указывая, что является собственником указанного земельного участка, который относится к землям населенных пунктов, и имеет вид разрешенного использования «для базы отдыха». В обоснование требований административный истец указал, что в соответствии с данными информационной системы обеспечения градостроительной деятельности земельный участок расположен в двух функциональных зонах: зоне санаторно-курортных учреждений и частично в зоне существующих улиц и дорог. Также земельный участок частично расположен в территориальной зоне Р-К (зоне санаторно-курортного назначения), а в отношении части земельного участка градостроительные регламенты не распространяются.
Административный истец полагал, что отнесение земельного участка к двум функциональным зонам и отсутствие единого градостроительного регламента в отношении всего земельного участка противоречит частям 1, 4 статьи 3, пунктам 1, 3 части 3 статьи 8, части 1 статьи 24, части 4 статьи 30 и части 1 статьи 32 Градостроительного кодекса Российской Федерации и нарушает ее право на реконструкцию находящихся на земельном участке объектов капитального строительства.
Краснодарский краевой суд исковые требования удовлетворил, однако Верховный Суд пришел к иным выводам, указав, что нет случае оснований полагать, что земельный участок расположен в двух территориальных зонах. Согласно сведений информационной системы градостроительной деятельности в отношении части земельного участка установлена одна территориальная зона санаторно-курортных учреждений а в отношении части земельного участка отнесенной к территории общего пользования градостроительные регламенты не распространяются, что не исключает использование части земельного участка, для которой установлен градостроительный регламент.
В Апелляционном определении №18-АПА19-85 от 11.12.2019 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ признала недействующими Правила землепользования и застройки в той мере, в какой в градостроительном регламенте территориальной зоны сельскохозяйственного использования СХ-1 установлен основной вид разрешенного использования — ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках — для земельных участков, расположенных в границах населенного пункта.
В обоснование принятого акта Верховный суд РФ указал, что установлением для приусадебных земельных участков, находящихся в черте населенного пункта территориальной зоны СХ-1, запрещающей возведение жилого дома, нарушены требования статьи 4 Закона о личном подсобном хозяйстве, в соответствии с которым для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок). Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.
Завершить данный раздел хотел бы отсылкой к Апелляционномй определению по делу №18-АПА19-94 от 23.01.2020 г.. в котором судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ удовлетворила требование административного истца и признала недействующими Генплан и ПЗЗ в части отнесения арендуемого административным истцом земельного участка к нескольким функциональным и территориальным зонам (участок относился сразу к 6 функциональным и территориальным зонам), поскольку это противоречит требованиям части 2 статьи 85 Земельного Кодекса РФ.
При этом Верховный суд РФ не согласился с доводами Краснодарского краевого суда, который посчитал, что поскольку 5 из 6 функциональных зон фактически определяют границы территории общего пользования, это не создает неопределенности правового режима земельного участка, поскольку позволяет установить одну территориальную зону и отобразить в ней территорию общего пользования, на которую градостроительные регламенты не распространяются.
(продолжение следует)
Генеральный план — документ территориального планирования, являющийся основой для планировки, застройки и другой градостроительной деятельности
Согласно градостроительному кодексу, генеральный план содержит:
- Положение о территориальном планировании;
- Карту планируемого размещения объектов местного значения поселения или городского округа;
- Карту границ населенных пунктов (в том числе границ образуемых населенных пунктов), входящих в состав поселения или городского округа;
- Карту функциональных зон поселения или городского округа.
К генеральному плану прилагаются материалы по его обоснованию в текстовой форме и в виде карт.
Представительный орган местного самоуправления поселения или городского округа с учетом протокола и заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний принимают решение об утверждении генерального плана или об отклонении проекта генерального плана и о направлении его на доработку.
Генплан выступает инструментом контроля исполнения властью своих обязательств по развитию региона и сопутствующей инфраструктуры поселения.
В каких случаях необходимо:
Генеральные планы разрабатываются на всею территорию поселения или городского округа. Кроме того, генеральные планы могут разрабатываться в отношении отдельных населенных пунктов, входящих в состав поселения или городского округа. Но в таком случае, необходимо внести изменения в генеральный план, относящийся другим частям территории поселения или городского округа.
Подготовка генерального плана и внесение в генеральный план изменений в части установления или изменения границы населенного пункта также могут осуществляться применительно к отдельным населенным пунктам, входящим в состав поселения, городского округа.
Порядок оформления:
Порядок внесения изменений в генеральный план:
- Оповещение о начале публичных слушаний;
- Размещение проекта, подлежащего рассмотрению на публичных слушаниях, и информационных материалов к нему на официальном сайте и открытие экспозиции или экспозиций такого проекта;
- Проведение экспозиции или экспозиций проекта, подлежащего рассмотрению на публичных слушаниях;
- Проведение общественных обсуждений или публичных слушаний;
- Подготовка, оформление и публикование протокола публичных слушаний.
Основания для оказания:
Для внесения изменений в ПЗЗ и ГП, законодательством Российской Федерации, предусмотрены процедуры подготовки проекта внесения изменений и проведения публичных слушаний.
Из выше сказанного можно сделать вывод, что процедуры по внесению изменений в документы территориального планирования, представляет собой растянутое по времени мероприятия, в которых задействовано большое количество структур на разных уровнях. При обращении в нашу компанию вы получите:
- Консультацию наших специалистов о всех подэтапах процедуры;
- Дорожную карту всего процесса со сроками выполнения каждого этапа
- Подготовку проектов обращений и их подачу;
- Подготовку проекта внесений изменений в ПЗЗ и многое другое.
Цена:
от 290 000 ₽
Срок исполнения услуги:
от 40 раб. дн.
Процедура внесения изменений в генеральный план поселения аналогична процедуре подготовки и утверждения самого генерального плана. В соответствии с частью 5 статьи 5.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) процедура проведения публичных слушаний по проекту внесения изменений в Генплан состоит из следующих этапов:
1) оповещение о начале публичных слушаний;
2) размещение проекта, подлежащего рассмотрению на публичных слушаниях, и информационных материалов к нему на официальном сайте и открытие экспозиции или экспозиций такого проекта;
3) проведение экспозиции или экспозиций проекта, подлежащего рассмотрению на публичных слушаниях;
4) проведение собрания или собраний участников публичных слушаний;
5) подготовка и оформление протокола публичных слушаний;
6) подготовка и опубликование заключения о результатах публичных слушаний.
Согласно части 18 статьи 5.1 ГрК РФ организатор публичных слушаний подготавливает и оформляет протокол публичных слушаний, в котором указываются:
1) дата оформления протокола публичных слушаний;
2) информация об организаторе публичных слушаний;
3) информация, содержащаяся в опубликованном оповещении о начале публичных слушаний, дата и источник его опубликования;
4) информация о сроке, в течение которого принимались предложения и замечания участников публичных слушаний, о территории, в пределах которой проводятся публичные слушания;
5) все предложения и замечания участников публичных слушаний с разделением на предложения и замечания граждан, являющихся участниками публичных слушаний и постоянно проживающих на территории, в пределах которой проводятся публичные слушания, и предложения, и замечания иных участников публичных слушаний.
Таким образом, в протоколе публичных слушаний в обязательном порядке должны содержаться вышеуказанные сведения. Однако в представленных Вами протоколах публичных слушаний соответствующие сведения отсутствуют.
При этом наиболее важной составной частью протокола публичных слушаний являются именно конкретные предложения и замечания участников публичных слушаний по проекту внесения изменений в Генплан, а не их оценка возможных последствий внесения изменений в Генплан.
В этой связи протокол публичных слушаний не должен содержать каких-либо решений его участников, а только их конкретные замечания и предложения, которые впоследствии лягут в основу заключения о результатах публичных слушаний. В силу части 21 статьи 5.1 ГрК РФ на основании протокола публичных слушаний организатор публичных слушаний осуществляет подготовку заключения о результатах публичных слушаний.
Частью 22 статьи 5.1 ГрК РФ предусмотрено, что должно быть указано в заключении о результатах публичных слушаний:
1) дата оформления заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний;
2) наименование проекта, рассмотренного на общественных обсуждениях или публичных слушаниях, сведения о количестве участников общественных обсуждений или публичных слушаний, которые приняли участие в общественных обсуждениях или публичных слушаниях;
3) реквизиты протокола общественных обсуждений или публичных слушаний, на основании которого подготовлено заключение о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний;
4) содержание внесенных предложений и замечаний участников общественных обсуждений или публичных слушаний с разделением на предложения и замечания граждан, являющихся участниками общественных обсуждений или публичных слушаний и постоянно проживающих на территории, в пределах которой проводятся общественные обсуждения или публичные слушания, и предложения и замечания иных участников общественных обсуждений или публичных слушаний. В случае внесения несколькими участниками общественных обсуждений или публичных слушаний одинаковых предложений и замечаний допускается обобщение таких предложений и замечаний;
5) аргументированные рекомендации организатора общественных обсуждений или публичных слушаний о целесообразности или нецелесообразности учета внесенных участниками общественных обсуждений или публичных слушаний предложений и замечаний и выводы по результатам общественных обсуждений или публичных слушаний.
Согласно части 23 статьи 5.1 ГрК РФ заключение о результатах публичных слушаний подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещается на официальном сайте и (или) в информационных системах.
Возможно ли вносить изменения в генеральный план и правила землепользования и застройки параллельно?
Вопрос
Прошу дать разъяснения с ссылкой на правовой документ о возможности внесения изменения в генеральный план и правила землепользования и застройки параллельно? А также сообщить процедуру проведения этих двух процедур в отношении земельных участков.
Ответ
Частью 1 ст. 34 Градостроительного кодекса РФ определено, что границы территориальных зон устанавливаются с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом.
Внесение изменений в правила землепользования и застройки осуществляется таким образом, чтобы обеспечить их вступление в силу одновременно с соответствующими изменениями в генеральный план, поскольку иное означало бы, что в определенный период времени правила не будут соответствовать генеральному плану.
Процедура внесения изменений в данные нормативные правовые акты закреплена ст.ст. 24, 33 Градостроительного кодекса РФ.
Письменные заявления об изменении функционального и территориального зонирования земельных участков принимаются в адрес комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки в городе Кемерово (далее — комиссия) следующими способами:
1) в письменной или устной форме в ходе проведения собрания участников публичных слушаний (оповещение о дате и времени проведения которого публикуется в газете «Кемерово» и на сайте www.pravo-kemerovo.ru);
2) в письменной форме по адресу: ул. Красная, 9, операционный зал приема документов, 1 этаж, по понедельникам, вторникам, средам и четвергам с 9.00 до 12.00, с 14.00 до 17.00;
3) в письменной форме почтовым отправлением в адрес комиссии (650000, г. Кемерово, ул. Красная, 9), а также на адрес электронной почты arc@mgis42.ru.
На основании поступивших заявлений изготавливаются проекты о внесении изменений в генеральный план, правила землепользования и застройки, которые подлежат размещению на официальном сайте органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (www. kemerovo.ru).
По данным проектам в адрес комиссии принимаются предложения и замечания вышеуказанными способами.
Проекты о внесении изменений в генеральный план, правила землепользования и застройки, все поступившие по ним предложения и замечания подлежат рассмотрению на собрании участников публичных слушаний в соответствии со ст. 5.1 Градостроительного кодекса РФ. По результатам публичных слушаний оформляются протокол, отображающий все внесенные предложения и замечания, и заключение комиссии с выводами о целесообразности принятия или об отклонении каждого из поступивших предложения и замечания.
Проекты о внесении изменений в указанные нормативные правовые акты с учетом результатов публичных слушаний направляются в представительный орган местного самоуправления для рассмотрения на заседании.
Внесение изменений в градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)
Строительство новых зданий и реконструкция существующих жестко регламентируется действующими нормативно-правовыми документами. В столице градостроительный регламент отличается повышенными требованиями, поскольку городским властям приходится бороться не только с высокой плотностью застройки, но и с сохранением исторического внешнего облика. Для нового строительства и реконструкции в Москве необходимо получить пакет исходных данных и разрешительных документов. В зависимости от особенностей объекта недвижимости и земельного участка состав пакета необходимых документов может различаться. Но в любом случае потребуется проект планировки территории, генеральный план и градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Первые два документа разрабатываются специализированными организациями (проектными институтами), второй выдается Комитетом по архитектуре и градостроительству города Москвы.
Что такое ГПЗУ
Генеральный план земельного участка — это основной документ, без которого невозможно получить разрешение на строительство. Он состоит из графической части (чертеж градостроительного плана земельного участка) и текстовой, представленной несколькими разделами. Этот документ содержит исчерпывающие сведения об участке строительства, также в нем приводятся технико-экономические параметры строительства. Иными словами, в документе описываются существующие ограничения на строительство и реконструкцию зданий и сооружений (максимальная площадь, этажность, назначение и прочее).
До 2017 года данный документ разрабатывался, но на сегодняшний день он является выпиской из Правил землепользования и застройки (ПЗЗ). ПЗЗ — это основной градостроительный документ, в котором территория города разбита на территориальные зоны, также в нем содержатся градостроительные регламенты. Этот документ утверждается городскими властями, при существенном изменении Правил или принятии новых до утверждения документа обязательно проводятся публичные слушания. Разработка, изменение и прочие манипуляции с ПЗЗ могут производиться только по инициативе городских или федеральных властей, депутатов и прочих органов власти. Даже при внесении незначительных изменений придется в обязательном порядке согласовать их во всех инстанциях.
Генеральный план земельного участка является документом, который содержит в себе сведения, взятые из ПЗЗ, для его получения необходимо зарегистрироваться на интернет-портале правительства Москвы, пройти верификацию и получить доступ к личному кабинету. Далее необходимо подать заявление, заполнив соответствующие поля в интерактивной форме. Также потребуется загрузить цифровые образы некоторых документов — паспорта заявителя (или уставных документов, если заявитель является юридическим лицом), правоустанавливающих документов на земельный участок и доверительных документов (если заявление подается уполномоченным представителем заявителя). В отдельных случаях может понадобиться утвержденная документация по планировке территории.
Если все данные были заполнены корректно, и все необходимые электронные образы документов загружены в полном объеме, то в течение 20-ти рабочих дней заявитель получит ГПЗУ (в цифровом виде, но по заявлению можно получить копию на бумажном носителе). Если документы были предоставлены не в полном объеме, или в них были ошибки, то можно получить обоснованный отказ в принятии заявления. Если во время проверки будут обнаружены отклонения, к примеру, если земельный участок не числится в Едином государственном реестре недвижимости или заявитель не является правообладателем территории, то вместо градостроительного плана земельного участка заявитель получит обоснованный отказ в предоставлении услуги.
Читайте также:
Особенности документа
ГПЗУ необходим для получения разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию. Также он используется в качестве исходных данных для проектирования искусственного сооружения. Все параметры будущей постройки должны четко вписываться в технико-экономические показатели, которые отмечены в градостроительном плане земельного участка. В случае превышения этих значений во время строительства можно столкнуться с большими проблемами — новостройка или реконструированное здание не пройдет технический надзор, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию также будет невозможно получить. Кроме того, владелец земельного участка и застройщик будут привлечены к ответственности и могут попасть под такие санкции как денежный штраф и предписание к сносу построенного здания. Чтобы этого избежать необходимо заранее изучить потенциал земельного участка и сделать выводы о его пригодности для возведения желаемого объекта.
О Правилах землепользования и застройки следует знать, что у каждой выделенной зоны имеется свой градостроительный регламент. Несмотря на то, что Москва достаточно плотно застроена, в столице все еще остаются достаточно обширные территории, на которых можно возвести крупные объекты. Если это природоохранные зоны или иные территории, на которых действуют особые ограничения, то использовать их под застройку не получится. Но если это просто малообследованные территории, то на таких участках зачастую даже не проводили топографическую или геодезическую съемку. В этом случае земли по умолчанию будут обладать «нулевыми» параметрами градостроительства (на таких участках невозможно вести строительство, допускается только благоустройство территории).
Существуют и иные подводные камни при получении ГПЗУ. К примеру, если на земельном участке не проводилась топографическая съемка, то действующий регламент допускает произвести геодезическую съемку и оформить новую геоподоснову. Ее можно предоставить в Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы при получении ГПЗУ, но пока данные не будут внесены в ИСОГД (Информационная система обеспечения градостроительной деятельности города Москвы), на градостроительном плане земельного участка не будет отмечено место допустимого размещения объекта капитального строительства. С этой проблемой можно справиться достаточно просто — для этого необходимо подготовить проект межевания земель или планировки территории. В иных спорных ситуациях для постройки здания или иного объекта на таком участке потребуется внести изменения в ГПЗУ.
Как внести изменения в градостроительный план земельного участка
Поскольку ГПЗУ является выпиской из ПЗЗ, то внести изменения непосредственно в него невозможно. Сначала необходимо внести поправки в Правила землепользования и застройки, а затем получить обновленный градостроительный план земельного участка. До 2018 года для этого необходимо было непосредственно обращаться с заявлением в Городскую комиссию по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при правительстве Москвы. Рассмотрение данного заявление может длиться до 30 рабочих дней, после подготавливается заключение (на возможность внесения изменений), которое передается в Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы. У Москомархитектуры также имеется в распоряжении до 30 рабочих дней, чтобы принять положительное решение о внесении изменений, либо отказать.
Независимо от принятого решения на данном этапе заявителю направляется соответствующее уведомление. В случае положительного результата Москомархитектура готовит проект внесения изменений в ПЗЗ и отправляет его в Окружную комиссию по вопросам градостроительства, землепользования и застройки для проведения публичных слушаний. Такие слушания являются обязательной процедурой, кроме случаев, когда изменения готовятся для объектов регионального значения (включенных в адресную инвестиционную программу города Москвы, и строящихся за счет средств городского бюджета).
Если во время слушаний будет множество жалоб и различных замечаний от местных жителей, то вопрос о внесении изменений повторно отправляется на рассмотрение в Городскую комиссию по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при правительстве Москвы, и процедура повторяется. При положительном решении Москомархитектура готовит проект постановления о внесении изменений в Правила землепользования и застройки, который выносится на рассмотрение Правительства Москвы. При положительном решении вносятся соответствующие корректировки, после чего фактическому правообладателю участка останется только подать заявление на получение нового ГПЗУ.
Цели внесения изменений, перечень документов
Процедуры направления заявлений, последующих рассмотрений, утверждений и принятия решений на сегодняшний день остаются неизменными. Чтобы избавить заявителя от множества действий Правительство Москвы сделало внесение изменений в ПЗЗ единой электронной услугой. Ее можно заказать на сайте мэра города Москвы (в разделе «Услуги»). Существует несколько видов заявлений, чтобы выбрать правильное необходимо четко понимать цель, с которой производится изменение:
-
Изменение вида разрешенного использования земельного участка или объекта капитального строительства. -
Установление или изменение размеров земельного участка и параметров разрешенного строительства. -
Территориальное зонирование (при установлении или изменении границ). -
Изменение или установление уровня обеспеченности территории инфраструктурой и ее доступностью (для земель, предназначенных для проведения деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории). -
Изменение границ территорий, в пределах которых производится комплексное и устойчивое развитие территории. -
Учета в градостроительных регламентах ограничений использования земельных участков и объектов капитального строительства и отображения на картах градостроительного зонирования установленных и (или) измененных зон с особыми условиями использования территории, границ территорий объектов культурного наследия, границ территорий, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются.
Для подачи заявления необходимо перейти к интерактивной форме для заполнения и внести все необходимые сведения, а также загрузить необходимые документы (если некоторые из них имеются только на бумажных носителях, то их необходимо оцифровать в определенном формате). В зависимости от целей изменения это могут быть листы карт градостроительного зонирования, схема планируемой застройки земельного участка, ситуационный план и прочее, а также пояснительная записка.
Процедура внесения изменений в ПЗЗ длится достаточно долго, и ее успешность во многом зависит от правильности заполнения документов и предварительной оценки потенциальных возможностей земельного участка или объекта капитального строительства. На принятие положительного решения также сильно влияет обоснование внесения таких изменений, которые необходимо правильно отразить в пояснительной записке. Наша компания имеет многолетний опыт в области получения разрешительной документации. Перед тем как начинать процедуру наши специалисты детально изучат земельный участок и капитальные объекты на предмет возможности внесения желаемых заказчиком изменений. При наличии технической возможности мы доведем дело до конечного результата — получения нового градостроительного плана земельного участка с внесенными изменениями.